相続

 

誰でも、親の不動産を相続する機会が訪れることがあります。

しかし、両親が亡くなり相続の問題に直面した際、多くの人が何をすべきかわからずに困ってしまいます。

 

不動産に関連する手続きだけでも、遺産分割協議や登記手続き、申告手続きなど、行わなければならないことはたくさんあります。

相続の当事者は、生前贈与の仕組みや相続不動産の税制、売却方法を知っておくことが重要です。

 

財産が多い方にとって、不動産が資産の大部分を占めることが多いはずです。1億円以上の資産家の方にとって、不動産を活用した相続対策は必須と言えます。

 

このページでは、資産家の方向けに生前贈与の対策、注意すべき不動産の税金対策、円満な相続の方法、相続不動産の売却や評価、不要な土地の処分方法などをまとめて紹介しています。

 

Step 1

相続対策を考えましょう

現金や株式、不動産などの財産が多い場合、相続対策を生前に行うことが重要です。

税制の改正に伴い、相続税の税務調査が頻繁に行われるようになりました。相続財産が多ければ多いほど課税価格も高まり、相続人である子供たちの負担も増えます。

 

親と子供が一緒に相続対策に取り組むことが推奨されています。特に財産が多い場合は、相続税を減らすために生前贈与と不動産対策の2つを考慮して進める必要があります。

 

生前贈与に関しては、相続人予定者がいる場合は早めに手続きを行うことが望ましいです。

また、相続人が多い場合は、兄弟間や親戚間の立場の違いを理解し、争いを避けるために協力し合って相続対策に取り組むことが重要です。

 

生前贈与について

生前贈与で税金対策をおこなう【生前不動産対策】

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相続財産が多い場合には

資産1億円、5億円、10億円ある富裕層の相続対策

 

相続で揉めないためにも

財産、遺産相続で揉めないよう不動産をうまく分ける

土地を相続する際の流れと注意点

 

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小規模宅地等の特例計算例【土地の相続】

 

 

Step 2

不要な土地建物、不動産を相続してしまったら

価値の低い土地は、それは負動産と揶揄されることがあります。田舎や地方の土地、建て替えができない土地、心理的な問題がある土地などが該当します。

このような土地や建物は、貸すことも難しく、利用価値が低い不動産となります。そのため、子供が相続したとしても処分や活用に困ることが多いのです。

 

特に相続人が遠くに住んでいる場合は、維持管理が困難です。また、貸したり売ったりする際には、手続きが煩雑になります。

都心の不動産であればまだしも、地方の不動産は深刻な問題が顕在化しています。売却が難しくなったり、処分できなくなった空き家が増え、結果として近隣や隣地に損害をもたらすリスクが高まっています。

 

国土交通省は、2016年度に空き家の発生を抑制するための特例措置を導入しました。

 

・被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。

また、2017年度には、一定条件を満たした上で空き家入居者に対して4万円の家賃補助や、空き家所有者には最大100万円の住宅改修費用を支給するといった空き家対策が行われました。

空き家問題が深刻化する中で、国土交通省は空き家の解体や処分を容易にするために、税制の優遇や支援策を導入しています。

 

ちなみに、不動産の相続放棄は容易な手続きではありません。相続放棄には手続きや費用がかかることもあります。

「自分が亡くなった後に、不要な不動産を子供に相続させることは迷惑をかけてしまうので申し訳ない」という方も多いですので、生前に処分を考えることも重要です。

 

相続放棄をするには

不動産の相続放棄をおこなう【負債/要らない土地建物】

 

いらない土地、不要な土地

いらない古家付き土地や更地を寄付、引き取り、処分するには

不動産の所有権放棄はできない？田舎の土地問題

 

市街化調整区域の土地

市街化調整区域にある土地建物の売買、売却

 

Step 3

相続不動産の売却

不動産を相続した場合、売却するにはいくつかの手続きが必要です。

まず、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議や相続財産の目録作成が必要です。

 

不動産を相続人間で公平に分けることは難しく、遺産分割協議がまとまらなかったり、時間がかかる場合があります。

 

不動産の分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割の3つがありますので、相続人の状況に応じて対策を考えると良いでしょう。

 

一時的に不動産を共有するケースも見られますが、不動産の共有は問題を先送りすることになると言われています。

もし相続人の中で不動産を活用する人がいない場合、相続時に売却してしまうことで税制上のメリットを受けることもあります。

 

できるだけ相続人が生前に、不動産の評価や資料、状況を確認しておくことが重要です。

相続人が不動産の購入書類、修繕履歴、境界資料などを見つけられず、売却時の税金や費用が高くなることもよくあります。

 

相続不動産の売却

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不動産の時価や評価を知っておく

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相続税が払えない

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相続時に売却してしまう

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Step 4

相続不動産の買取

不動産会社による相続不動産（土地や事業用不動産など）の買取を活用しましょう。

特にマンション用地や戸建て用地の大きな土地は、ほとんどが不動産業者による買取となります。

 

また不動産取得費もわからなく税金が多くかかりそうな不動産を早めに売却して、相続人同士で分けることを希望する方も多くいます。

相続財産を現金化し、相続人同士で分割する方法を換価分割と言います。相続開始から3年以内に譲渡すれば、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を利用することができます。

 

また、不要な土地や再建築が難しい状態の土地、狭小地などの難しい条件の土地の場合、不動産業者による買取が最適です。

不動産業者による買取査定は、通常数日から1週間以内に結果が出ることが多く、急いで売却したい場合には所有者にとって都合が良いです。

不動産業者による買取

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