再建築不可物件を購入するなら、慎重に検討しましょう。
もし、自分の物件探しの条件に近い物件が、再建築不可の物件であるならば、まずは確認してほしい10のポイントがあります。
1.安い中古物件や再建築不可物件の購入には注意が必要
安い中古物件や再建築不可物件を購入する時には注意が必要です。
不動産業者や投資家の方なら知り得ている注意点を、はじめて住宅を購入する方はまったくわからずに、ただ安いという理由で買ってしまう危険性があります。
不動産が安いには安いなりの理由があるのです。
購入してから、不動産のトラブルに遭遇しない為にも、再建築不可物件の購入の際の幾つかの注意点を知ってください。
1-1.安かろう悪かろう
インターネット上の不動産サイトや不動産会社からの紹介で知りえた不動産の価格が安い場合には、まず安い理由を調べてみましょう。
東京23区の不動産価格は現在、上昇しています。
もし、東京23区内の不動産が2000万円以下や1000万円台の場合には、それらの不動産は再建築不可物件や旧耐震基準の建物、既存不適格、変形地、狭小地、借地権などでしょう。
それらの不動産は、慎重に見極めて購入する必要があります。
それらの不動産は建て替えが出来ない、リフォームが難しい、建物の劣化が著しい、足場が組めない、建物が小さくなってしまう、近隣住民との遺恨があるかもしれない等のトラブルをかかえているかもしれません。
1-2.再建築不可物件のリフォームに騙されない
リノベーション済み、リフォーム済みの再建築不可物件が売りに出されていることもあります。
再建築不可物件の多くはリフォーム前の現況渡しが多いのですが、中には不動産業者が売主でリフォームされている物件もあります。
耐震基準を満たした耐震リフォームや基礎や柱の補強等をされていないと、ダメなリフォームといえます。
業者売主物件の中には、リフォームしたとはいえないような物件もあります。畳やフローリング・クロスを張り替えただけ、外壁や屋根は塗装で塗り替えただけの数十万円もかけてない見かけ倒しのリフォームもよくあります。
そのような見かけ倒しや表面だけ綺麗にしたリフォーム済み物件には気を付けましょう。
1-3.相場よりも安い金額で買うこと
再建築不可物件は周辺相場の物件よりも安く購入しないといけません。
敷地の形状や接道状況によって、安いか高いか判断をすることが大切です。
建物の価値は無しとみなして、周辺で売りに出てる古家付き土地や売地の7掛けから8掛け以下で購入しましょう。
それよりも高い金額は危険です。建物リフォームに数百万円から1000万円オーバーかかってしまうことも考えられるからです。
1-4.住宅ローン金利は高い
再建築不可の土地建物を購入するときに、都市銀行の住宅ローンは利用できません。
今の住宅ローンの金利は優遇金利で1％以下で借りることもできます。ただし、再建築不可の土地建物を住宅ローンを利用するとしたら金利は3.9%からになります。
再建築不可物件の住宅ローンはノンバンクから借りることになります。
フリーローンで借りることはできますが金利はもっと高くなります。
再建築不可物件は自己資金が多い場合や全額現金決済できる場合を除いて、物件代金の8割から9割を住宅ローン組んで購入してしまうと安さのメリットが享受できなくなります。
返済期間を短くするか、自己資金を多くしてから、購入するべきなのです。
2000万円の再建築不可物件を金利3.9% 35年払いと、3300万円の一般物件を金利0.6% 35年払いだとすると、総支払額はたいして変わりません。
1-5.売主の売却理由
売主の売却理由は不動産会社会社に確認をしておきましょう。
売却理由によって、様々な背景がみえてくることもあります。
・子供が亡くなった親の不動産を相続したからなのか
・個人の方が直近で売買をしていて、持て余したゆえの転売なのか
・長年住んでいた所有者が、マンション等に住み替えをするためか
・近隣トラブルを抱えていて、はやめに売却をしたいのか
1-6.再建築不可物件を買うなら土地が高いエリア
土地が高いエリアだからこそ、再建築不可の土地建物でも需要があるのです。
土地値が安いエリアでは、再建築不可の土地建物に需要はなくなります。土地値が安いエリアでは、再建築不可物件でなくても不動産を安く購入できますからね。
東京23区内のエリアでかつ、2章であげる4つのポイントさえクリアしていれば、再建築不可物件の購入を検討しても良いでしょう。
2.再建築不可物件のトラブル
劣化箇所が多い築古物件、民法で定められた境界線と外壁の距離などが守られてない物件、建築基準法の接道義務を満たしていない再建築不可物件はトラブルがつきものです。
何も知らずに再建築不可物件を購入した方が、購入後のリフォーム時に近隣住民からの苦情やトラブルにまきこまれることがあります。
再建築不可物件を購入する時には気を付けておくべきポイントが幾つもあります。
2-1.袋地物件の場合
他の土地に囲まれていて公道に接していない土地を袋地といいます。その土地を囲んでいる土地のことは囲繞地といいます。
袋地物件の所有者や住んでいる人は囲繞地通行する権利はあるのですが、リフォームや給排水管等の工事を行う際には囲繞地所有者から工事の承諾を得ないといけません。
囲繞地所有者の方の中には、通行する償金（損害賠償金）を払ってくれという人、通行するなら私道を買ってくれという人、もいるでしょう。
袋地物件を購入する時には、事前に通行承諾書や掘削承諾書を取得してあるかどうか、確認しておきましょう。
通行承諾書等が無いもしくは取得してもらえない場合には、隣家とのトラブルをかかえている可能性も考えられるため、
その物件の購入を諦めるか、更に値引きをしてもらうか、検討しなおす必要があります。
2-2.境界トラブル
再建築不可物件や築年数が古い中古物件の売買では、現況渡し・境界非明示などの特約がついてることもあります。
再建築不可物件を購入する場合には、境界線をしっかり確定してもらいましょう。
売主が負担して、土地家屋調査士に依頼するべきなのです。
2-3.隣地との距離が確保されていない
密集市街にある再建築不可物件では、隣地との外壁の距離が近すぎて足場が組めない物件・境界線ぎりぎりに建物が建てられていて隣地の承諾が必要な物件などもあります。
せっかく安くてお買い得かと思って購入した物件が・・・外壁リフォーム出来ないなんてことになったら、買主にとっては面倒な話です。
再建築不可物件を購入する場合には、敷地の境界線ぎりぎりに建てられてる建物は避けたいところです。
2-4.築年数が古すぎる
再建築不可物件は、建物の瑕疵担保免責で売買することが多いでしょう。
購入した後に建物の構造箇所の腐朽や雨漏り、シロアリによる被害などの瑕疵が見つかったとしても、売主に責任を問えない自己責任になるという特約です。
築年数が50年から60年以上たってる物件、築年数不詳の物件も多いです。
そのような土地建物を購入検討する場合には、事前にリフォーム業者や大工などに状態をチェックしてもらってください。安いからと買い急いでしまうと大変なことになります。
さいごに
いくら安くても、再建築不可物件の購入は慎重になってください。
プロの不動産業者や投資家でも、再建築不可物件を購入して痛い目を見ることもあります。
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