事業用不動産や賃貸不動産を売却した際の税金対策やポイント

事業用不動産を売却する時には、マイホームを売却した時の特例は活用できません。

事業用不動産の譲渡益に対して、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得税、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得税がかかってきます。

1.事業用不動産や賃貸不動産を売却するとき

個人の方の為の居住用不動産は売却特例があります。

ただし特例が少ない事業用不動産またそれに準ずる不動産（収益物件、賃貸アパート、マンション、事務所、ビル等）を売却する時には、譲渡益が出れば税金が多くかかってきます。

事業用不動産を売却する方の理由として多いのは、

相続した不動産を売却、もしくは購入してから所有期間が5年超になって購入価格よりも値上がりしてるから等の理由が多いかと思われます。

1-1.長期譲渡所得税がかかる

居住用不動産を売却した場合には、3000万円の特別控除や軽減税率の適用が受けられます。

但し、事業用不動産の売却では、それらの特例は利用できません。

事業用不動産を売却した場合には、個人で所有されてる方は所有期間によって税率が変わります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得税がかかります。5年以下の場合には、短期譲渡所得税がかかります。

長期譲渡所得税は譲渡所得金額の20％、短期譲渡所得税は譲渡所得金額の39％かかります。

不動産投資で購入した物件を取得価格（売買代金＋諸費用＋税金等）よりも高く売却する場合には、5年超の所有期間を経てから売却したほうが良いでしょう。

1-2.買換特例

居住用不動産だけでなく、事業用不動産や賃貸不動産でも買換特例を利用できます。

譲渡課税の繰り延べができます。事業用不動産や賃貸不動産の場合には最大80％を繰り延べできます。

1-3.転売を繰り返すなら宅建免許を取得する

不動産のキャピタルゲインが目的で転売を行う場合には、宅建免許を取得して不動産会社を作ったほうが良いです。

不動産会社をつくって不動産を売却した場合には、一年を通して行った商売の利益に対して課税されるため、不動産1戸の売却益に対して課税される訳ではありません。

通常は短期譲渡所得だと39％課税されますが、不動産会社として売却した場合には1年間の利益に対して法人税等が課税されます。o%（利益無し）、約23%（利益800万円以下部分に対して）、約34%（利益800万円超部分に対して）

短期譲渡所得を繰り返す場合には、宅建免許を取得して転売事業として行ったほうが良いのです。

1-4.子供に贈与する

不動産を売却しても税金が発生、不動産を相続しても税金が発生します。

不動産を子供に生前贈与をすることで、税金対策をすることができます。

賃貸不動産等を生前に贈与することで、将来の収入を子供に前もって移転できる為、相続財産を減少させることができます。

贈与税率は相続税率に比べて高いですが、相続時精算課税制度を利用することができます。（基礎控除は2500万円）

しかし、相続時精算課税制度を利用して贈与した土地は小規模宅地等の特例が利用できなくなります。暦年贈与か相続時精算課税制度を利用するかは、比較検討したほうが良いでしょう。

1-5.譲渡損失が出た場合

マイホームを売却して譲渡損失が出た場合と、事業用不動産を売却して譲渡損失が出た場合とでは、損益通算の対象がことなります。

マ イホームを売却して損失が出た場合には、その年の給与所得や事業所得など他の所得から控除できます。最大4年間にわたって控除できます。一定要件がありま す。また、今のところ平成29年12月31日までの特例となります。その都度、こちらの制度については延長される場合があります。

事業用不動産や賃貸不動産を売却して損失が出た場合には、他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できます。

1-6.極力、売らない

不動産を購入したならば、売買代金だけでなく、諸費用やローンの手数料がかかります。諸費用は登録免許税や不動産取得税、仲介手数料、所有権移転費用などがかかります。

事業ローン、アパートローンの金利は住宅ローンの金利に比べて高いですし、ローンを組む際に保証料や抵当権設定費用等がかかります。

不動産購入時には売買代金だけでなく、諸費用や手数料で1割位かかるのです。

短期で譲渡すれば税金が利益に対して39％もとられます。個人の方がせっかく購入した不動産を転売することはもったいないことです。

それに不動産を担保に入れることで、事業融資や不動産融資を受けやすくなります。事業用不動産、賃貸不動産を購入したならば長期保有が原則です。

1-7.賃貸アパートを売却するとき

親から相続した賃貸アパートを売却する方も多いでしょう。

賃借人が付いていない、入居者が全くいない、賃貸管理が大変となってくると、早期売却をしたいと当社にご相談にこられる方もいます。

相続した不動産の場合には、親が所有していた期間を引き継ぐことが出来ます。

また相続財産を譲渡した場合には、相続税の申告書の提出期限から3年以内の譲渡の場合には計算した相続税額を取得費として加算できます。

親が賃貸アパートを取得、建築した時の契約書類や借入等の書類があれば、取得費として計算できます。

上記書類等が無い場合には、概算取得費として譲渡金額の5％を計上する方法か、

もしくは、土地は市街地価格指数から計算・建物は当時の着工建築物構造別単価から減価償却費を控除した金額を計算する方法があります。（昭和28年以前取得した土地建物については、この方法では計算できません。）

こちらのページ≪アパートの買取、ボロボロで空室だらけでも高く買い取る理由≫もご参考くださいませ。

1-8.法人で不動産購入をする

法人で不動産を購入する場合、建物に関しては減価償却ができます。土地は使用に応じて劣化するわけでもなく、減価償却はできません。

節税目的であれば、オ フィスや住居は借りているほうが賃料を全額もしくは50%以上経費にできるため、購入することは安易なことかもしれません。

1-9.事業所移転に伴って売却するとき

法人による不動産の売却は、売却益が生じた際には、法人税等が課税されることになります。

もし、事業利益が多く発生してる場合には、39％の法人税等が課税されることになります。事業赤字や繰り越し損失が有る場合には、通算することができます。

事業所移転に伴って売却するときは、売却益が発生するのであれば会社の売上や利益を考慮して、事務所移転のタイミングを検討しましょう。

さいごに

事業用不動産や賃貸不動産を売却をお考えしてる個人の方、法人の方はお気軽にご相談くださいませ。