結婚してから購入した不動産は、財産分与の対象となります。
不動産を売却して現金化して分けるべきか、夫婦のどちらかが住み続けるべきか、財産分与についての協議が必要になってきます。
1.離婚について
離婚とは、婚姻関係にある当事者が法律に従って婚姻関係を解消することをいいます。
3組に1組の夫婦は離婚しており、若年層だけでなく熟年離婚も増えています。
離婚は結婚する時の10倍以上のエネルギーを消耗するといいます。
財産分与とは、不動産や貯蓄等の財産だけではありません。将来、受給できる年金収入も対象となります。
厚生年金保険法の改正により、元配偶者にも婚姻期間や寄与、事情などを考慮して、夫の最大1/2の年金受給額の分割が認められるようにもなりました。
（厚生年金法 第三章の二 離婚等をした場合における特例を参照ください）
離婚する方法として、民法では2種類に分けられています。
1-1.協議離婚と裁判上の離婚
民法において、離婚とは協議上の離婚と裁判上の離婚の2種類があります。
一般的には協議上の離婚となります。
当事者が財産分与や養育費、子供の親権、その他条件などについて協議がまとまってるのであればいつでも離婚できます。
その協議がまとまらない場合には、家庭裁判所に調停の申し立て手続きをすることができます。弁護士に依頼するわけではないため、安い費用で利用することができます。
夫婦の一方が、事情あって弁護士に依頼して離婚を訴える場合には裁判上の離婚となります。
裁判上の離婚
民法第770条 夫婦の一方は、次に掲げる場合に限り、離婚の訴えを提起することができる。
１ 配偶者に不貞な行為があったとき。
２ 配偶者から悪意で遺棄されたとき。
３ 配偶者の生死が三年以上明らかでないとき。
４ 配偶者が強度の精神病にかかり、回復の見込みがないとき。
５ その他婚姻を継続し難い重大な事由があるとき。
裁判所は、前項第一号から第四号までに掲げる事由がある場合であっても、一切の事情を考慮して婚姻の継続を相当と認めるときは、離婚の請求を棄却することができる。
DVによるもの、配偶者の浮気によるもの、セックスレス、価値観の相違などが 第770条の5の項目にて包括的に含まれていますが、
調停離婚や裁判上の離婚では中々諸条件を含めて離婚が成立しないで離婚が長引いてしまっている方は多いです。
1-2.慰謝料や養育費について
基本的に離婚は当事者の協議がまとまっている場合を除いて、簡単に離婚できることと認められていません。
一方の配偶者が離婚したいと主張する場合には、財産分与の他に慰謝料などを支払って早く別れたいとする方もいるでしょう。
民法第770条の1項の配偶者に不貞な行為があったときでも、慰謝料は認められます。
簡単に言うと、浮気のことです。
配偶者が浮気したことによる離婚に至った場合の慰謝料相場は100万円から300万円のようです。
ただし、高年収＋婚姻期間が長くなると、浮気原因が離婚にいたった場合には慰謝料が高額になります。
養育費は離婚後に子供が自立するまでの必要となる費用のことです。
協議上の離婚では、養育費や財産分与などは話し合いで決めますが、家庭裁判所が公表してる養育費算定表を基準とすることが多いです。養育費算定表では、養育費を支払う者の年収、受け取る者の年収、子供の年齢や数によって決められています。
この算定表より高い養育費を決めることもできます。
民法第766条（離婚後の子の監護に関する事項の定め等）でも”子の利益を最も優先して考慮しなければならない。 ” とされているのです。
1-3.離婚による財産分与
婚姻中に夫婦で得た財産などについては、離婚の際には分割することになります。基本的には1/2ずつとなります。
両親からの贈与や相続で得た財産、遺産、土地建物などの不動産は財産分与の対象となりません。婚姻前に築いた財産なども対象となりません。
あくまでも婚姻中に夫婦で築いた財産が対象となります。
財産分与の対象となるものとして、現金や預金・株式・不動産・厚生年金・保険・退職金・住宅ローンなどです。
高額な贅沢品やギャンブルなどの借金は財産分与の対象として考慮されません。
但し、基本的には財産分与は協議によってお互いの為にうまく決めたいところです。
（財産分与）
第768条 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。
3 前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。
2.不動産の財産分与
現金や預金、株式、保険等であれば、財産分与しやすいのですが、不動産は分割ができないため財産分与がむずかしいです。
また住宅ローンが残っているかどうか、不動産の他にも財産は多く有るかどうかで、不動産の財産分与の仕方も変わってきます。
2-1.離婚後の女性のお部屋探しは大変
長年専業主婦だった方やシングルマザーになった方のお部屋探しは非常に大変です。
実家に戻って、家族の協力が得られれば良いのですが、遠方の実家にすぐに戻れない方・戻りたくない方も多いでしょう。
民間の賃貸住宅では、家賃の3倍以上の毎月の所得基準があるため、求職中の方では審査に通りません。
当社でも賃貸仲介を行っていますが、現実として離婚されたばかりの女性のお部屋探しは非常にむずかしいです。
ご両親が現役でお仕事をされていて契約者になってくれるか、内定通知（採用通知）をとってから賃貸物件の申し込みをしないと、東京都内で民間の賃貸物件を借りることは出来ないでしょう。
長年専業主婦だった方やシングルマザーになる方は、財産分与として不動産をもらえると良いでしょう。
2-2.不動産の財産分与
財産分与に関しては婚姻期間が長ければ長いほど多額になる場合があります。
世帯年収が高かった場合には、不動産や財産形成がうまくいっていた夫婦もいるでしょう。
不動産の場合には、売却して分割するか、もしくは一方が所有して一方が預金や株式などを所有するといった財産分与もできます。
また不動産の財産評価は難しいところです。財産を相続した家族が揉めやすい原因も、不動産相続である場合があります。
固定資産評価額、市場価格、不動産業者による売却査定価格など評価の仕方はさまざまです。
2-3.売却するか、どちらかが住み続けるか
婚姻中に築いた不動産の財産であれば、売却して現金化して分割する方法もあります。
実際には、どちらかが住み続けるケースが多いです。
夫が住み続けるのか、妻が住み続けるのか。住宅ローンの支払い、不動産の名義はどうするのか、協議する必要があります。
もし、妻が財産分与として不動産を譲り受けた場合には、その時点では税金等はかかりません。
将来、土地建物を売却した際に長期譲渡所得、短期譲渡所得などの売却の税金が判断されます。
≪国税庁のホームページ 離婚して土地建物などを渡したとき≫をご参照くださいませ。
不動産を財産分与として配偶者に譲渡する際には、離婚後なのか離婚前なのかタイミングが重要です。
離婚後であれば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が受けられます。
2-4.住宅ローンの残債
住宅ローンの残債が多く残っている場合には、売却することが難しいかもしれません。
特にフルローンやオーバーローンで住宅ローンを組んでいる場合には、時価よりも住宅ローン残債のほうが多い場合があります。
時価よりも住宅ローン残債が高いと判断できる場合には、不動産にはどちらかが住み続けた方が良いでしょう。
さいごに
不動産の財産分与をする際には、お気軽にご相談くださいませ。
不動産の正しい価格をお伝えいたします。売却査定に関しては無料です。
