不動産業者でなく、個人の方でもかんたんに不動産競売で中古物件を購入することができます。
競売で中古物件を購入する方は、落札後にリフォームしてから転売をする不動産業者だけではありません。
今や個人の方も多く参入しています。
目次
1.不動産競売で知っておくべき４つのポイント
債務者の多くの方は、住宅ローンの返済や借入金の返済ができなくなってしまったことが原因で、所有している不動産を競売にかけられてしまいます。
競売とは、債務者の不動産を債権者が裁判所に対して競売申し立てをおこない、裁判所が不動産の売却手続きをすることをいいます。
不動産の競売は入札方式でだれでも参加することができます。競売にかけられる土地建物やマンションでは当たりもあれば、はずれもあるでしょう。
通常の不動産売買よりお得に購入できることだってあります。
逆もしかりで、個人の方にとって不動産競売で購入することはリスクもあるのです。
1-1.不動産業者や個人が参入している
全国の地方裁判所で沢山の不動産が競売にかけられています。インターネットで競売物件の情報を個人の方が閲覧することもできます。
東京都心部や23区内では不動産の価格が上昇していて、新築物件だけでなく中古物件の購入も一般所得層の方にとって手が届きにくくなっています。
また通常の不動産売買で安い中古物件を探していても、別の方がすぐに買付や申し込みを先に入れてしまい、結局購入できないというケースが多いはずです。
通常の不動産売買だけでなく、不動産競売という市場にもアンテナをはっておくことで希望のエリアで安い物件を購入できる可能性が増えるということです。
1-2.競売に出てる物件は全て安くてお得！？
売却基準価格は時価の40％から70％程度で競売に出されます。
競売参加者は個人でも参入する方は増えており、23区内や都心部の物件は売却基準価格を大幅に上回った価格で落札されています。
上記の1-1でご紹介しましたBIT 不動産競売物件情報サイトで過去の売却結果を見れば一目瞭然です。
また競売だと一般の不動産売買に比べて住宅ローンを組むことは簡単ではありません。
また物件によっては銀行の住宅ローンが利用できないこともあります。（旧耐震の建物や建ぺいオーバー、築古物件等）
現金購入できる方や銀行と付き合いがあって即融資が受けやすい方、不動産業者のサポートを受けている方であれば安心して入札できるといえるでしょう。
希望の入札価格で落札できれば、結果的にお得だったことになります。
ただ、昨今では業者や個人が多く参入している為、23区内や都心部の物件は簡単に希望価格で落札できません。
1-3.不動産競売のリスク
通常の不動産売買と比べて、不動産競売で物件購入することにリスクは幾つかあります。
まず、土地建物の瑕疵担保責任がありません。
通常の不動産売買であれば、売主の境界明示義務や瑕疵担保責任が一定期間あるものです。
また購入前に現地をじっくり内覧して確認することができます。
それに比べて不動産競売はお部屋を見ることができずに購入するため、建物の瑕疵が購入後に判明するリスクはあります。
築年数が古い物件となると隠れた瑕疵がある可能性は十分にある為、いくら安かろうが個人の方が安易に購入するのは危ないかもしれません。
物件明細書や現地調査報告書を見て判断することになりますが、個人の方が競売での購入検討をする場合には不動産業者やリフォーム業者のアドバイスをもらったほうが良いです。
物件の外回りを業者に見てもらうだけでも、建物の状態をある程度は知ることができるからです。
また、不動産競売の場合には占有者が居て、すぐに不動産を利用できない可能性もあります。占有者が居るかどうかは現地調査報告書を見て知ることができます。
物件に占有者が居る場合には、立退き料や裁判所への引き渡し命令の手続きが必要になる場合があります。
通常の不動産売買では決済と同時に鍵をもらって引き渡しをうけることになりますが、不動産競売ではそうならない可能性があるのです。
1-4.中古マンションと比べて中古戸建ては目利きが必要
築年数40年を超えた中古戸建ては多く競売に出されています。このような中古戸建ては要注意です。
地盤や基礎の問題、建物の構造箇所、隠れたる箇所が老朽化していてダメになってる可能性は高いです。現地調査報告書や現地外観だけでは判断が難しいのです。
個人の方が築年数40年を超えた一戸建てをフルリフォームするとなると、新築よりもお金がかかってしまう場合があります。
また建て替えを検討するにしても、私道に接してる一戸建ての場合には建て替えが出来るかどうか、どんな建物が建てられる土地かどうか、事前の調査や確認が必要です。
不動産購入に慣れていない人は古家を競売にて購入する場合には、不動産業者や建築業者・リフォーム業者のサポートが必要といえます。
2.競売物件の入札の仕方
現地物件の調査や確認を終えて、物件をあらためて落札したいと検討しているのであれば入札をすることになります。
一般的な競売の方法は期間入札となります。
2-1.入札への参加
入札期間の間に保証金を入金してから、入札書や必要書類等を郵送もしくは執行官室に持参することになります。
保証金は売却基準価格の20％以上ときまっています。
2-2.代金の納付・所有権の移転
入札書の開封がおこなわれ、買受人として決定した場合には代金納付の準備をしなければいけません。通常は売却決定確定日から1か月程度までに代金を納付する必要があります。
代金を納付しただけではまだ所有権を得ていません。裁判所が買受人への所有権移転登記を管轄の登記所に依頼して2週間後ぐらいに移転登記が完了します。
2-3.はじめての不動産取引の方
不動産競売で物件購入をされる方はまだまだ不動産業者や法人、投資家の方が多いです。
はじめての不動産取引の方や、はじめて家を購入する方となると、不動産業者のサポートが有った方が良いでしょう。
通常の不動産売買でも不動産仲介会社がサポートして不動産を購入をされるのが普通なのです。
特に中古一戸建てや土地の場合には、土地の形状や接道状況、建物の老朽度、近隣関係、隣地との境界を事前に調べておいた方が良いです。
3.通常の不動産売買では競売に比べて損なのか？
通常の不動産売買は競売に比べて損をするかというと、必ずしもそうとはいえません。
通常の不動産売買でも購入希望者や買主にとって相場より安く購入できる可能性だってあるのです。
ただし、相場より安い物件ははやく売れてしまう可能性が高いです。本当に安い物件はインターネットに広告掲載されて数日で終わってしまいます。
3-1.アンテナを張ることが大事
安くてお得な中古物件を探したい場合には、色々なところにアンテナを張っておく必要があります。
不動産ポータルサイトや競売情報サイト、また不動産会社の営業マンからの未公開情報のお知らせ等も受け取れるようにしておきましょう。
東京都心部や23区内では、相場より安い物件は1週間経たずに売れてしまうことが多いです。
3-2.不動産の相場を知ろう
不動産の相場をよく理解しておくことで、色々なところにアンテナを張っておけば、安く不動産を購入できます。
良く知らない街やエリアには手を出さないことです。
○○1丁目から2丁目は人気があるが、○○4丁目辺りは坂が多くて不便なエリアで不人気、将来的には売りづらいといったように
路線価では同額でも実際の需要では差が有ることもあります。
エリアごとに不動産の相場を理解しておくことが大切です。
さいごに
当社では競売代行サービスや建物の状態診断等を行っております。
安心して競売物件を入札したい方、無事に土地建物の引き渡しを受けたい方は当社までご相談くださいませ。
不動産競売で中古物件を購入検討する場合には、安かろう悪かろうとならないことが大前提です。
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