不動産を取引する場合には、不動産会社に仲介の依頼をすることになります。
しかし、家族間売買や知人間売買、隣地との売買では、不動産会社を通さずに直接取引をされる方もいます。
また、個人の方でも不動産情報サイトやオークションサイトに登録をして、不動産会社に依頼せずに自分で売りに出されてる方もいます。
不動産を売買する際に不動産会社を通さないということは仲介手数料がかからないけれども、デメリットやリスクも多いです。
素人の方には思いつかない契約の取決めやルールも多く、不動産会社を通さないということは契約中や引き渡し後にトラブルが発生しやすいです。
事情があって不動産会社を通さずに土地建物を売却する場合でも、プロの業者に契約書類のチェックはしてもらったほうが良いでしょう。
こちらのページでは、不動産会社を通さずに家を売買する場合の注意点などをまとめました。
ぜひご参考くださいませ。
1.不動産会社を通さないで個人間で売買をする
不動産会社に依頼をするということは、不動産取引上のトラブルを防止につながります。
沢山の不動産取引の実績があり、契約の取決めやルール・慣習・トラブル事例・法律・判例などを把握しているからです。
しかし、すでに知人や親族等の買い手がきまっている場合に、仲介手数料がかかるために不動産会社を通したくないということもあるでしょう。
不動産会社を通すことで、3000万円の家の売買が成立すれば1,036,800円の仲介手数料がかかります。
すでに売主と買主が決まっているのであれば、「不動産会社に依頼したくない」という売主と買主の心情が一致することはあります。
不動産会社を通すことになって、売主と買主がそれぞれ不動産会社に仲介手数料を支払うとなった場合には、3000万円の家だと最大2,073,600円かかります。
売主と買主にとっても、仲介手数料の負担は大きく、「不動産会社を通さずに直接売買を行おう。」となることは十分に考えられます。
不動産会社を通さない一番のメリットは、仲介手数料がかからないことです。
もしも、買い手が決まっていない場合には、不動産会社を通さないことはデメリットやリスクのほうが多いため
基本的には不動産会社に依頼をして売買をするべきです。
1-1.基本的には不動産会社に依頼をして売買をするべき
不動産会社を通さないデメリットやリスクは沢山あります。
・契約書類の作成がむずかしい、謄本や公図・測量図以外にも契約時買主に交付すべき書類は多くある。
・引き渡し後のトラブルが起きやすい（建物や設備に対するクレームが起きやすい、瑕疵担保責任を負わない特約付きでも起こりうる）
・測量や登記の手続き、金融機関の手配はすべて自分達で行わないといけない（融資が下りづらい）
・売主にも、瑕疵担保責任や説明義務が発生する（仲介会社がいれば、売主の義務をはたすように手伝ってくれる）
家族間の売買であればトラブルは発生しづらいかもしれませんが、知人間の売買や、赤の他人との売買の場合には注意が必要です。
築年数が古い建物付き土地の売買だと、売主ですら気付かない瑕疵がある可能性もあります。
築古物件の取引は、クレームも入りやすいです。
また私道に面した土地の売買では、前面道路が建築基準法の道路でなかったり、接道義務を満たしていないこともあるため
不動産会社に調査をしてもらって取引をしたほうが安心です。不動産会社が現地調査や役所調査を行ってくれるからです。
1-2.売買代金が少額の売買や、道路部分のみ売買では
隣接地の方との売買のパターンです。
隣接地の方と、道路部分のみ（土地）のみの売買であれば、売買リスクは少なく
不動産会社を通さないケースも多いでしょう。
また、売買代金が少額（100万円以下）である場合には、不動産会社を通したとしても仲介手数料はそこまで大きな金額にはなりません。
仲介手数料が少ないのであれば不動産会社を通しておきましょう。
知り合いの不動産会社がいる場合には、契約書類のチェックはしてもらいましょう。
1-3.契約書類の作成
インターネットでも売買契約書のひな形をダウンロードできますが、一般的に必要となる契約条項は盛り込まれているものの
契約当事者の状況や事情によって適した内容に変更しないといけません。
素人の方だと契約条項をチェックする能力が欠けているため、プロである不動産会社にチェックしてもらいたいところです。
本来ならば、不動産会社を通す場合には、下記のような書類を買主に交付します。
・売買契約書
・重要事項説明書
・付帯設備、物件状況確認書
・物件資料（謄本、公図、測量図、配管図面、境界確認書など）
銀行の住宅ローンを利用する場合には、重要事項説明書の提出を求められることが一般的です。
重要事項説明書の作成・交付は不動産会社（宅建業者）しか行うことができません。
買主が銀行の住宅ローンを利用する場合には、不動産会社を通すしかありません。
1-4.司法書士や土地家屋調査士に依頼すること
所有権の移転登記や抵当権の抹消手続きをする際には、司法書士に依頼しないといけません。
土地建物の測量や境界確定、分筆を行う場合には、土地家屋調査士に依頼しないといけません。
家族間売買であれば司法書士に依頼せずに自分で申請しても良いかもしれません。
相続登記や所有権移転登記は、自分でされる方も多いです。
不動産会社を通していれば、不動産会社が司法書士や土地家屋調査士の手配も行ってくれます。
下記のページもご参考くださいませ。
1-5.買い手を自分で探すのは難しい
買主が決まっていない場合には、自分で買い手を探すのは難しいです。
不動産会社はsuumoやathome等の不動産ポータルサイトやレインズ等の業者間サイトに掲載料を払って、売主から依頼された物件を掲載しています。
物件購入を検討してる方は不動産ポータルサイトを、仲介会社はレインズをチェックしているため、簡単に買い手を見つけることが出来るのです。
個人の方は、そのような不動産ポータルサイトやレインズ等の業者間サイトに掲載することはできません。
親族等の身内や知人、隣接地の方など、買い手が決まっていれば話は別ですが、
買い手が決まっていなければ、やはり不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。
1-6.要注意点
＜＜売却する場合に気を付けること＞＞
もしも、あなたが売主の立場であった場合には、瑕疵担保責任によるトラブルが発生しないように気を付けましょう。
中古物件の場合には、引き渡し後に物件の不具合（瑕疵）について買主と揉める可能性があります。
築年数が古い物件であれば、なおさら瑕疵がある可能性は高いです。
なので、瑕疵担保責任の期間を3ヶ月～半年間と設定するか、または瑕疵担保責任を負わない特約を入れることになります。
瑕疵担保責任を負わない特約を入れていたとしても、揉める可能性はゼロではありません。
民法上、売主が物件の瑕疵を知りながら買主にあえて告げなかった場合には、特約の効力は否定されるからです。
買主と揉めない為にも、物件状況報告書等をダウンロードして買主に渡しておきましょう。
雨漏りや漏水の有無、シロアリ等の被害の有無など、知りえてる範囲で買主に明らかにしておくべきなのです。
＜＜購入する場合には気を付けること＞＞
家族や身内から物件の購入する場合には、騙される可能性も低く、安心して買えることが多いでしょう。
ただし、知人や赤の他人から不動産会社を通さずに直接物件を購入することは、極力控えることです。
隣接地の土地や物件を買うならまだしも、価値が無い不動産を騙されて買ってしまったケースも多いです。
下記のような物件は価値が低くて売ることが難しいこともあります。
これらの物件は、銀行の住宅ローンを組むことがむずかしく、
相場よりも安く買わなければ、買い手が損をしてしまう可能性は大きいです。
さいごに
不動産会社を通さずに家を売却することは、可能です。
3000万円以上の金額であれば仲介手数料が最大200万円以上かかるため、直接取引することもできます。
ただ、上述したように、赤の他人と不動産売買を行う場合には、デメリットやリスクも多くあるため、
契約書類の作成やチェック、物件調査等は事前に行ってもらったほうが良いかもしれません。
単純に仲介手数料を支払いたくないという理由であれば、不動産会社に直接買取してもらうということも出来ます。
不動産会社による直接買取であれば、仲介手数料はかかりません。
