１．1000万円以下の一戸建てを購入する
一戸建て物件を購入して不動産投資を考えてる方が多いです。
リフォームした後で賃貸物件として貸すだけでなく、シェアハウスや民泊物件として運営される方もいます。
都内でも、古い一戸建てであれば1000万円以下で購入できる物件があります。
古アパートでも、安くて3000万円から4000万円はするでしょう。
サラリーマンでも手を出しやすい価格帯が一戸建てとなります。
一戸建ては本来不動産投資でなく住居としてご購入されてる方が多いです。
最近では、独身の方やご年配の方、DINKSの方が、1000万円以下の狭小物件を購入するケースも増えています。
賃貸として運用する方もいらっしゃいますし、自分の好みにリフォームしてセカンドハウスとして利用する方もいます。
自分で購入した不動産を自分好みにリノベーション、リフォームすることは楽しいことです。
リフォーム済み・リノベーションされてる高い中古物件を買うよりも、何も手を施されていない安い物件のほうがリフォームの選択肢が多いです。
リフォームでは、間取り変更や外観、内装デザイン、キッチンなどの設備なども選ぶことができます。
はじめて中古物件を購入される方は不安やわからないことも多いです。
購入する前に、リフォームの勉強をしておくこと、知り合いの大工・建築関係の方にお願いしておくこと、内覧時にリフォーム業者を連れて行く等しておきましょう。
１−１．城東エリアの安い物件が狙い目
安い物件を購入するには、葛飾区・江戸川区・墨田区・足立区・台東区・荒川区のエリアが狙い目です。
このエリアは都内の中でも物件価格（土地価格）が安いため、1000万円以下の一戸建てを探しやすいです。
下記は東日本不動産流通機構（レインズ）に掲載されてる1000万円以下の中古一戸建て情報です。※宅建業者しか閲覧できません。
23区内で探してみると、掲載されてる物件の多くは城東エリアの物件ばかりです。
１−２．住宅ローンとリフォームローン
1000万円以下の物件は、住宅ローンを組みづらいです。
旧耐震基準の物件、再建築不可、建ぺい率容積率オーバーの既存不適格が多いからです。
金融機関から3割から4割の自己資金や共同担保にできる物件の有無を求められる場合があります。
都市銀行の住宅ローンは利用できず、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの住宅ローンの利用をされる方も多いです。
2016年12月時点での金利として3.9%（56歳未満）が適用金利となります。
リフォームローンに関しては『総額1000万円リフォームをリフォームローンで借りるには』をご参考下さいませ。
１−３．Airbnb
世界中で流行しているAirbnb、東京23区内でもマンションや一戸建てをAirbnb目的で借りる&購入する方が増えています。
ただ、日本では旅館業法という法律や分譲マンションの管理規約などの問題がある為、まだまだ容認されていません。
それでもなお、個人の方でAirbnbに参入してる動きが活発化しており、安い一戸建てやマンションを購入する方も増えてくるでしょう。
東京オリンピックや訪日外国人が増加してることを背景に、2016年1月から旅館業法の特例として一般の住宅などを宿泊施設として活用できる「民泊」に関する事業計画を認定し、適用されます。
一部大田区のエリア限定となりますが、今後他のエリアでも適用区域が広がっていきそうです。
当社が所有している賃貸の管理物件でもAirbnb目的で借りられないかどうかのお問い合わせ、またAirbnb目的で不動産を購入しておきたいという方は増えています。
今後、空き家問題がさらに深刻化されていくことが懸念されています。このような新しいAirbnbというビジネスが出てくることは一概に悪いことだとは言えなさそうですね。
１−４．住居か投資か
自分仕様で住居として1000万円以下の一戸建てを購入するのか、不動産投資目的で購入するのか
・家賃がもったいなくて中古物件を購入して自分好みにリフォーム、リノベーションする
・なるべくリフォーム費用は抑えたい、賃貸仕様のリフォームで物件価格＋リフォーム費用を抑えて利回り重視で投資物件として運用する
目的次第でリフォームプランもかわってきますね。
リフォーム、リノベーションの市場も活発化していて、新築物件でなく中古物件を購入する人は増えています。
2016年11月現在では不動産価格も上昇していて、東京23区だと新築マンションは平均で坪単価300万円と一般サラリーマンの年収では購入が難しくなっています。
２．一戸建て物件は投資に向いている
一戸建て物件は物件選びさえ失敗をしなければ、利回り10％以上を確保した不動産投資が可能です。
またアパート物件や区分マンションなどよりも、投資家の競合やライバルが少ないのです。
ボロ物件や築古物件、安い一戸建て物件を探して賃貸仕様にリフォームをして貸家として運用していきましょう。
２−１．賃貸管理
賃貸管理は物件最寄りの賃貸管理会社に委託するか、自主管理をするかに分かれます。
一番良いのが自主管理です。家賃の数パーセントを管理会社に支払うのならば、自分で管理したほうが利回りも高くなります。
入居者付を複数の仲介会社に依頼して、管理は自分でやるというオーナーも多いです。
ただし、保証会社や火災保険、更新等の手続きは自分でやる必要があります。
7万円以下の賃料が安い物件の場合には、貸主に補償会社加入を求めたほうが安心です。フリーターや高齢者、外国籍の方など様々な内覧希望者の方は多いです。
保証会社の費用は入居者負担となるため、保証会社をつかえるようにしておいたほうが借りたいという希望者も増えるでしょう。
２−２．利回りはどれぐらい確保するべきか
最低、表面利回りで8～9%、理想は10～15%の利回りを確保したいところです。
但し、東京23区内であれば、利回りを重視しすぎると購入できません。
利回りも大事ですが、賃貸として需要があるエリアかどうか重視しておきたいところです。
また再建築不可物件や借地権の場合には、利回りだけでなく将来的な売却の出口も考えておきましょう。
２−３．手を出してはいけない物件
賃貸として需要がないエリアの物件、高額の一戸建て物件は手を出してはいけません。
要注意物件は下記のとおりです。誰も手を出さない物件はプロや不動産業者でないと損失が出てしまう可能性があります。
- 人気がない駅、駅から遠すぎる、繁華街や風俗街のど真ん中
- 駅から20分以上歩くのに駐車場がない物件
- 傾いてる物件、ボロボロの物件
- 価格が3000万円以上の一戸建て物件
傾いている物件やボロボロの物件など劣化が著しい場合には、内覧時にリフォーム業者に立ち会ってもらいましょう。どれぐらいのリフォーム費用で修復が可能か知っておくべきです。
上記のような物件は誰しも手を出しづらく、指値を入れやすく安く購入できればチャンスです。
２−４．再建築不可
東京23区で不動産の価格が上昇してしまってるからこそ、再建築不可物件が狙い目ともいえます。
固定資産税は安い、再建築不可は入居者や借り手にとって全くデメリットにならないのです。
融資をしてくれる金融機関は少ない為、現金で買える方のみが手を出しやすい物件です。
詳しくは『再建築不可物件をリフォーム前提で安く購入する４つの条件』をご参考下さい。
３．リフォームする上で気を付ける事
東京23区内や城東エリアで1000万円以下の物件となると、ボロボロの物件が多いです。
直近5年から10年以内で外壁や内装など修繕されていればよいですが、されていない物件のほうが多いでしょう。
外壁や屋根、内装等は定期的なメンテナンスは必要となります。
入居者付してからリフォームや修繕をするのは大変ですので、賃貸募集をする前にリフォームをしておきましょう。
３−１．築年数
築年数が30年から40年以上経ってる物件、築年数不詳物件の場合には屋根や外壁、給排水管の交換などはしておきます。
またシロアリ点検や床下点検も必ずしてください。
建物の状態によっては、予算100万円から200万円の修繕費用を組んでおきたいところです。
３−２．内装リフォーム
クロスや畳の交換や表替え、床フローリングの張り替えなど、できるところはしておきましょう。
それにあわせて、キッチンや洗面所、トイレなどの交換工事もおこないます。
リフォームはまとめてやってしまったほうが安くすみます。キッチン工事をするにしても、クロスや床の工事が伴うからです。
内装リフォームに関して詳しくは『安く内装を綺麗にする３つの箇所～クロス・フローリング・畳』をご参考ください。
３−３．建物状態によってはリフォームしない
修繕歴がある物件、前所有者によってしっかりと維持修繕されてた物件、または現況のままでも十分に貸せる物件であれば
リフォームせずに貸すことができます。初年度は仕方ないかもしれませんが、あまりにリフォーム代がかかってしまうと利回りが低くなってしまいます。
実質利回り＝（年間の家賃収入－固定資産税、火災保険料、広告費、修繕費、リフォーム代）÷（購入価格＋諸経費） × 100
十分に使用可能と判断できれば、クリーニング一式（10万円から20万円）ですませて安い賃料で募集をかけることもありでしょう。
当社が販売させていただいたお客様の中には、600万円で一戸建て購入されて現況のままで賃料7万円で入居者付されてる方もいらっしゃいます。
まとめ
1000万円以下の物件を探してる方、物件探しからリフォームまでお手伝いいたします。
エリアによって不動産投資に向いている、向いていないエリアがございます。
またリフォーム業者と打ち合わせもしないでボロボロの物件や築年数が古い物件を購入することは危ないです。
購入後にリフォーム費用が数百万円かかる、想定外の費用がかかってしまったなんてことのないように気をつけましょう。
