１．再建築不可物件の危険性
物件価格が安い再建築不可物件には購入する上で要注意点が沢山あります。
もし、再建築不可物件を購入するとしたら慎重に物件調査をすること、また建物の老朽度をちゃんと把握してください。
ほとんどの建物は旧耐震基準、築年数40年から50年以上たってる物件です。
安く売りだされているのであれば、今まで全くリフォームや修繕されてこなかった物件が多いはずです。
安いからと下手に購入してしまい新築するよりもリフォーム代のほうが高くついてしまった。
土地値で買ったはずなのに・・・大損になってしまった。なんてことのならないように気を付けましょう。
１−１．建物の状態
30年以上経ってれば建物の価値はなくなります。
築20年から30年経っていると、建物内の殆どの箇所は交換しておいたほうが良いのです。
修繕歴やリフォーム歴は確認しておきましょう。
外壁、屋根、内装材、設備、建具、床下などすべて老朽化してるはずです。
修繕歴無し、瑕疵担保免責の条件で購入する場合には全面リフォームを想定して購入する必要があります。
- 建物の基礎、土台、床下、根太、大引
- 瓦屋根、スレート屋根、金属屋根、トタン屋根
- 外壁、モルタル、サイディング、タイル、雨樋、雨戸、戸袋、破風、軒裏
- 内装、フローリング、畳、カーペット、クロス、繊維壁、しっくい壁、
- 建具、ドア、引き戸、襖、障子
- 外回り、バルコニー、窓手すり、外溝
- 水まわりの設備、給排水管、浴槽、トイレ、洗面台、キッチン
１−２．築年数
1981年以前施工の旧耐震基準の建物は要注意です。
耐震基準を満たしていない建物が多く、建てられた年代によっては大地震に耐えられない建物の可能性があります。
中には1950年以前に建てられた築年数不詳物件もあります。建築基準法が制定される以前の建物です。
建築基準法では必要壁量や軸組の種類と壁倍率がきめられています。
1981年に新耐震基準の導入されて、必要壁量や壁倍率なども改正されています。
政府の地震調査委員会によると、関東大地震（M6.8以上）がくる確率は50%から60%と推測しています。
築年数が古い建物、劣化してきた建物は耐震診断と耐震工事は必ず行うべきなのです。
再建築不可物件を購入するということは、耐震基準を全く満たしていない物件を購入することと認識しておきましょう。
耐震診断の目安
詳しくは『耐震工事で30年住み続けられる家に改修するには』をご参考くださいませ。
地盤・基礎×建物の形×壁の配置×筋交いの有無×壁の割合×老朽度=0.7未満の場合は倒壊また破壊の可能性あり!
１−３．リフォームにかかる費用
今まで修繕やリフォームが全くされていなく、家の老朽度が酷い場合にはリフォーム費用は高くなります。
老朽度が酷い場合には、基礎や土台の補強・新設から柱の補強、下地材の交換、床下の補強工事など手間がかかる部分の全てのリフォームが必要となります。
少しずつ解体作業をしてリフォーム工事をしなければいけない手間と時間がかかります。それにあわせて耐震補強工事をしていきます。
建物を解体して新築したほうが安い場合だってあります。
家の老朽度だけでなく、接道状況（敷地と道路の関係）も重要です。
接道幅が狭い場合には、リフォーム費用は高くなります。
何故なら、作業車や運搬車の出入りがまったく出来ない、場合によっては足場をつくれないからです。
人力で作業するとなると、どのリフォーム会社でも見積もりは1.5倍から2倍以上かかります。
２．再建築不可物件を購入するときに要注意すること
再建築不可物件を購入するなら、購入前にリフォーム費用がどれぐらいかかるのか見積もりをとっておきたいところです。
再建築不可物件を購入して、リフォームの費用がそんなにかかると思わなかったと・・・せっかく購入したのに、リフォームを諦めて売却してしまう方も多いのです。
取得原価よりも高く売却できたら良いでしょうが、税金や仲介手数料などの諸費用を支払っていると、そううまくはいきません。
２−１．見た目で判断しない
クロスの張り替えや外壁の塗装がされていて、綺麗だとおもって購入したという方は多いです。
表面のリフォームだけされている物件に騙されない事です。
とにかく、1回の内覧で購入を決意してしまうのは危険です。
2回から3回内覧はして、隅々までチェックすること。できればリフォーム業者や建築関係の知り合いを同行してもらうこと。
いざ、住んでみると、下記のような出費が伴うかもしれません。
- 給排水管が漏水してた・・・
- 外壁がボロボロ、下地がくさっている。モルタルが浮いていて外壁塗装が難しい
- フローリングや床が浮いてきてる、内覧した時より酷い状態
- 水まわりの工事が思った以上にお金がかかる
- 雨漏りや木部の劣化がひどかった
再建築不可物件や古家の場合には、リフォーム費用は割高になります。
水まわり設備のリフォーム工事にしても、手間や日数が増えます。
在来工法のお風呂からユニットバスにリフォームする工事は解体工事、撤去処分、電気工事、床下工事、取り付け工事など予算100万円を超えることがあります。
通常のユニットバス工事であれば、数十万円でできるものです。
下地が腐朽していたり、補強工事が必要になることが多い、それが再建築不可物件なのです。
瑕疵担保免責や現況渡しだからこそ、自己責任で購入しないといけません。
２−２．住宅ローンを組む場合には総額の支払いを確認する
もし、再建築不可物件をローンで購入する人は、物件価格が安かったとしても、本当にお得なのかどうか計算する必要があります。
ノンバンクの住宅ローン金利3.9%～、リフォームローン金利3%から4%代だとします。
もし、自己資金が少なくローンを組んで購入する場合にローン金利の高さゆえに総額とんでもない金額を支払うことになってしまった。
それであれば、都市銀行の優遇金利で住宅ローンが組める物件を購入しておいたほうが良いかもしれません。
再建築不可物件の価格が安いというメリットを享受できるのは現金買いや自己資金が多い人だからこそです。
２−３．私道共有者や関係者、近隣関係を確認しておく
再建築不可物件は建築基準法の道路に接していません。
隣地や近隣の住宅も再建築不可物件の可能性が高いです。
隣地との境界標など明示されていなく、測量図や境界確認書などがない物件も多いです。
隣人や近隣の方はあたらしい所有者にたいして風当りが冷たいものです。
特に数十年と住んできたご年配の方の中には縄張り意識が非常に強い方もいます。
以前の所有者との間では暗黙のルールだったことや通行権、境界、越境物などに関してトラブルになることが多いです。
もし、再建築不可物件を購入する際には境界の確認をすること、私道の持分の有無、通行掘削の同意、越境物、近隣の方や私道関係者はどのような方なのか
不動産会社に確認をしてもらってから購入しましょう。
購入してからの近隣トラブルは再建築不可物件でも多いのです。
３．再建築不可物件はどれぐらい安く購入できるのか
成約事例が少ない再建築不可の住宅は売主が独断で価格設定を決めていることが多いです。
通常の物件であれば、不動産仲介会社が売却仲介の依頼を受けた際には、同一エリアの過去の成約事例・周辺物件の販売価格や実勢価格・賃貸に出した際の想定家賃収入などを基準にします。
再建築不可物件は成約事例が少ないので、価格設定が難しいのです。
３−１．全く修繕やリフォームされてこなかった物件
このような物件はリフォーム費用も割高になることが多いので、安く購入できることがあります。
周辺の一戸建て（築年数30年、30坪の一戸建て、2000万円が平均相場）の5割から6割以下で購入できることもあります。
まず、建て替えができないという点、30坪のフルリフォーム費用（耐震補強や床下補強、断熱材や設備一新、内外装全て込み）が1500万円以上かかることもありえます。
建物の状態が古い場合や基礎や柱・壁が劣化してる場合には、新築のほうが安く建築できてしまうのです。
購入検討者からしても5割から6割以下の価格でないと、リフォーム代が高くつくゆえに再建築不可物件を購入するメリットがなくなってしまいます。
３−２．都心エリアは再建築不可でも高い
土地が高い都心部は再建築不可物件が高いです。
周辺物件より安いとはいえ、再建築不可物件でも2000万円台後半から3000万円台で販売されてることが多いです。
まとめ
再建築不可物件の購入には慎重になってほしいものです。
購入してから後悔することがないように、事前にリフォームの見積もりをとっておくことです。
また将来的に売却するのか、賃貸に出すのか、リフォームして住み続ける予定なのか、決めておきましょう。
建て替えができない物件だからこそ、しっかりとした計画が必要です。
