家や土地を売るときの価格基準【公示地価/基準地価/路線価/評価額】

このページをお読みの方は、公示地価や基準地価、路線価、評価額などの違いについて知りたいとお考えでしょう。

何故、不動産の評価や価格に種類があるの？と疑問の方も多いことでしょう。

不動産を所有している方には、路線価や評価額が参考になります。

所有者にとって、税金の計算につかわれる価格なのです。ぜひ、その違いについて知ってください。

不動産を売ろうとする方にとっても、国土交通省が発表している公示地価や基準地価・不動産取引価格は参考になります。

それに不動産会社や土地の仕入れ業者、開発業者もこれらの公示地価等を参考にしているのです。

不動産を購入しようと考えている方にとっては、公示地価だけでなく、評価額も参考になるはずです。

購入した時の登録免許税や不動産取得税は評価額をベースに計算されます。公示地価は高いけれども、評価額が低ければ買主にとって税金負担が少なくてすむのです。

1.公示地価・基準地価・路線価・評価額を知ろう

１の項では、公示地価や基準地価・路線価・評価額について詳しく解説させていただきます。

その他にも、不動産売買を行う上で参考にしたいポイントをお伝えさせていただきます。ぜひ、ご参考くださいませ。

1-1.公示地価とは

公示地価とは、国土交通省が毎年3月に公表している1㎡当たりの価格のことです。

国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選んで、鑑定評価員の鑑定評価をもとに、1月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を判定し公示しています。

不動産取引や土地取得の為のわかりやすい指標です。

売り出し価格は売主が最終的に決めることですが、この公示地価が実勢価格に一番近い指標であるため、参考となる価格です。

公示地価は標準地ごとに下記の詳細が公表されています

• 土地の所在＆地番
• 土地の㎡当たりの価格
• 駅までの距離
• 地積
• 利用区分、建物の構造
• 土地の形状（間口＆奥行）

国土交通省がHPで公表している地価公示・都道府県地価調査のデータベースでは、

調査年（昭和45年～現在の年）、用途区分（住宅地・宅地見込地・商業地・準工業地・工業地・市街化調整区域内の現況宅地・市街化調整区域内の現況林地・林地）、地価、地域を選択して、公示地価が簡単に調べられます。

また、国土交通省の土地総合情報ライブラリーのHPでは過去の公示地価の推移、公示結果の詳細、動向などについて詳しく解説されています。

1-2.基準地価とは

基準地価とは、都道府県知事が毎年9月に公表している1㎡当たりの価格のことです。

基準地価は、毎年7月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を判定しており、1月1日時点に判定している公示地価とは相互補完関係にあります。

直近の動向を知りたい月日によって、公示地価を確認するか、基準地価を確認するか、選びましょう。

公示地価と同じように不動産取引や土地取得の為のわかりやすい指標となります。

※公示地価、基準地価ともに売主や買主に特殊な事情（売り急ぎ、買い急ぎ等）がないという前提の上で成立すると認められる価格をだしています。また使用や収益を阻害する権利がない健全な土地（更地）としての評価となります。

国土交通省 土地総合情報システム

上記のホームページにて、公示地価、基準地価を検索することが出来ます。

また不動産取引価格情報の検索も出来ます

過去に不動産取引された成約事例がのっています。

不動産を購入した人に不動産取引のアンケート調査の依頼がはがき状で送られてきます。当社にも毎月、国土交通省土地鑑定委員会から不動産の取引のアンケートが送られてくるため、アンケートに協力しています。これらのアンケート結果を集計して、不動産取引価格情報検索のデータベースに掲載されているのです。

※不動産取引事例 情報件数（280万件） 下記の項目が詳しく載っております。

• 所在地
• 地域
• 最寄駅
• 駅距離
• 取引金額
• 坪単価
• 面積
• m²単価
• 間口
• 形状
• 今後の利用目的
• 前面道路幅員
• 道路の種類
• 方位
• 都市計画
• 建ぺい率
• 容積率
• 取引時期

1-3.路線価とは

路線価とは、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。

相続税路線価とは、相続・遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用する路線価のことです。

固定資産税路線価とは、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税を算出する場合に適用する路線価のことです。

相続税路線価は毎年1月1日時点の路線価を国税庁が7月に公開しています。評価水準としては、公示地価の8割程度とされています。

相続税路線価に関しては、相続対策を検討している方、資産対策で不動産を購入・活用する方、親の不動産を相続した方にとっては知っておかなければいけない土地の評価額です。

相続税の路線方式による土地（宅地）の評価は、まず路線（道路）ごとに宅地の価格が設定されており、その価格に地積を乗じて標準価格を算出して、そこから個別の減価要因（間口狭小・広大地・不整形地・利用価値の著しく低下している土地・がけ地・借地権・区分地上権や地役権・私道・無道路地など）について画地調整率等で減額されます。

公示地価や基準地価と異なり、具体的に特定の土地の評価金額を出すことが出来ます。但し、あくまでも相続税対策や相続税の申告にあたり、土地の価格を計算するものです。

固定資産税路線価は各自治体が1月1日時点の路線価を公開しております。固定資産税路線価は毎年でなく、3年ごとの評価替えです。

直近では平成27年度が評価替えの年であったため、次は30年度が評価替えの年となります。評価水準としては、公示地価の7割程度とされています。

固定資産税評価額は固定資産税路線価をもとに算出されています。

1-4.評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税の課税のための基準額です。

そのほかにも、登録免許税や不動産取得税、都市計画税を賦課するための基準額でもあります。

上述したように固定資産税評価額は固定資産路線価をもとに算出されております。

ちなみに固定資産税は毎年1月1日時点の土地家屋の所有者に対して課税する税金のことです。

固定資産税評価額は毎年所有者におくられてくる納税通知書の課税明細書や、都税事務所や市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書に記載されています。

評価額に関しては、売主よりも買主が気にすることも多いです。

何故なら、不動産を購入した時にかかる登録免許税や不動産取得税、毎年の固定資産税・都市計画税などが高ければ、買主の負担が大きくなるからです。

1-4.公示地価や評価額は売主・買主は気にするべきだろうか

上述した公示地価・基準地価・路線価・評価額をすべて気にしすぎる必要はないと思います。

あくまでも、不動産売買にあたっては参考の指標にしかすぎません。

公示地価・基準地価は実勢価格（時価）と評価は変わらないとされていますが、土地によって公示地価と大きく乖離することはあります。

地積・土地の形状・前面道路・駅前の距離・利用区分などにおいて全く同じ同一性を持ってる土地など無いのです。

それに、時価は金利や景気、そのエリアの不動産の需給バランスで簡単に変動するものです。

需給バランスがくずれている人気のエリアだと、実勢価格が公示地価よりもはるかに上回ってることがあります。また、需要が無いエリアだと実勢価格が下回っていることもあります。

公示地価・基準地価・・・実勢価格と同じ

相続税路線価・・・公示地価の8割

固定資産税路線価、評価額・・・公示地価の7割

2.土地の相場

土地の相場を調べるためには、土地の形状や地積、間口、奥行き、利用区分、道路の種類など類似性をもった土地と比較したいところです。

周辺の売り出し事例だけでなく、過去の成約事例を含めて調べましょう。

個人の方が周辺の売り出し事例を調べるためには、不動産ポータルサイト（aTHomeやSUUMO、Home’s、Yahoo!不動産等）や不動産会社のHPの物件情報を多くチェックすることです

成約事例を調べたい場合には、国土交通省の不動産取引価格情報や、不動産流通機構のReins Market Information（レインズによる成約価格をもとにした不動産取引情報の提供サイト）をチェックしてみましょう。

2-1.需給バランス

東京23区や都心の一部エリアでは、土地の売り物がまったく無くて実勢価格が公示地価を大きく上回ってしまうエリアがあります。

需給バランスが崩れているエリアでは、公示地価や過去の成約価格があてにならないことがあります。

郊外のエリアでは、土地の買い手がいなく、売買が成立しないというエリアもあります。

東京23区のエリアでは、このような買い手の需要が無いエリアは、ありません。まだ東京23区の土地は安心して売買できるといえます。

東京23区の中でも駅距離が近いエリアや人気エリアであれば、土地の相場よりも大きく上回った価格で売れることもありえるのです。

2-2.購入希望者が気にする評価額

土地を探してる方、購入希望者の方も、土地の相場を気にするはずです。

その土地に資産価値があるのかどうか、将来的に売却ができるだろうか、土地の価値を気にする方は多いでしょう。

購入希望者の方の中には、固定資産税評価額を気にする方も多いです。

評価額が高ければ、登録免許税や不動産取得税が高くつきますし、毎年の税金（固定資産税・都市計画税）も高くなってしまいます。

当社が土地や物件を仕入れる時にも、この土地の評価額があまり高くなければ良いなぁ…と思うことはあります。

2-3.公示地価等は一つの要素にすぎない

土地の売り出し価格を決めるうえで、公示地価等は一つの要素にすぎません。

土地の形状や地積、間口、奥行き、利用区分、道路の種類など、まったく同じ土地は存在しないからです。

それに公示地価は売り急ぎや買い急ぎ、また特殊な事情などを考慮しないといった前提の判定にもとづいた評価をしています。

最終的には売主がいくらで売却をしたいのかが、売り出し価格のベースになってくるでしょう。

2-4.最終的には売主がいくらで売却したいのか

不動産会社の査定価格や成約事例価格、公示地価等も参考になるでしょうが…最終的には、家や土地を売る時の価格は売主がいくらで売却したいのか、それが一番大事なことです。

また、更地でなく、古家付き土地の場合には解体費用を見込まないといけません。

境界確定がされていない土地の場合には、確定測量や地積更正が必要になる場合もあります。

既存不適格物件や再建築不可物件の場合には、公示地価や基準価格を適用することがむずかしく、実勢価格をつかむことが難しい場合もあります。

さいごに

東京、神奈川で土地の売却をご検討されてる方は当社にご相談くださいませ。

実勢価格、成約価格、公示地価等を確認し、現地調査をさせていただいたうえで土地の査定をさせていただきます。