古くなってしまった家の処分、売却で困ってる方は多いです。
市場価値が低い物件や流通性が低い土地建物を自治体に寄附することは非常に困難です。
また、不要な不動産を手放したい場合でも、手続きは煩雑です
市場価値が低い土地や古家付き土地、買い手が見つからない土地を迅速に処分するには、不動産買取業者に依頼することが最適です。
目次
1.自治体への寄附行為
いらなくなった古家付きの土地や更地を自治体に寄付したい、引き取ってほしいという方は多いです。
不動産を所有しているだけでも、毎年固定資産税や都市計画税の支払いが必要です。
売りづらい物件や劣悪な状態の物件、欠陥（瑕疵）のある土地や建物、人気のない地域の土地や建物を所有し続けている方々は悩んでいます。
「売りたいけど売れない。毎年税金を支払わなければならないのか。不動産会社に相談してもうまくいかなかった」という声もあります。
以下のような状況にお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。
・売却活動をしているが、どんなに値下げしても売れる見込みがたたない
・難ありの土地建物、告知事項や心理的瑕疵がある土地建物のため、不動産会社に断られた
・相続してしばらく放置していたボロボロの建物で、自治体から注意や勧告を受けてしまった
・建て替えができない土地、有効活用がむずかしい土地、擁壁物件である。
自治体では土地などの寄附（寄付）制度が存在しますが、正直に言って、現在の寄付制度はうまく機能しているとは言えません。
1-1.自治体が有効活用できるかどうか
自治体によって寄附の仕組みや、寄付された不動産の活用方法がことなります。
例えば、土地が現在道路として使用されている場合、どの自治体でも寄付が可能です。
道路として使用されていない場合は、最寄りの役所の財政課などに相談してみることをおすすめします。
以下の条件が基本的な要件となります。そして、寄付を受け入れるかどうかのポイントは、自治体が土地を有効活用できるかどうかにかかってきます（施設や文化財、公園緑地など）。
・所有権者全員が寄附に対して異議のないこと（権利関係が明確であること）
・隣地との境界がしっかり確定されていること、明確な境界杭等があること
・抵当権などの担保権が設定されていないこと
・基本的には更地であること
市場価値が低く、固定資産税の負担が大きいため、多くの方が自治体への寄付を希望していると思われますが、寄付を受け入れることは難しい場合もあります。
不要な不動産や土地を処分したい場合は、別の方法を検討する必要があります。
1-2.実際には殆どが寄附をことわられる
実際には自治体の寄附制度はほとんど機能していません。
東京都新宿区でも古家が建っている土地の寄附を受け付けた実績はここ数年一度もなく、また更地の寄附も受けていません。
高額な土地価格であっても、寄付は受け付けられません。
自治体によって寄附の事例や、寄付を受け付けた件数等は公表していません。実際には、殆どが受付されずに断られてしまうでしょう。
基本的には自治体としても、所有者が固定資産税の支払いを回避するために寄附を行うことを好ましく思っていません。
また、以下のような土地や建物は寄付が断られることが明らかです。
・無許可開発地
・不法占拠地
・公道に接していない土地、再建築不可の土地
・崖地など、利用が困難な土地
・固定資産税の免税等を目的とした寄附
・土壌汚染や地下埋設物の撤去に多額の費用がかかる土地
・リゾートマンション、築古マンション等
・資産価値が低い物件
2.引き取り手を探す、うまく処分する
自治体への寄付が難しいことが分かった場合、近隣の方や不動産会社に買い取ってもらうか、引き取ってもらうことを検討しましょう。
もしも、あなたが相続人である場合、相続放棄手続きも選択肢の一つです。ただし、相続放棄手続きには費用と時間がかかることを覚えておいてください。
まずは近隣の方や不動産会社に話をしてみることをおすすめします。
2-1.隣地や近隣の方に話しをする
もし手放したい土地がある場合、まずは隣地や近隣の人々に話をしてみましょう。
隣地の所有者が駐車場や新築用地として購入してくれる可能性もあります。
隣地と一体化することで利用の幅が広がるからです。
また、将来的には「身内や家族を近くに住ませたい」という理由で、近隣の方が購入してくれる場合もあります。
市場価値が低い土地でも、隣人が駐車場や庭として有効活用してくれる可能性もあります。
2-2.相続放棄をして手放す
相続については慎重に考えて判断しましょう。
相続開始を知ってから3か月以内に相続をするか決める必要があります。借金や価値のない土地や建物だけであれば、相続放棄を検討することもあります。
負の財産を引き継ぐ必要はありません。
相続の承認や放棄の判断は、被相続人の財産状況を調査した上で行いましょう。不動産の場合、相続人が多いと分割協議が容易に進まないこともあります。
現金化が難しい不動産も多く存在します。
実際に価値の低い土地や建物、需要の低いエリアの不動産、瑕疵のある不動産は売却が難しいためです。
相続開始を知ってから、不動産があることが判明した場合は、早めに不動産会社と相談し、売却の見通しを確認しておくことが重要です。
被相続人の財産を調査する上で対象となってくるもの
・預金通帳、有価証券、金券
・不動産関係の書類
・取引関連の情報、郵便物、明細書
・所得税の申告書類など
こちらのページ≪不動産の所有権放棄はできない？田舎の土地問題≫もご参考くださいませ。
2-3.不動産会社に売却や引き取りをお願いする
自治体に寄附相談をするよりも、不動産会社に要らなくなった土地建物の売却や引き取りを相談しましょう。
自治体は有効活用できる土地や建物にしか寄付を受け付けていません。寄付を受け付けてもらうためには、土地や建物の市場価値が高いことが重要な条件です。
もちろん、地域貢献のために寄付することは素晴らしいことです。
ただ、所有者にとって要らなくなった土地建物であるのならば、自治体は寄付を受け付けしてくれないので、不動産会社に相談するしかありません。
不動産会社によっては、高価買取をしてくれる会社もあります。当社でも、東京都と埼玉県・千葉県・神奈川県の1都3県において、ご相談を承っております。
3.不動産会社に相談をする
街の不動産仲介会社に相談しても、実際には話がまとまらないことが多いです。。
要らなくなった土地や建物の有効活用について、地元の不動産会社だけに限らず、インターネットで多くの不動産会社を探して直接相談することが大切です。
不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。
・土地の有効活用に強い不動産会社に相談する
・道路に接していないボロボロの建物は、リフォームが得意な不動産会社に相談する
・現況のままで売りたい、引き取りをお願いしたい場合には不動産買取業者に相談する
全国には数万社の不動産会社が存在します。要らなくなった土地の問題を解決してくれる不動産業者はきっと見つかるはずです。
3-1.隣地に売る
不動産会社に依頼して、隣地や周辺の方との売却交渉をお願いしましょう。
隣地との一部土地の売買によって、土地の価値を高めることも可能です。
再建築ができない物件の場合は、土地の再生や有効活用に精通した専門業者に相談することが最善です。
3-2.買い取ってもらう、無償で引き取ってもらう
不動産買取業者に買い取ってもらうか、場合によっては二束三文で引き取ってもらうことがあります。
当社では東京都内のエリアで、どれほどボロボロの古家であっても、道路への接道がない場合でも、半焼した建物でも、金額を提示して買い取ることができます。
他の県についても、エリアや接道状況、建物の状態に応じて買取りも行っています。
近隣や隣人の方から断られたり、地元の不動産会社に相談しても進展がない場合、また自治体の対応に困っている方は、お気軽に当社までご相談ください。
株式会社HomeWay
東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F
TEL：03-6427-4177
FAX:03-6427-4178
3-3.売却活動をしてもらう
不動産会社に売却活動を依頼することが重要です。
当社では、他県の難あり物件や古家付き土地の売却相談も多く寄せられています。
広告活動としては、インターネットのポータルサイト（Athome、Yahoo!不動産、Suumoなど）や自社サイトを利用するだけでなく、買取業者や他の不動産会社への営業活動も行っています。
積極的な営業活動を行ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
ただし、市場価値が低い物件の場合、仲介手数料があまり発生しないため、不動産会社が依頼を受けてくれないことも多いです。
4.気を付けたいこと
最近、空き家問題が急増しています。
特に古い家屋を放置しておくと、近隣や隣人に迷惑をかけることになります。
4-1.建物の管理を放置しない
相続した家や空き家を放置してしまう方は多いですが、それは避けるべきです。
台風や強風によって、気づかないうちに雨漏りが発生することがあります。雨漏りを放置すると、天井や壁の崩壊、床材や床下の腐朽などの原因になります。
さらに、誰も住んでいないことで換気不足が起き、湿気が壁材や床材にダメージを与えることもあります。
不動産が荒れ果ててしまうと、買い手が全く見つからなくなるのは当然のことです。
4-2.都内でも多い再建築不可物件
東東京都内でも再建築ができない土地建物が増えており、買い手が見つからず価格が著しく下落することがあります。
建築基準法の道路に接していない土地のことです。このような物件は自治体の寄附の対象とならないのが通例です。
さらに、耐震補強やリフォームの助成金などの制度の対象外になることもあります。
建て替えができないため、建物が古くなっても解体することができず、多くの方が悩んでいます。
当社では再建築不可物件でも買取を行っています。お悩みの方はお気軽にご相談ください。
さいごに
土地や建物を自治体に寄附することは困難です。また、寄附が受け入れられる場合でも、建物を解体して更地にする必要があります。
解体費用や残置物の処分費用には100万円から200万円かかることもあります。
土地や建物を寄附したい方、売却したい方は、お気軽に当社にご相談ください。ご相談は無料ですので、どうぞお気軽にご利用ください。
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