狭小地、狭小住宅は従来の一戸建て住宅とは異なり、土地が小さく、駐車場スペースも無く、使い勝手が悪くて需要は低いのです。
エリアによっては敷地面積の最低限度規制がもうけられており、ミニ戸建ての開発がされないよう防止されていますが、既存の狭小地や狭小住宅に関しては、適用されない救済措置があります。
但し、敷地面積の最低限度が指定された後に分割した場合には建て替えが出来なくなります。
東京のような密集市街が多い地域では、狭小地や狭小住宅が沢山あります。
建ぺい率や容積率が低い住居地域では、狭小地となると建物面積を広く確保することがむずかしく、有効活用がむずかしいです。
有効活用が出来ない土地は、なかなか売れずに売れ残ってしまう場合があります。
1.売れない狭小地
狭小地は建物面積を広くとることができず、実需向けとはいえず、買い手も少ないです。買い手は賃貸経営を考える投資家、実需でいえばファミリー層からの需要は無く、シングル、ディンクスの方がターゲットになるでしょう。
また土地の大きさによっては住宅ローンの利用がむずかしく、買い手が限られてしまうかもしれません。
現状、古家が建っている場合には、建て替えもしくはリフォームをする必要があります。建て替えをしてしまうと現在の建物面積よりも小さくなってしまう、リフォームするにしても接道間口の問題や境界の問題でリフォームコストが高くなってしまうことだってあるのです。
売れない狭小地には、なにかしらの原因があるもので、業者買取のほうが早急に売却できる場合があります。
1-1.10坪から15坪未満の小さな土地
10坪から15坪未満の土地を狭小地といいます。
狭小地は変形してる土地、間口狭小地、再建築不可の土地であることが多く、周辺相場よりも低く評価されてしまうことがあります。
一般の住宅に比べて、建築コストやリフォームコストが高くついてしまうこともあり、建築するにいたっては狭小住宅を設計するための工夫が色々ともとめられます。
狭小地であっても、住居系地域でなく商業地域であれば3階建て以上にして延べ床面積を広く確保することができます。住居系地域であれば、建物面積も確保できなく、需要は低くなってします。
1-2.敷地いっぱいに建てられている古家
狭小地でよくある問題として、敷地いっぱいに建てられている古家付き土地です。
建ぺい率や容積率オーバーしてることもあり、建て替えをしてしまうと小さくなってしまいます。
2項道路に面していると、セットバックをしなければいけません。
あえて建て替えをしないでリフォームする前提で購入する方もいますが、敷地いっぱいに建てられているのでリフォームコストの負担増や足場が設置できるかどうかの問題が出てきます。
それに細い通路や私道に面しており、建て替えができない土地も多いです。
このような建て替えやリフォームの問題をかかえている狭小地の場合だと、市場での売却が困難になってしまいます。
1-3.リフォームや建て替えが出来ない！？
狭小地によっては、リフォームや建て替えができない問題を抱えている土地があります。
- 再建築不可の土地
- 建ぺい率容積率オーバーしてる既存不適格の物件
- 敷地いっぱいにぎりぎりに建てられている古家付き土地
- 2項道路に面していてセットバックが必要な土地
建て替えをせずに、リフォームをするにしても、建物の状態がボロボロであって隣地が足場の設置に協力してくれない…なんてこともあります。
実例として、当社でも下記のようなケースがありました。
・敷地いっぱいにぎりぎりに建てられている物件で、リフォーム前提で購入された方から買い取ってほしいと相談を受けました。
隣地の方が足場を設置させてくれなく、リフォームが出来ないとお困りでした。ご本人も隣地使用の請求を求める裁判を起こすぐらいだったら、さっさと売りたいとのことだったので、当社にて買い取りをさせていただくことになりました。
・道路との接道間口が約1ｍしかない狭小物件で、通路沿いに4軒並んでいる家の内の1軒でした。
間口狭小でかつ約40㎡の狭小地の物件です。建て替えが出来なく、古家なのでリフォームするしかありません。
所有者としては、別に持ち家があるため、リフォーム費用がかかるぐらいだったら、売却したいとのことでした。
1-4.住宅ローンの利用
土地の面積が40㎡や60㎡以上以下だと、住宅ローンを受け付けてくれない銀行は多いです。
最低でも40㎡は無いと住宅ローンを組める銀行は少なく、セットバック後の面積が少ない、再建築不可や建ぺい率オーバーであれば、住宅ローン自体組めない可能性があります。
狭小地、狭小物件の住宅ローンは土地面積によって金融機関を探すのが大変です。
土地面積の規定に引っかからない金融機関を探すほか、現金で購入できる方、金利が高いノンバンクで購入できる方を探すしかありません。
2.狭小地を買い取ってもらう
売れない狭小地は不動産業者に買い取ってもらいましょう。狭小住宅の建築、リフォームに得意な不動産業者も増えています。
業者買取のメリットとして下記があげられます。
- すぐに現金決済をしてもらえる
- 土地建物の瑕疵担保免責の条件がついてくる
業者買取であれば、難ありの土地建物、要セットバックの土地や再建築不可の土地であっても対応してくれます。
2-1.狭小地の買取業者一覧
株式会社HomeWay当社運営サイトです。東京都内の狭小地、狭小住宅を買取りしています。
狭小地、変形地、袋地など、難ありの土地を買取りしています。東京23区、特に都心部の土地であれば高額買取いたします。当日査定、最短3日で契約、月内決済もいたします。
有限会社スモールハウス狭小地、狭小住宅、再建築不可物件の買い取りを対応されています。
中古物件、狭小地、など、10坪前後から、市場では売却が困難な案件でも、買取をされています。
狭小地、狭小住宅を専門にプロデュース、マッチングしている運営サイトです。売却や買取でなく、建築を検討されてる方も利用できます。
10坪前後の土地、古家付き土地、旗竿地や三角地、再建築不可物件といった難あり物件も買い取りされているようです。
狭小地の買取、設計、査定など対応されています。
2-2.東京の狭小地
東京の狭小地であれば、買取してくれる不動産業者も多いです。
土地としての価値が高く、交通インフラが十分に整備されていて、駐車場が無くても問題にならないからです。
狭小地、狭小住宅の建築設計を行う建築設計事務所も増えています。
ローコスト住宅がもてる狭小地、狭小住宅は、東京においては十分に需要があるのです。
接道に問題がある再建築不可の土地、建て替えで建物が小さくなってしまう既存不適格の物件を除いて
狭小地を売却することは可能でしょう。
さいごに
狭小地、狭小物件の買取なら、当社でも対応しております。
当社の場合には東京23区、一部多摩エリアの土地を買取しております。
再建築不可、袋地といった難ありの土地でも対応可能です。
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