不動産を相続したら再建築不可のアパートだったら・・・
相続した再建築不可のアパートをしっかりと修繕や維持管理の計画をたてていくことはできますか？
相続税を払っていずれ売却をするのならば相続してから、一定期間内に売却したほうが税制のメリットを受けられることもあります。
目次
1.再建築不可のアパート、売却をするポイントとトラブル対処法
- 1-1.再建築不可物件の価値を知る
- 1-2.賃料収入があるからこそ、売却できる
- 1-3.人に貸してるからこそ、耐震補強
- 1-4.私道のトラブルを防ぐためにも接道状況や私道共有者を確認しておく
- 1-5.空き家のままにしない
1.再建築不可のアパート、売却をするポイントとトラブル対処法
再建築不可のアパートの売却相談で当社にお越しになられる方の多くは、親からアパートを相続しています。
相続したわけでもなく、投資目的で再建築不可のアパートを購入したがリフォーム代がかかりすぎるので売りたいという相談もあります。
再建築不可のアパートを相続した際には相続税の算出金額は低くなることが多いため、相続税を申告しなかった人も多いです。
相続税は路線価方式となりますが、再建築不可のアパートの場合には間口や奥行き・袋地などの補正がかかります。
固定資産評価額も低いことから、毎年の固定資産税は数万円程度ですむこともあります。
では再建築不可物件は評価が低いから高く売却することは難しいでしょうか？
いいえ、そうとも限りません。
1-1.再建築不可物件の価値を知る
再建築不可物件のアパートとなると、相場や価値を調べることはむずかしいです。
類似エリアの再建築不可のアパートの販売状況や同一エリアのアパートの販売状況を調べてみます。
但し、周辺や同一エリアで同じ条件（再建築不可）のアパートが売りに出されてることは滅多にないです。
そもそも、再建築不可のアパート自体がめずらしく、少ないですからです。
不動産会社に相談する場合には過去の成約事例や類似エリアの販売事例を調べてもらえます。
また年間の家賃収入から売り出し価格を決めることができます。
年間300万円の家賃収入があるアパートであれば、3000万円の販売価格にすると表面利回り10％となります。
投資家の方は10％前後の利回りがある収益物件（アパートやマンション、ビル）であれば、購入してくれる可能性があります。
ただし、建て替えができない再建築不可・建物が傷んでいてフルリフォームが必須という状態の場合には、減額補正しなくてはいけません。
1-2.賃料収入があるからこそ、売却できる
人に貸して賃料収入を得てる間は、売却しないで保有しておこうと考える人も多いでしょう。
ただ、高く売却したいのであれば、賃借人付きでアパートを売却してしまったほうが良いです。
再建築不可のアパートは賃借人もついていなく、全戸空室になっていて建物の状態も悪いのであれば、高く買ってくれる人は少ないです。
再建築不可物件は修繕やメンテナンスが大事なので、賃貸管理を面倒だと考える人は売却を考えた時が売り時かもしれません。
・遠方に住んでいて建物の維持管理が大変な場合
・入居者がいなくなったので、建物管理が大変だから売却したい
・賃料収入がある内に、投資家や不動産業者に高く売却したい
1-3.人に貸してるからこそ、耐震補強
再建築不可物件となると、1981年6月以前に建てられた建物が多いはずです。
万が一大地震が起きて建物倒壊により賃借人に事故や損害が発生した場合には家主に損害賠償がいくと思いますか？
じつは、損害が認められる可能性があるのです。
阪神大震災の時や宮城県沖地震でも家主責任を認めたケースがあります。
建築当時の耐震基準を満たしてない、確認申請をせずに増築を繰り返してる物件の場合には、家主過失で入居者さんが死傷したと判断される可能性があります。
増築未登記物件や再建築不可物件などの家主さんは耐震診断や補強工事、保険の加入が必須です。
1-4.私道のトラブルを防ぐためにも接道状況や私道共有者を確認しておく
再建築不可物件を相続したら、私道のトラブルを防ぐためにも隣地・隣人・関係者へ挨拶をしておきましょう。
本来は、両親が生前の間に不動産のことや道路状況について詳しく確認しておくことが良いのです。
袋地を所有してる家主さんは、賃借人にしっかりと入居ルールを守らせることも大事です。
囲繞地通行権者からの入居者に対する苦情が家主に直接きてしまうことも多いはずです。
1-5.空き家のままにしない
相続で物件を取得したが、誰も入居していなく空き家のままにしてる方は多いです。
都内でもマンションに比べて、アパートの空き家率は高いです。足立区や荒川区だとアパートの空き家率は31％を超えています。
ただし、港区や中野区などの人気エリアは空き家率が15％台と低いです。
※総務省 住宅・土地統計調査による
地方や２３区外、他県だと古アパートの空き家率は高くなります。
分譲マンションが賃貸化されたり、新築の賃貸マンションが建ったりと、東京都内では賃貸物件が供給過多になっています。
アパートの家主さんはそのエリアの賃貸需要を気にしてるかと思いますが、家賃の値下げだけでなくリフォームやリノベーションによって物件に付加価値をつけることを考えた方が良いです。
空き家のままにしておくと建物が劣化や雨漏りをしてしまい売ることすら難しくなります。
2.アパートの構造
再建築不可のアパート構造は木造２階建てが多いです。
築年数が古く旧耐震基準の物件は、柱が少ない・壁の配置や量がアンバランス・筋交いや金物の不足が生じてる物件が多いです。
今日では建築確認をとるために、壁や柱、筋交いや金物の本数、配置などの基準を満たしていないといけません。
2-1.当時の建築確認通知書がない
当時の建築確認通知書がない物件があります。
購入された建物に確認通知書や検査済証などが無いと、建築基準法が制定される前に建った建物または違反建築の可能性もあります。
建築確認通知書があることで、当時どうやって建築されたのか背景を知ることができます。
接道してる道路状況が変わってしまった、隣地の土地を借りていた、建築基準法などに基づく手続きが行わないで建物が建てられたかもしれません。
2-2.リフォームや修繕の必要性
建物の外壁や内装、基礎、設備のメンテナンスの時期は決まっています。部位によっては5年から10年おきに交換や修繕をしなくてはいけません。
アパートや戸建ての場合には、マンションとちがって維持や修繕を怠る方が多いのです。
将来的に建て替えを考えてるのであれば、多少リフォームや修繕を怠っても良いかもしれませんが、再建築不可物件のアパートは修繕を怠ると致命傷になります。
建て替えができない建物は長年丈夫につかっていけることを考えてください。
外壁は数年おきに補修点検、10年おきに塗り替え、20年から25年おきに張り替えなどが目安です
屋根は瓦屋根かスレート屋根か、金属屋根か、材料によってメンテナンスや交換時期がかわってきます（基本的にどの部位も材料によって交換の目安が変わります）
床下は数年おきにシロアリ対策、換気対策が必要です。
雨漏りやシロアリ、腐朽の原因をつくらないようにしましょう。シロアリが発生して床下がボロボロになってしまったら大変だからです。
3.売却と税金
再建築不可のアパートを賃借人付きで売ってしまうか、空き家になってから売却するのか。
前者の方が高く売却できます。ただし、賃料収入が長く発生できる見込みがあるのであれば無理して売らないことです。
売却することにより税金がかかってくる場合もあります。賃料収入や建物の状態、所有者の都合にあわせて検討しましょう。
3-1.賃借人付きで売ってしまう
一番高く収益物件を売却できる方法です。年間200万円の家賃収入を得ているのであれば2000万円前後で売れる可能性もあります。
リフォームや修繕がしっかりされていて、なおかつ都心5区の再建築不可物件だと、もっと良い金額で売れる可能性もあります。
3-2.空き家になったら・・・
空き家になってしまった再建築不可のアパート。買い手からしたら、外観だけでなく内装や床下の劣化具合が気になるところです。
個人の買い手や買取業者は、取得費用＋リフォーム費用がどれぐらいかかってくるのかを計算します。
長年空き家にしてしまうのは危険です。
雨漏りや腐朽に気が付かず数か月後に建物を見に行ったら柱や床材が一部腐っていた、床が抜けていたなんてことがあります。
3-3.再建築不可物件の買取会社
相続で売却する際には、再建築不可物件の買取会社を利用される方は多いです。
現金決済、翌月決済が可能であること、確定測量などの有無を選べること、建物の瑕疵担保免責の対応があること。
上記などを考慮すると、再建築不可物件の買取会社に任せた方がスムーズに不動産取引できます。
当社でも再建築不可物件を買い取っています。
3-4.売却する際の税金の発生
税金の計算方法に関しては、親が取得した際の費用を知ることが大事です。
相続したアパートなどの不動産を売却する際には取得費や所有期間は被相続人である方から引き継ぎます。
取得費がわからないときには売った金額の5％相当額を取得費とできます。取得が売った金額の5％が取得費用だとすると95％の譲渡益に税金が発生してしまう可能性があります。
昭和28年1月1日以降に取得された場合には、別の計算方法が利用できる場合もありますので、ご相談くださいませ。
また相続してから一定期間内による売却の場合には相続税額の加算の特例が設けられています。相続税の申告書の写し等が必要となります。
相続税が発生していて将来的に売却を考えているならば、一定期間内による売却をおすすめします。
・相続税が課税されていること
・相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
さいごに
再建築不可のアパートは維持管理が大切です。
建物の修繕や賃貸管理に時間をしっかりさける方でなければ、売却してしまったほうが良いかもしれません。
