1.親が認知症になってしまったら
親が認知症になってしまったら、親の家を売買することは難しくなります。
よくあるご相談として多いのが、親が老人ホームなどの施設に入ることになった、自宅で同居することになったから、親の家を売りたいという相談です。
売買の仲介をする不動産業者や所有権の移転申請をする司法書士は、名義人である方が意思表示の問題ないかどうか、話が出来るか、字が書けるかどうか、呆けてないかどうか、慎重に確認をする必要があります。
必ず親の代理となって動いている御家族の方に事前に確認をとることになります。
1-1.認知症（痴呆症）とは
認知症とは65歳以上の高齢者の7人に1人が発症してる病気です。判断力や記憶に障害があらわれ、日常生活や対人関係に支障をきたしてしまいます。
最も多い認知症としてはアルツハイマー型認知症です。もの忘れなどの記憶障害が主で、昨日の夕食がいくら考えても全く思い出せない、知り合いとあってもだれかわからない、段取りが出来ない、薬の管理が出来ない等があげられます。
高齢者の方で認知症の方は買い物に関しても金額の大小かかわらずサポートが必要です。特に高額な売買となる不動産売買では、成年後見制度を利用します。
不動産の所有者本人が、認知症と診断される前に身内が代理人となって売買契約を交わして所有権移転登記を行ったあとで、無効になった事例があります。
売買契約を交わしたときに意思表示能力が無かったと判断されれば、認知症と診断されてなくても無効となってしまうのです。
1-2.自宅同居や施設入居した親の家を売りたい
自宅で親と同居することになったり、老人ホームなどの施設に親が入居することになれば
空き家になってしまった実家を片付けて売りたいと思う子供は多いはずです。
自宅同居するにしても、施設に入居するにしても、親の介護や生活費用の負担は大きいです。
実家を売るにあたって、高齢になった親が読み書きがしっかりできて、会話の中で意思表示が出来れば問題ありませんが、意思能力の欠如があるようであれば成年後見制度を利用するべきでしょう。
1-2.意思表示や呆けてないかどうか
不動産業界では認知症患者や90歳以上の高齢者の方との不動産取引は増えています。高齢者白書によると、2005年度に比べて2025年には高齢者の人口や認知症患者の数も倍増するとのことです。
不動産売買にあたっては、不動産業者や司法書士、弁護士等も高齢の所有者に対しては十分に意思確認をする必要もあります。
90歳以上の高齢者の方でも読み書きが十分に出来て元気な方も多いです。
1-3.裁判所の事例
売買が有効とされる事例、無効とされる事例があります。売買契約時において代理権を第三者に授与した段階では意思能力が認められ売買が有効となったケースもあります。
売買契約時において本人の意思能力が認められるかどうか、また不動産業者（買取業者）が取引の相手方の場合では、相場よりかけ離れた金額で売買している等の公序良俗に違反していないかどうかもポイントになってきます。
下記については無効とされた事例です。
・認知症に罹患していたＸから土地・建物を購入したＹ1およびＹ1から転売を受けたＹ2に対し、Ｘ（成年後見人Ｚ）から、Ｘ-Ｙ1間の売買は無効であり、よってＹ1とＹ2間の売買契約も無効であるとして、所有権移転登記の抹消を求め認められた事例
・不動産を所有する高齢者を訪問した不動産業者が、訪問の翌日には売買契約を締結して決済及び所有権移転登記手続きを行った事案について、売買契約は売主の意思能力欠如に乗じて不動産を奪取したものだとして、買主業者等（業者、同社代表者、営業担当者）及び登記手続をした司法書士に対して共同不法行為等に基づく損害賠償を求めた裁判で、一審は買主業者等への損害賠償請求の一部を認容し、司法書士への請求を棄却したが、控訴審で、司法書士の責任も認容した事例
下記のサイト、不動産適正取引推進機構の裁判事例を引用しております。
http://www.retio.or.jp/case_search/search_result.php?id=17
1-4.親が認知症で売買が難しい場合には
親が認知症である場合には、勝手に親の代理人となって不動産売買はできません。
金銭等の事情があって、親の家を売りたい場合には成年後見制度を利用することになります。
下記のページもご参考くださいませ。
2.認知症の親の家を売却手続きするには
認知症である親の家を売るには、しっかりとした理由や事情が必要となります。
家庭裁判所の許可を得るには、被後見人の生活の為の売却になるかどうかが、大事だからです。
2-1.成年後見制度
成年後見制度は2000年4月に導入されました。認知症，知的障害，精神障害などの理由で判断能力が不十分な方が、財産侵害をうけないように法律面や生活面で保護をして支援をしていくための制度です。
①成年後見制度を利用する為に、まず家庭裁判所に申し立てをすることになります。この際に4親等内の親族であれば申立人になることができます。
②家庭裁判所の審判手続きを経て、後見人が選定されます。
③家庭裁判所の許可をえて、不動産の売却をすることになります。許可を得てない場合はその行為また準ずる行為は全て無効となります。
審理期間については，個々の事案により異なり，一概にはいえません。鑑定手続や成年後見人等の候補者の適格性の調査，本人の陳述聴取などのために，一定の審理期間を要することになります。
多くの場合，申立てから成年後見等の開始までの期間は，4か月以内となっています。
成年後見制度については、下記の法務省のサイトをご参考くださいませ。
2-2.居住用不動産処分許可の申立
成年被後見人の居住用不動産処分許可の申し立てを行います。この申し立ては後見開始の審判が確定した後となります。
問題が無ければ審理の期間は1週間から2週間ぐらいとなります。管轄の家庭裁判所によって異なる場合がありますので、事前に管轄の家庭裁判所のホームページをご確認くださいませ。
売却する場合には、不動産業者の査定書（出来れば複数）、固定資産評価証明書、売買契約書、謄本、収入印紙800円分、切手代などが添付書類として必要になります。
申立の趣旨や理由、金額の根拠などが明確でないと許可がおりません。
2-3.成年後見制度の仕組み
本人の判断能力に応じて、後見人の種類や支援内容がかわってきます。
補助類型・・・判断力が曖昧な方。 特定の行為では補助人の同意が必要となる。
補佐類型・・・判断力が欠けている方。民法13条１項所定の行為では保佐人の同意が必要となる。
後見類型・・・判断力がまったくない方。日用品などの購入を除くすべての行為において取り消しが可能。不動産の売買においては家庭裁判所の許可が必要となります。
補助類型や補佐類型でも代理権を授与して、補助人や保佐人が不動産の処分を行う場合には家庭裁判所の許可が必要となります。
2-4.売却するまでが大変
実際に家を売ることは大変です。
いくらで売れるかわからない実家や不動産を、適正な価格で買ってくれる買い手を見つけて、さらには家庭裁判所の許可をとらなければいけないのです。
面倒で大変なことだと思いますが、相場より著しく低い金額で売らずにしっかりと複数の不動産業者に査定結果をもらい、適正な価格で売却して現金化することが
被後見人である親のためになるのではないでしょうか。
さいごに
実家が空き家になってしまって維持管理が大変、施設の入居一時金や賃料がかかるため実家を売りたい等の理由であれば
居住用不動産の売却にあたって家庭裁判所の許可を得る十分な理由となります。
売却をする際には、事前に信用できそうな不動産会社数社にて、査定を必ずとってください。
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