東京には沢山の不動産買取業者があります。
不動産買取業者のすべてとは限りませんが、一部の悪質業者に引っかからないように気を付けましょう。
こちらのページでは、悪質な買取業者の特徴をお伝えさせていただきます。
目次
1.買取か売却か
不動産会社に買い取ってもらうか、売却をしてもらうか
どちらにも一長一短のメリットデメリットがあります。
不動産を売却する際に、多くの方は不動産会社に売却してもらうでしょう。売り急ぎでなければ、それが一番です。
当社も不動産買取事業を行っていますが、手元に多く現金を残すのならば、まずは業者買取より売却をおすすめします。
1-1.買取業者による買取は相場の7掛けが多い
一般的な中古物件を不動産業者によって買い取ってもらう場合には相場の8掛けから9掛け、場合によっては7掛けになってきます。
基本的には不動産業者は買取後に建物を新築してから販売するか、リフォーム後に再販をします。
相場の8掛けから9掛けで買い取らないと損をします。
買い取った金額8割、税金（不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬等）、仲介手数料やその他販売手数料、人件費で1割、転売利益1割といった内訳となります。
相場2000万円の中古マンションを1600万円で買い取ったとして、税金等で100万円、仲介業者がいる場合には手数料約70万円、広告費や人件費で100万円～
上記の場合だと、100万円程の利益となりますが、広告費や人件費、その他雑費がさらにかかった場合には赤字になる可能性もあります。
不動産業者によっては、なるべく相場より安く買い取ることが万が一のリスク回避となります。
1-2.まずは仲介での売却が一般的
不動産会社は沢山あります。市街地の物件であれば、駅前や物件近くにも大手不動産会社から地元の不動産会社まであるのではないでしょうか？
東京都内であれば、売却依頼する不動産会社選びに困ることはありません。
売却価格に関しても、不動産業者に査定してもらうことができます。
また希望価格があれば、希望価格で売り出すことも出来ます。
相場通りの金額で売りたい方は、まず仲介での売却がおすすめです。
1-3.買取業者の利用は事情がある場合
不動産業者の買取は事情がある場合にしたほうが良いです。
早期売却しなければいけない場合、買い手がまったくつかない場合、任意売却の期限が迫っている場合等
相場よりも多少安くなって仕方ないと納得できるなら、不動産業者による買取を利用しても良いでしょう。
買取業者が宣伝するうたい文句として下記があげられます。
・すぐに決済できる、すぐに契約できる、スケジュールが組みやすい
・仲介手数料がかからない
・土地建物の瑕疵担保免責、設備の瑕疵担保免責
・近隣にばれることなく、売却できる
仲介手数料がかからなかったとしても、買取価格が相場よりあまりに安いと意味がありません。
個人間の売買でも、瑕疵担保免責などの特約をもうけることはできます。
近隣にばれることなく業者に売却できたとしても、業者は買取した後再販する場合には、近隣や周辺に積極的な営業活動を行います。
メリットとしては、すぐに契約決済してもらえるため、売主にとってもスケジュールが組みやすいという点があります。
また、個人の買い手がつかないような大きい土地、難ありの土地、事業向けの物件であれば、業者買取りが向いてます。
1-4.手におえない不動産の場合
不動産会社に売却の相談をしたら、さじを投げられた、対応してもらえなかった、難色を示された、というような不動産会社が扱いづらい不動産もあるのです。
そんな手におえない不動産の場合には、買取業者であれば対応してもらえることがあります。
ただ、東京都内の不動産であれば、難ありの土地建物やマンションだとしても需要は十分にあるかと思います。
それだけ東京は土地が高くて、一般所得層や庶民が中々住宅を買えないエリアですからね。
田舎や東京のはずれにあって難ありの土地建物だと、不動産会社でも対応が難しいかもしれません。
・市街化調整区域にあるボロボロの建物
・東京のはずれや他県にあって、駅から離れている再建築不可の物件
・がけ地にあって、擁壁の補強工事に費用がかなりかかる土地建物
・土地の評価が低くて、建物を現状のままで利用がむずかしい不動産
上記のような不動産だったら、買取業者に査定依頼をしても良いかもしれません。
また個人では買う人が中々あらわれない大きさの土地（50坪から100坪以上）や広大地となると、業者買取が一般的となります。
バルク売りをしたい場合にも、業者買取りが良いでしょう。
2.悪質な買取業者が多い真実
不動産会社は安く不動産を仕入れることで会社の利益をあげることができます。しいては営業マンの個人成績にもつながります。
不動産を安く仕入れたいがために、度が行き過ぎてる営業や不当行為をとる不動産会社もあります。
不動産会社は東京都内だけでも数万社あります。
相場に近い金額で買取してくれる不動産会社、信頼できそうな不動産会社をご存知ですか？ 殆どの方は知らないはずです。
売買契約書などの作成やチェックをしてくれる仲介会社を通した方が安心の場合もあります。
2-1.契約を迫る業者
営業がしつこい不動産買取会社は多いですが、恐喝じみた暴言や軟禁に近い状態で契約を迫ってくる業者もいるようです。
私のまわりの買取業者では恐喝行為をするような買取業者はおりませんし、聞いたこともありませんが、
当社に買取の相談でお越しになられたお客さんから、不動産会社に脅されたことがあると話す方はたまにいらっしゃいます。
知り合いや悪い友人等からの紹介で査定にきてもらった買取業者、法務局の謄本情報を見て直接連絡をしてきた買取業者に多いようです。
買取業者を利用するにしても、1社だけに話しを聞くのは論外ですね。買取業者に依頼するならば、少なくとも4社から5社に査定依頼をして金額や条件面で比較して決めることです。
2-2.決済がおそい業者
決済がおそい買取業者もいます。中古物件であれば一般的には1か月で十分です。
買取資金の融資をおこなうにしても２か月あれば問題ないのです。
３か月以上先の決済を条件とする不動産業者や、理由つけて決済をのばす業者は要注意です。
おそらく、そのまま転売をするために、買い手がみつかるまで決済をせずに、買い手が見つかったら同時決済をするのでしょう。
今では新・中間省略登記が活用できる為、第三者のためにする売買契約や問題ないのですが、
売主に事前に伝えていない、売買契約書に第三者のための売買のことを明記していなかった、など買い手が見つかった後で特約を結ばせる買取業者がいるのです。
業者が転売できるまで決済されないのは、はやく売らなければいけない事情がある売主にとっては非常事態となってしまいます。
決済が遅い買取業者は即断ってしまいましょう。
2-3.相場を誤認させる業者
買取業者で多いのが、相場を誤認させたり、難くせつけて土地建物に価値がないと売主に錯誤させることです。
安く不動産を買い取りたいがために、買取業者がオーバートークで売主に誤認させてしまうようです。
これもまた度が行き過ぎてしまうと、非常によろしくないことです。
不動産の相場に敏感でない方、不動産取引に慣れていない方は不動産買取業者と直接やり取りをする場合には、要注意です。
業者とのやり取りや交渉が苦にならない方は、なるべく多くの買取業者に査定依頼をして話をきいてみることです。
2-4.直接やり取りでなく、仲介会社を通した方が良い
仲介会社に依頼するメリットしては、ネット問い合わせ客や顧客、買取業者など多くの購入見込みの方に紹介してくれます。
その結果、買取業者と高い金額で話をまとめてくれることもありますし、担当の営業マンの顧客が高く買ってくれることもあります。
売り急いでいたとしても、仲介会社にその事情を話せば、十分に対応してくれるでしょう。
仲介手数料分（数十万円から数百万円）の価値は十分にあるといえます。
もちろん、仲介会社の選び方も大切です。
こちらのページ«高値売却を任せるパートナー、不動産仲介会社の選び方»もご参考くださいませ。
3.不動産業者に悪い業者が多い理由
不動産会社によって、依頼主であるお客さんのために高く買い取りをするということは少ないです。
だからこそ、なるべく1社でも多くの不動産会社に査定依頼をするべきなのです。
3-1.買取業者にとって、1件あたりの利益が大きい
買取をして再販をする事業者（不動産業者）に関しては、仕入れ(買取)と販売（売却）の差額を利益としています。
リフォームや新築をして再販をすることで利益を出しています。
1物件の買取再販で１０００万円という大きな利益を出す業者もあります。
この利益を追求するばかりに、売主である依頼主にしわ寄せがいくことがあるのです。
不動産業者によっては利益追求主義であり、その結果、相場を誤認させたり決済をおくらせたりする営業マンがいます。
3-2.個人の方は不動産取引に慣れていない
個人の方は不動産取引に慣れていなく、不動産の評価や価値に関しても十分に知っていないことがあります。
不動産取引に慣れていないと、金額面だけでなく、条件面などでも不動産業者の都合に話しがすすんでしまう危険性があります。
契約条件として下記の点が特に重要です。
・瑕疵担保期間、瑕疵担保免責等、業者買取の場合には瑕疵担保免責が多いです
・決済期間、契約から決済までの期間が1か月から2か月にしておきましょう。
・土地や建物の測量の負担割合、印紙代、司法書士報酬、残置物の撤去費用等、なんでも不動産業者任せにすると測量費等も高くつくことがあります。司法書士報酬は買主負担が原則です。
・その他特約の有無、契約する前にメールやFAXにて契約内容を確認しておくことが大切です。
さいごに
当社でも不動産買取業をメイン事業の一つとしています。
希望の価格や相場の金額で売りたいのであれば、1社でも多くの不動産会社に買取の査定依頼をしましょう。
