相続した土地、有効活用していない土地を売却する為には、相場を知ったうえで高く売りましょう。
1.土地を売却したい場合
土地を相続した場合には、土地の有効活用や長期保有で収益を上げることを考える人もいれば、税金対策を考慮して早期売却を検討する人もいます。
また平成28年度には、亡くなった人の住まいに係る3,000万円の特別控除の特例も創設されました。
空き家を耐震リフォーム、もしくは解体して更地にして譲渡することで3000万円の特別控除を受けることができるのです。
東京２３区の中でも一部の地域は公示価格や不動産取引価格が上昇しています。
田舎の土地や地価がかわらない、地価が下がっている土地を所有し続けていても、活用しないのであれば勿体ないことです。
こちらのサイトもご参考くださいませ。 «国土交通省 地価公示・都道府県地価調査»
1-1.遺産相続した土地
遺産相続した土地の評価額、その他相続した財産の評価額によっては、相続税の支払いが発生します。
小規模宅地等の特例が活用できれば、相続税の支払いを大きな減額することができます。
また相続人が多ければ、遺産相続した土地を売却して現金に換えて分割（換価分割）することもあるでしょう。
また遺産分割の仕方によって評価を下げることで、譲渡益に対しての税金の支払いを低くすることもできます。
1-2.売却する時の税金
土地を遺産相続した場合には、いずれ売却するのであれば相続税申告期限から3年以内が良いでしょう。
【相続財産を譲渡した場合の取得費の特例】を利用できるからです。
相続税額のうち一定金額を売却する不動産の取得費に加算できます。
・相続や遺贈により財産を取得した者であること。
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
・その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
土地を売却した時に譲渡益が多く発生するのであれば、上記の特例を利用できる期間内に売却すべきなのです。
亡くなった人の住まいに係る3,000万円の特別控除の特例でも、期限がもうけられています。
1-3.建物がある場合
解体して更地にしていなく、古家が建っていることもあります。被相続人である親が住んでいた場合や毎年の固都税の支払いを軽減するために残していた場合です。
古家等の建物がある場合に、相続税が軽減できます。
居住用のマイホームや店、事務所、工場等の事業用の土地であれば、一定規模以下に関しては小規模宅地等の特例が利用できます。
適用要件が幾つかあります。
現況が更地でも駐車場用地として活用されていて、一定要件を満たせば小規模宅地等の特例が適用されます。
1-4.相場より高く売却する為に
所有している土地、相続した土地を相場より高く売却する為には、売却するタイミング、こそが一番重要です。
国土交通省の地価公示サイトで土地のトレンド、不動産のポータルサイト（Athome、suumo）などで売り土地がどれぐらい出てるかどうか、個人の方でも簡単にチェックができます。
今後は相続税の基礎控除の減額や少子高齢化を背景に空き家や空き地が売りに出てくるでしょう。
都心部ならまだしも、地方や需要が低い土地は2016年の土地の上昇トレンドにはのってないです。
土地が下落しないうちに、そして上昇トレンドにのっかってるうちが、相場より高く売却できるタイミングです。
2017年は土地を売却するタイミングともいえます。
2.土地の評価や金額を知って売却する
土地を高く売却する為に、境界や近隣調査・敷地調査、場合によっては地歴や地盤調査をしておくことで高く売れることがあります。
不動産会社の役割として、土壌汚染や地盤、私道や境界の確認をしておくことで買主の不安等を払しょくすることになり、売却までつなげやすくなるのです。
2-1.土地を売却する
土地は立地が価格を決める大きな要素となってきます。
その他にも、土地の大きさや形状、接道状況などの要素があります。
隣地と一体化して売却や土地の交換をすることで、土地の価格をあげられる場合もあります。
現在の土地の状況や考えうる最適用途、隣人への交渉、買主（個人、不動産業者、その他法人、デペロッパー）候補を明確にすることで土地を高く売却できる可能性があがります。
2-2.土地の評価
土地の時価や取引価格は毎年の市況要因や経済的要因に影響されます。
固定資産税評価額は3年ごとの見直しですが、公示価格や過去の成約金額では、1年ごとに土地価格が上昇してる地域もあります。
土地の立地や大きさ、形状、接道条件だけでなく、
ライフラインがすでに敷地内に引き込み済みであるか、有効に土地活用ができるのか、整然と造成されているかどうかなどの要因もあります。
一般的な土地でなく、特殊な土地や大きな土地、マンション用地等は個人に売却することがむずかしく、不動産業者やデペロッパーが買ってくれることもあります。
2-3.特殊な土地
がけ地や傾斜地、狭小地、旗竿地、袋地、借地、底地など売りづらい難ありの土地が有ります。
がけ地や土砂災害警戒区域や急傾斜地区域は災害リスクもあり、買い手や購入希望者等から、がけ崩れなどの災害の懸念を持たれてしまいます。
警戒区域にかかってる面積の割合や擁壁の状態、周辺環境によって減価率がかわってきます。
袋地は他人地に囲まれていて、再建築ができない土地であることがあります。
旗竿地でも、建築基準法の道路に接していない土地や間口が狭く、再建築ができないこともあります。このような土地は売るに売れなくなってしまうことがあります。
再建築不可の土地建物は建て替えの為の接道要件を満たしていないので、リフォームやリノベーションで再生することはできます。但し、更地にしてしまうと、難しく、買い手はいなくなってしまうでしょう。
相続した土地ががけ条例や土砂災害警戒区域に指定されてしまい買い手がいなくて困ってる、道路に接道していない、地主が借地権を買い取ってくれないので売りたい、など等のご相談は当社にも多いです。
特殊な土地や難ありの土地を相続した場合には、まず第三者に売却を検討する前に、建て替えの要件を満たせるかどうか、底地借地の整理を出来るかどうか調査することから始めた方が良いです。
2-4.広大地、マンション用地、建売用地
大きな敷地、マンション用地を相続した場合には一般的な活用方法として幾つかあります。
・賃貸マンションを建設する
・等価交換によりマンションを建設する
・売却して兄弟間で現金分割する、もしくは別の不動産に買換えを行う
2-5.売れるときに売る
相続した土地では下記の2種類に分けることができます。
・所有者にとっていらない土地
・所有者にとって価値があり残すべき土地
有効活用されていない、いらない土地であれば不動産現金化することをお勧めします。
都心部などの一部の地域を除いて、土地の価格が毎年下落し続けてる地域は多いです。
土地を売ると多額の税金をとられてしまう場合もありますが、税金上の特例を活用できるのであれば早めに現金や預金・株式などの流動性資産にかえておいたほうが良いかもしれません。
さいごに
収益性が悪くなってる土地、相続した土地、大きな敷地などで利用できていない土地、そのような土地を所有していてお困りの方はお気軽にご相談くださいませ。
土地の査定だけでなく、高値売却が可能かどうか、また売却以外の有効活用方法までご提案させていただきます。
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