高く買い取ってもらうためには、１社だけでなく複数の不動産会社に買取査定をしてもらったほうが良いでしょう。狭小地や大きな土地などは、不動産会社によって対応も異なってきます。
当社でも中古の一戸建てを高く買取りしております。築浅物件から古家付き土地までどの年代の物件でも対応しています。
目次
- 1-1.不動産会社による売却か、不動産会社による買取か
- 1-2.古家付き土地か中古一戸建てか
- 1-3.戸建ての買取金額
- 1-4.遠方の不動産買取会社には売っちゃダメ
- 1-5.一括査定サイトは便利とはいえない
1.戸建てを高く買い取ってもらうには
基本的には不動産会社に一戸建てを買い取ってもらうと、市場での売却金額より安くなりがちです。
戸建ての買取を依頼するとしたら、売り急いでいる時・任意売却したい時・築年数が古い戸建て・難ありの土地・土地が大きい場合などにしましょう。また、再建築不可や既存不適格等のように個人の方が住宅ローンを使いづらい物件となると、不動産会社の買取に向いてるといえます。
また、敷地や私道に難があるケース、隣地との交渉が必要なケース、相続や税金がらみで早期売却したいケースでは、不動産会社に直接買い取ってもらったほうが楽かもしれません。
ただし、不動産会社によってノウハウや強みが異なりますので、複数の会社に買取相談をするべきです。
1-1.不動産会社による売却か、不動産会社による買取か
一般の個人や法人に売却するか、不動産会社に直接買い取ってもらうかです。
一般的にはエンドユーザーである個人客に売却できたほうが高くなります。
不動産会社による買取は、そのまま転売もしくはリフォームや建替え後に再販されるため、買取会社の販売利益分が差し引かれるのです。
土地が大きすぎる、狭すぎるなどの場合には、不動産会社に買い取ってもらった方が高くなることもあります。有効活用が難しい土地では中々個人の方は購入してくれないからです。
まず高く売却したければ、希望価格にて売り出します。一般の個人の方が希望価格で購入してくれることもあります。
一般のエンドユーザーに売却
・希望価格で売却できる可能性がある
・売りに出してみないとわからない。半年から1年ぐらい売れ残ることもある
・仲介手数料や測量費がかかる
・契約不適合責任の期間がある。
・買主の住宅ローンの状況によっては白紙解約になることがある
・個人が買主のため、高く売れることがある
・敷地が大きすぎると、個人の買主は中々見つからない不動産会社による買取
・市場での売却金額より、買取金額が低くなりやすい
・仲介手数料はかからない。測量費は買取会社負担である場合もある
・契約不適合責任の免責、買取会社の場合は現金決済が多いため白紙解約は殆どない
・隣地交渉や土地に難がある場合には交渉してくれる。個人の方より高く購入してくれる例外ケースもある
売り急いでいない場合には、まずは買取でなく通常の売却方法で売り出してみることです。
不動産会社によっては、買取保証付きの売却も受けてくれます。
再建築不可や狭小地などは、不動産会社が隣地への交渉等で土地の価値を上げてくれることがあります。
1-2.古家付き土地か中古一戸建てか
築年数が古い建物が経っている場合には古家付き土地として売りに出します。
平成築や新耐震基準の建物、リフォーム済みの建物であれば中古一戸建てとして売りに出します。
まだまだ建物が利用できそうであれば、土地+建物の価格も考慮して高く売れることがあります。
築30年以上たってる一戸建ては木造住宅の耐久年数をオーバーしている為、建物の価値はありません。建て替えやフルリフォームが必要な時期になっています。
古家付き土地の場合には、個人の買主や不動産買取会社は建て替え前提として解体費用や地盤改良の費用を想定して購入します。
旧耐震基準（1981年以前施工の建物）や土地の地質調査がされていない物件は、古家付き土地として建物代は考慮されず土地のみの価格となりやすいです。
1-3.戸建ての買取金額
不動産会社による買取金額が、通常の売却査定額よりも1割2割安くなってしまうことはあります。
不動産会社による売却査定は専任媒介契約を交わしたいという営業マンの思惑があることもあり、相場より1割から2割高く査定されることもあるからです。だからこそ、不動産会社によって査定金額もバラバラとになりやすいです。
それだけでなく、買取金額は不動産会社の再販利益も含まれているため売却査定額より安くなりやすいです。但し、仲介手数料がかからないというメリットもあります。
1-4.遠方の不動産買取会社には売っちゃダメ
遠方の不動産会社に戸建ての査定依頼をしても買取金額は低くなりやすいからです。
遠方の不動産会社からしたら、会社から物件まで遠方だと販売活動や広告活動に手間や時間がかかります。その分、買取金額が安くなってしまうことがあるのです。
埼玉県の戸建てならば、埼玉県の不動産会社に買取依頼したほうが高くなりやすいです。
しかし、当社にはよく千葉県や神奈川県の再建築不可物件、借地権等の買取依頼がきます。なぜかというと、千葉県や神奈川県の再建築不可の一戸建てを買取対応してる不動産会社が少ないからです。そういった例外ケースを除けば、近くで買取対応してる不動産会社のほうが金額が高くつきやすいでしょう。
1-5.一括査定サイトは便利とはいえない
一括査定サイトに問い合わせをすれば、沢山の不動産会社が営業電話や連絡をしてくるので戸惑ってしまうかもしれません。
一括査定サイトは、不動産会社が運営サイトに費用を払って、査定問い合わせをしてきた顧客情報を閲覧できる仕組みです。不動産会社は費用を払って顧客情報を購入している為、必死に営業をすることになります。
また机上の査定価格をメールや電話で教えてくれることもありますが、専任媒介を取りたいために市場価格よりも高い金額を伝えてくるることがあります。あくまでも参考程度にとどめておく必要があります。
まずは営業マンの査定金額を鵜呑みにせずに、自分で市場価格（周辺物件の売り出し価格、類似エリアや類似物件の売り出し価格）をインターネットで調べることが大切です。
2.高く売却しやすい一戸建て
高く売却しやすい一戸建ては、都心の物件や築浅物件などです。
土地価格が高い都心エリアだと、古家付き土地でも買い手は多いです。そのようなエリアの不動産だと、不動産会社も買取金額を高くつけます。
ボロボロの建物で人気のないエリアだと、評価や査定金額は低くなってしまいます。買い手や引き取り手すら見つけることが難しいこともあります。
道路と接していなくて再建築不可の物件でも都心だと高く売買されてるし、田舎にあると買い手はめったにあらわれません。
物件の築年数や間取りよりも、立地は重要です。
2-1.築浅の一戸建て
築10年から20年以内の建物だと売りやすくなります。建物が老朽化してなければ不動産会社は現況のまま市場に近い金額で買ってくれることがあります。
建物が古いと、不動産会社は大規模リフォームや建て替え、建物の解体をしなくてはいけません。中古物件として再販するにしても構造補強や床下補強等をしてから販売する必要があるのです。（宅建業者が売主の場合には契約不適合保責任があります。）
2-2.都心、城南エリアの土地
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区などは都心5区ともよばれています。
品川区、目黒区、大田区、世田谷区は城南エリアとしてよばれていて、ファミリー層から人気のあるエリアです。
上記のエリアは土地だけで坪300万円から400万円を超えてくるところもあります。また土地の情報が中々出てこない為、他の23区に比べると非常に需要が高いです。
古家付き土地としても問題なく売れるエリアです。このエリアになると再建築不可や敷延物件でも高値で買い取ってくれる不動産会社は多いです。
2-3.4000万円以上で買い取ってくれる不動産会社
不動産会社が4000万円以上で買い取ってくれるとなると、市場価格で4000万円~5000万円の不動産でないと難しいです。
登録免許税や不動産取得税などの税金・建物リフォーム費用等がかかってくるため市場価格以上の金額で買い取ってもらうことは難しいでしょう。
それでも不動産会社に買い取ってもらうメリットは幾つもあります。現金決済であれば買い替えもしやすくスケジュールを立てやすい、古家のままでも買い取ってもらいやすい、狭小地や再建築不可といった難有りの物件でも対応してもらえる等があげられます。
5000万円-6000万円以上の金額となると、不動産会社でも現金決済でなく、金融機関による買取資金の融資を受けることもあります。
また、借地や再建築不可の土地、建売・マンション用地に向いてそうな土地の場合には、高く買い取ってくれる不動産会社を選びましょう。その際には綿密な物件調査・現地調査をしてもらう必要があります。
下記のようなことを行うには、不動産会社でもある程度のノウハウや経験が必要となってくるからです。
隣地を巻き込んで付加価値をつけて不動産の価値をあげる、建売・マンション用地として有効活用を考える
底地権と借地権をあわせて売却する、建て替えが難しい土地を再建築可能にする
3.家や土地を売る
家や土地を売るときには、不動産会社の買取も検討してみましょう。
築年数が古い家・狭小地・再建築不可の土地・大きな土地ならば、市場では売却しづらい傾向があります。
相続された不動産の多くは、築年数が古い家であって、建て替えが前提となってきます。
建て替えが前提となってる都内の古家付き土地は、不動産会社が積極的に買取りしています。
3-1.家を売るタイミング
家や土地は売りたいと思った時が、売り時です。
家や土地を高く売れる時期は特にきまっていませんが、8月の時期（お盆休み）や年末年始は不動産が動きづらい時期となります。
上記の時期を除けば、賃貸と違って売買は繁忙期や閑散期などはありません。2月から3月は転勤時期や子供の進学時期と重なるため、他の月に比べたら多少動きやすい時期となります。
相続した不動産であれば、譲渡所得の特別控除の特例を利用できる場合があります。
この特例を受けるためには、相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売らなくてはいけない等の期限もあります。
基本的には、売主様の都合にあわせたスケジュールで家や土地を売りに出しましょう。
不動産会社による買取は、よほど市況が悪化してない限りは時期は関係ありません。それよりも、不動産会社の在庫状況次第では高く買い取ってくれることがあります。
3-2.買取金額を知るために、査定をしてもらう
家の買取金額を知るためにも、不動産会社に査定をお願いしましょう。
不動産会社による買取金額は、市場相場よりも安くなってしまうことがあります。
高く買い取ってくれる不動産会社に依頼する為にも、3社以上に査定をお願いすることが原則です。
また、マンション用地やアパート用地に適している土地の場合には、入札方式で売り出すことで不動産会社に高く売れることがあります。
競争原理もはたらき、戸建て分譲業者やマンションデベロッパーが高く入札することがあるからです。
3-3.不動産業者に買取を依頼する前に土地の相場を把握しておこう
家や土地を買取依頼する前に、必ず土地の相場を把握しておきましょう。
立地・土地の形状・土地の大きさ・接道状況によって、土地の金額はかわってきます。
土地の相場を知る為にも、不動産サイト（AthomeやSuumo、home’s）の土地情報だけでなく、国土交通省 土地総合情報システムが参考になります。
公示地価や不動産取引価格などが掲載されています。
下記のページもご参考くださいませ。
家や土地を売るときの価格基準【公示地価/基準地価/路線価/評価額】
3-4.狭小地は3000万円以下になってしまう？
東京23区の土地や家であれば、高い金額で売ることが可能です。
特に、城南エリアや都心6区の土地価格は上昇しています。
ただし、10坪から15坪未満の狭小地は、解体費や建築費が高くつきやすく
また都市銀行などの住宅ローンを利用しづらくなるので、不動産会社による買取金額も低くなりやすいです。立地や土地建物の大きさ次第では、2000万円から3000万円という買取金額になってしまうこともあるでしょう。
4.当社の戸建て買取のシステム
将来的には少子高齢化にともなう空き家問題を背景に不動産の価格はいずれ下落してしまうとも心配されていますが、今日では中古物件の市場は活性化しています。
ここ数年は土地やマンション価格も上昇し続けており、外国人投資家も積極的に東京都内の物件の買いに動いています。
当社では中古物件が多く売買されてる中で、一戸建てや土地等の買取事業に力を入れております。
当社の戸建て買取システムは売主様の都合に合わせて動くことも可能です。また買取保証付きで売却のご依頼もお受けしております（査定無料）
お気軽にご相談くださいませ。
4-1.秘密厳守で買取対応も可
売主さまにも事情があって近隣や隣人の方には内緒で売却したいという方は多いです。
実際に不動産会社に売却依頼をすると、近隣に内緒で売りに出すとは中々不可能に近いです。
見学を希望する個人の方や不動産会社が多く出入りすることになるからです。
当社であれば、一度だけの現地調査や確認ですみますので、近隣の方に秘密厳守で買取り可能です。
4-2.荷物や家の片づけはしなくて大丈夫です
個人の方に売却する際には荷物や家の片づけ、残置物の処理をしないといけません。
また販売する前にお部屋を綺麗にしなければいけない・クリーニングしておかないといけないという手間や煩わしさがあります。
当社であれば、貴重品や個人情報等の書類を除き、お荷物や残置物はそのままでかまいません。またお部屋がきれい・汚いというのは査定時においては殆ど関係ありません。
どちらかという築年数や構造箇所の劣化具合をチェックをします。表面の汚れや埃、カビなどは考慮しません。
4-3.私道のトラブル、境界の確認、権利関係の調整
土地を売却する場合には隣地への越境や境界の問題、隣人とのトラブルなどを解決しなくてはいけません。
再建築不可物件や境界があいまいな土地だと、越境や私道トラブルを抱えている物件も多いのです。
上記が原因で売買契約が白紙解約になることもあります。
当社では買取だけでなく、売却の際にも現地調査をしっかりした上で近隣との交渉なども行います。
売主様が心配のタネや不安に思っていることを払しょくできるようにサポートさせていただきます。
私道の持ち分無しや越境が有っても、現況のままで買取を行っております。
4-4.買い替えのケース
当社は売却のご依頼だけでなく、不動産の買取もおこなっております。
当社買取であればローン使わず現金で決済させていただくために白紙解約の心配はありません。
現金決済であれば引渡しや決済の日程もはっきりできるため、安心してご自宅の住み替えが可能です。
住み替え猶予期間の設定で売主様がスムーズに新居に引っ越しができるように対応も可能です。
さいごに
土地や一戸建ての買取査定をするときは、2社、3社以上に査定依頼をすることをお勧めします。
当社も査定は無料で行なっておりますので、お気軽にお問合せ下さいませ。
買取査定だけでなく売却や相続など不動産全般のことなら相談をお受けすることもできます。
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