不動産の買取り会社は沢山あります。
しかし、再建築不可物件を買取をしてる不動産会社はそこまで多くないです。
また再建築不可物件はどこの買取不動産会社でも通常の不動産に比べて低い買取金額となりやすいです。
こちらのページでは、再建築不可物件の買取のことだけでなく、どうやったら高く売れるか又建て替え等についても解説しています。
仲介会社様は下記の会社案内ページもしくは下記電話番号、メールアドレスに直接ご連絡くださいませ。再建築不可物件、高く買取りしております。
Tel：03-6427-4177
Fax：03-6427-4178
Mail：info@home-way.jp
目次
1.再建築不可
再建築不可物件とは、建物の建て替えができない・建物を新築することができない不動産のことです。
東京23区で1000万円台で売りに出されてる不動産の多くは再建築不可又は借地権です。
何故、東京の再建築不可物件は1000万円台で売買されているのか？東京23区の中古戸建ての平均相場は5000万円を超えているのに何故、そこまで安いのか？
再建築不可物件にはデメリットが多いからです。
戸建て物件を探してる購入希望者からすると下記のようなデメリットがあります。
・駐車場がない、庭がない
・通路が狭い、近隣との境界や私道のトラブルが多い
・建て替えができない、建物が古い、建物を新築する以上にリフォーム費用がかかる
・融資がつかない、金利が高い住宅ローンになってしまう
坪300万超えるような地域でも、再建築不可物件だと半値以下で売買されることもあります。
住宅ローンが使えないし建て替えが出来ないとなると、買い手も限られるからです。
売却する前に、まず何故建て替えができないのか？ そして将来的に建て替えの可能性が本当にないのかどうか、まずは敷地と道路の接道状況を調べることが大事です。
敷地と道路の接道規定については、建築基準法で決まっています。
1-1.建築基準法
建築基準法第43条では、建築物の敷地は道路に接している必要があると定義されています。
道路に２ｍ以上接していないと建物が建てられないのです。
第 ４３条 建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建 築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
また建築基準法の第４２条では、道路は下記のように定義されています。
建築基準法上の道路に接していない場合、建物が建てられません。
第４２条 この章の規定において道路とは、次の各号に該当する幅員４ｍ以上のものをいう。
１ 道路法による道路（国道、都道、区道などの公道のこと。）２ 都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づき築造された道路（都市計画道路、開発行為や土地区画整理事業でできた道路のこと。）
３ 建築基準法ができた昭和25年当時にすでに存在していた道
４ 道路法や都市計画法などによる事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして、区が指定したもの。（工事中の都市計画道路など、公共事業に多い。）
５ 建築基準法に基づき、区から道路の位置の指定を受けたもの。（「位置指定道路」のこと。）
６ 建築基準法第42条第2項道路 （建築基準法では、道路の幅員が4メートル以上のものを道路としています。ところが、建築基準法ができた昭和25年当時は、4メートル以上の道が少なかったこともあり、4メートル未満の道であっても、一定の条件を満たすものは、建築基準法第42条第2項の条文に規定される道路とみなされます。このような道路は「2項道路」と呼ばれていますが、道路の中心から両側へ2メートル後退した位置を道路境界線とみなしています。なお、後退した部分は道路なので、建築物はもとより、門や塀も造ることはできません。また、建築確認上の敷地面積からも除外されます。）
再建築不可の理由として、接している道路の幅員が４ｍ以上ない、又は建物の敷地と道路が2ｍ接していない、そのどちらかに該当するからです。
建築基準法が施工される前や改正される前に建てられた建物に関しては、容認されています。
法令では『不遡及の原則』があり、あたらしい法令が制定・改正され再建築不可や既存不適格となったものは遡及して（さかのぼって）取り壊し等の命令や措置を受けることはありません。
違反建築物などは区別します。
意図的な悪質と判断された場合や緊急の場合には、建物の除却や是正措置などを命じられる場合があります。
1-2.相続した再建築不可物件
下のようなケースのように、親から不動産を相続した場合には相続した子供が再建築不可について詳しく知らないこともありえます。
・物件を売却をしようと不動産会社に相談したら、『再建築不可のため、売却はむずかしいです。』といわれて、はじめて再建築不可物件の存在を知った
・両親から建て替えや道路の問題があると以前に聞いていたが、いざ相続して売却しようと思ったら相場の値段より安く売りだしても売ることが難しいとわかった
最寄りの区役所の建築指導課に行けば、建て替え不可の理由や可能性については相談することができます。
また当時の建築確認通知書や建築概要書、物件資料等が残っているかどうか確認しておきましょう。売却するときや査定をしてもらうときの大事な資料となります。
不動産会社に行って、建て替えの可能性があるかどうか相談することもできます。当社でも相談や査定は無料です。
1-3.早めの売却が大事
再建築不可物件を相続した場合には、早めに売却することが大事です。
通常の古家であれば急いで売却する必要はないのですが、再建築不可物件であれば早めに売却したほうが良いです。
建物は空き家になってしまうと、あっという間に傷んでしまいます。建て替え出来ない土地建物だからこそ、建物を傷ませてはいけません。
一番気を付けてほしい点が雨漏りを放置してしまうことです。
最悪の場合には室内の劣化だけでなく柱や梁、床下や土台まで腐らしてしまう場合があります。
私自身も雨漏りを放置してしまった再建築不可物件を多く見てきました。相続してから売らずに数年間放置されてしまう方、結構多いのです。数年前に売却しておけばもっと高く売れてたかもしれません。
床下の木部を腐らしてしまったり、構造箇所がボロボロになってしまった物件のリフォーム費用は莫大にかかります。
相続した再建築不可物件は、数か月に1回は建物の換気やチェックをしましょう。
・換気不足による湿気で木材の腐朽やシロアリの被害、台風や強風時により屋根や外壁からの雨漏りの放置
・敷地に生えている草木が繁殖しすぎて外壁材や雨樋にダメージ
1-4.再建築不可の相場
再建築不可の相場ははっきりとしていません。周辺土地の坪単価の1/2から2/3ぐらいでざっくりと査定されることもありますが、道路付けや上物がまだ利用できるかどうか（建物の状態）で変わってきます。
それに購入希望者や買い手にとっては、どれぐらいの価格で購入できて住宅ローンが組めるのか、どれぐらいの費用でリフォームできるのかが肝心であります。周辺の土地より安く売りだしたからといって簡単に売れるとも限りません。
再建築不可物件の場合には、都市銀行や信金の住宅ローンが利用できません。
ノンバンクにて住宅ローンを利用できますが、住宅ローン金利は変動金利で3.9%以上となります。
再建築不可物件の価格が安かったとしても金利負担を考えると、買い手にとって総支払い費用が大きくなり得をしていないこともあります。
2000万円の再建築不可物件を35年、金利3.9％で購入した場合には支払総額が3670万円となります。
3300万円の通常の物件を35年、金利0.6％で購入した場合には支払総額が3660万円となります。
3300万円の建て替えができる通常の物件と2000万円の再建築不可物件であれば、大抵の方は3300万円の通常の物件を選びます。支払い総額（返済総額）は同じなのです。
上記のケースだと、住宅ローンを利用する方にとっては再建築不可物件は相場の半値で購入できたとしても、お得とは言えないかもしれません。
ただし、現金一括で購入できる方からしたら、金利負担が大きいというデメリットはありません。
当社が再建築不可物件を売却する際にも、投資家の方や自己資金が多い方にご紹介することが多いです。やはり現金一括で購入してくれるからです。
相場の7割ぐらいで高めに購入してくれる場合もあります。
2.空き家の問題
全国でも空き家の増加や倒壊家屋の問題が増えています。
自治体によっては空き家バンクをつくり、空き家の活用や情報の掲載をしています。
中古住宅が増えていく中で、このように官民一体となって空き家や古家を有効活用していけるのは良いことです。
それでも空き家の問題は解消されていません。地方では人口減少や街全体の縮小・経済の低下に伴い、土地建物の需要が低くなっています。
解体費用も高く、不動産を持て余してる人が増えているのです。空き家を管理放置するこによって建物が傷み、隣地や近隣の方に被害を与えてしまう場合があります。
そういうことから特定空き家に対する特別措置法が施行されました。
2-1.特定空き家措置法の施行
２０１５年空き家など対策の推進に関する特別措置法の施行、またガイドラインが制定されました。
特定空き家とは、下記の状態の空き家になっている建物です。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
固定資産税の住宅用地特例の適用除外になってしまう、また勧告や強制撤去などの命令が出てしまう可能性があります。
2-2.空き家になってしまったら・・・
再建築不可の不動産や既存不適格、狭小地物件の場合には、空き家になってしまったら建物の維持管理をしっかり行ったほうが良いです。
居住用として自己利用せずに売却もしない場合には、当面は賃貸として活用するのも一つの手段です。
賃借人をつけることで、入居者から不具合の報告をうけることができるため、空き家にしたまま管理放置してるより建物の心配をしなくて済みます。
また管理会社に賃料の5％前後を毎月支払うことによって、建物の管理や入居者付などまとめて対応してくれます。
当社でも東京２３区内であれば、一戸建てやアパート管理をしていますのでご相談くださいませ。
2-3.空き家の活用方法
もし売却しないのであれば一番の活用方法としてはリフォームして賃貸物件として運用するのが良いでしょう。
但し、建物の現況がかなり傷んでいてリフォーム代が数百万円以上かかってしまう場合には売却してしまったほうが良いかもしれません。10年以上放置してしまってると、数百万円では済まないこともあります。
3.建て替えができるようになるには
再建築不可物件は建て替えができるようになれば不動産の価値が周辺相場と同等になる、また資産価値が数倍になることもあります。
再建築不可物件を建築可にするためにも役所調査や近隣調査、役所相談や近隣交渉も必要になってきます。
建て替えができるようになれば銀行融資やリフォーム融資もおりやすくなるため、買い手や所有者にとっては大きなメリットとなります。
3-1.隣地から土地を借りる、土地を買う
建築基準法上の道路に2ｍ接していない、1.8ｍしか接していないなどの場合には隣地の方と土地の一時使用賃借契約を結んだり土地を分筆して一部購入することによって再建築できる可能性があります。
また再建築不可物件を売却活動するときには、近隣にお声掛けをしておきたいところです。隣地が再建築可であれば、相場に近い金額で購入してくれる可能性もあります。
また自治体によっては1.8ｍ以上接していれば、建築準法第43条第1項ただし書許可に基づき再建築ができる場合もあります。2ｍに足りてなくても再建築できる可能性はあるのです。
3-2.建築基準法第４３条の但し書きを申請する
43条但し書きは、以前から建っていた建築物を建替え等する際に、42条で定める道路に接道していないからという理由で建替え出来ないという事態を救済する為にある制度です。
自治体によって個別基準がありますので、最寄りの役所の建築指導課に相談をしてみる・不動産会社に調査や現地確認をお願いすることです。
建築基準法第４３条第１項ただし書
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。次条第１項を除き、以下同じ。）に２メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の 国土交通省令 で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
詳しくはこちらを【http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/43.htm】ご参照ください。
3-3.道路位置指定の申請をする
建築物の敷地は、建築基準法上の道路に接する必要があります。
したがって、建築を計画している敷地が、道路に接していない場合や新たに造成する宅地に家を建てる場合などには、基準法に定める道路を、計画敷地に接するように築造しなければなりません。
基準法の道路とする方法のひとつに、道路位置指定があり、申請が必要となります。 私道共有者や角地の所有者との協議や承諾が必要となります。
・幅員４ｍ以上、すみきりの確保が必要となります。
・行き止まり道路の場合には、３５ｍ以下の長さであること（超える場合には自動車転回広場の設置）
・道路の構造や排水施設、勾配１２％以下、道路の位置表示が必要です。
4.再建築不可物件を売却するときに注意すること
再建築不可物件を売却するときには、不安要素やトラブルがあれば解決しておいた方が良いです。
普段から近隣の方や隣地の方と良好な関係を築いていると、不動産は売りやすくなります。そして買主にとって不安要素がなければ高く売れることもあります。
また建物がボロボロの状態よりも、リフォームやメンテナンスを行っていた物件は築３０年を超えていても建物の利用価値があると評価されるので売れやすくなります。
4-1.近隣とのトラブルは解決しておくこと
再建築不可物件は境界があいまいだったり、隣地との距離が短く足場をくめないような物件も多いです。
買主にとって、近隣とのトラブルや関係性が悪い物件ともなると購入を避けられてしまうことになります。
またニュースでも取り上げられることが多い、私道にバリケード（植木鉢やコンクリートブロック等）をつくって妨害行為をする方もいます。
私道の持分がない場合には、このようなトラブルに見舞われることが多いのです。買主が購入を避ける原因となりますので、私道持分が無い場合には通行承諾等を取得しておくと良いです。
4-2.リフォーム歴や修繕歴は保管しておくこと
修繕歴やリフォーム歴を保管してる方は少ないです。
建物の状態を把握してない方から購入するよりも、建物の修繕歴を開示してくれる方から購入するほうが買主にとっては安心できます。
屋根や外壁、内装、シロアリ駆除など依頼した際の領収書や修繕歴はまとめて保管しておきましょう。
また設備交換した際にはメーカーの説明書や型番など保管しておくと、買主にとって親切な行為となります。
このような修繕歴を保管しておくだけでも、他の再建築不可物件よりも売れやすくなります。
4-3.更地にしてしまわないように
古家やボロボロの家を解体して更地にしてしまう方は多いです。更地にしてしまうと売却どころか二束三文でも買い取ってもらえなくなります。
再建築不可物件を更地にしてしまうと、ほぼ無価値です。
近隣からの苦情や建物の管理が大変だから更地にしてしまう方もいますが、それであれば更地にする前に早急に売却してしまいましょう。
建物があるからこそ、リフォームやリノベーションをして再建築不可物件を有効活用ができるのです。
5.相続対策
揉め事が起こりやすいのが相続です。相続が争続にならないように気を付けたいところです。相続はたいていの人が一度は経験します。
相続となると税金や個別の事情が複雑に絡んでくるために税理士や弁護士に相談する方が多いです。
また相続登記となると、司法書士に依頼することになります。中には自分で相続登記や相続税申告をされる方もいらっしゃいます。
5-1.親の家を片付ける
親が亡くなって家を売却する、親が介護施設に入居することになった等がきっかけで親の家を片付けたい、売却したいという不動産会社への相談は多いです。
沢山ある親の荷物の片付けや処分、どこに保存してるかわからない不動産関連の資料や相続の必要書類、近隣の方への挨拶など課題は沢山あります。
一人で対応することは体力的にむずかしいため、兄弟や親せきに連絡をして協力をお願いしましょう。
また親が元気である内は、親の意見や意向をしっかり聞いたうえで家の片付けや売却をすると後々の相続トラブルの発生を予防できます。
5-2.はやめに売却して現金化する
再建築不可物件の場合には、売却することに時間がかかりやすく、不動産買取会社に依頼する方は多いです。
遠方に住んでいて管理が大変であれば、早急に売却しましょう。
都心や２３区内の物件であれば、再建築不可の物件であっても、数字が出やすく高く買い取ってくれる不動産会社もあります。２３区内の再建築不可物件には価値があるのです。
親が老人ホームに入居した、自宅で一緒に同居することになったが、親がまだ実家の売却は反対している等のケースは多いです。
近隣に知り合いや身内がいて定期的に維持管理をしてくれれば良いのですが、空き家にしてると隣人の方に迷惑や心配をかけてしまうこともあります。
建物の維持管理を不動産会社にお願いしてるだけでも費用がかかりますし、（当社であれば空き家管理は月に5,000円からございます。）固定資産税等の費用も毎年かかってきます。
23区の物件であれば賃貸の需要はあります。どうしても売れない事情があれば借り手を募集することはできますので、賃貸物件として一時的に貸すのもありでしょう。
5-3.相続税に関して
一般的には相続税の申告期限がありますので、相続を知った時から10か月以内に相続手続きをすませなければいけません。
相続の手続きとしては遺言書の有無の確認をするところから始まります。
遺言書がなければ相続人を確定・相続財産を調査して、遺産分割協議、相続による名義変更、相続税の申告となります。
相続財産が相続税の基礎控除以下であるため、相続税がかからない場合には申告の必要はありません。
2022年時点での相続税の基礎控除額は3000万円＋法定相続人の数×600万円となります。
6.当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由
当社が他の不動産会社よりも、高く買取金額を出している理由は幾つかございます。
当社には大手不動産仲介会社、投資家、リフォーム業者などの様々なネットワークを構築しているため、再建築不可物件を様々な方法で有効活用できるのです。
再建築不可物件は不動産会社によって査定金額は大きく異なることがございますので、複数の不動産会社に見積もり依頼をすることをお勧めします。
空き家や築年数不詳のボロボロになってしまった再建築不可物件を手放したい、売却したいとお悩みでいらっしゃいませんか？ その際には当社までご相談ください。
株式会社HomeWay
東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F
Tel：03-6427-4177
Fax：03-6427-4178
Mail：info@home-way.jp
東京都知事（3）第91180号
不動産仲介会社の方は上記の電話番号まで直接、お電話くださいませ。2023年度も積極的に買取りしていきます。
6-1.投資家の顧客が多い
当社では、再建築不可だとしても現金一括で購入してくれる投資家の顧客が多いです。
表面利回り10％前後で購入してくれる投資家の方が多く、当社にてリフォームした後で購入して頂いております。
また当社は一戸建ての賃貸管理、入居者付なども行っております。買い取った再建築不可物件を賃貸経営するために再建築不可物件の買取金額を高く出せるのです。
入居審査がやさしい保証会社や原状回復費用も保証してくれる保証会社と業務提携しております。
もし、売却でなく、賃貸物件として貸したい場合にはお気軽にご相談くださいませ。
6-2.再建築不可物件のお問い合わせが多い
当社はAthomeやhome’s、Yahoo!不動産など様々なネット媒体に物件掲載をしております。
また長年、再建築不可物件をメインで販売活動しているために再建築不可物件の情報を探してる顧客が多いのです。
6-3.再建築不可に特化した不動産再生事業を行っている
当社は複数のリフォーム業者と提携している為、再建築不可物件のリフォーム、リノベーションが強みとなっています。
どんなに建物がボロボロの状態でも契約不適合責任の免責という条件付きで買取りすることができます。
さいごに
再建築不可の売却を考えてる方は当社までお気軽にご相談くださいませ。
近隣の方との交渉、売却の相談、買取の相談などお受けいたします。
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