所有している不動産がいくらで売却できるか、知りたい方は不動産仲介会社に査定依頼をしましょう。
無料査定を依頼する際に知っておいてほしいポイントをまとめてみました。
目次
1.不動産の無料査定とは
不動産を売却する際には、不動産仲介会社にどれぐらいで売却できるか査定してもらいましょう。
土地建物の売買を取り扱っている不動産仲介会社は東京都内だけでも1万社以上あるため、査定依頼する会社を選ぶのは大変です。
一般的には物件近くの不動産会社に売却の相談、無料査定をお願いすることが多いでしょう。
なるべく多くの不動産会社に査定をしてもらいたい時は、インターネットで不動産の一括査定をすることもできます。
また、インターネットで不動産仲介会社を探して、直接電話やメールで問い合わせをすることもできます。
良い不動産仲介会社、悪い不動産仲介会社もありますので、気を付けて無料査定や売却の依頼をお願いしましょう。
1-1.インターネットの一括査定
インターネットで沢山の不動産仲介会社に一括査定をお願いすることができます。
インターネットの一括査定は東京都内の不動産であれば、利用するデメリットはあっても、メリットはそんなにありません。
沢山の不動産会社に土地建物の情報を公開することになるため、一括査定を依頼した後に沢山の不動産会社からの営業電話やメールがくることもあります。
東京で不動産の売却を検討しているならば、不動産会社は自分で探しましょう。
東京ならば不動産会社はどこにでもあるため、不動産会社を探すことに困らないはずです。
不動産会社に立ち会ってもらったうえで、現地の状況を確認や調査してもらわないと、正確な査定金額は出せません。
ただし、不動産会社による査定金額は媒介契約をとるための、相場より高く金額をつけられる適当な査定であることも多いです。
査定金額が高いからといって、媒介契約を交わしてしまわないようにしましょう。
1-2.物件の近くの不動産仲介会社
物件近くの不動産仲介会社であれば、自分で足を運んで相談しやすいはずです。
まずは物件の近くの不動産売買の仲介会社に売却の相談と無料査定をお願いしましょう。
大手不動産系、財閥系、地元で長年営業してきてる不動産会社などに分かれます。賃貸系の不動産会社は売買営業はできませんので、外しておきましょう。
また物件近くの不動産仲介会社であれば、同エリアで不動産を探している、購入を検討している顧客がいるものです。
基本的には現地の物件から遠い不動産仲介会社よりも、現地の物件から近い不動産仲介会社に依頼したほうが良いです。
1-3.大手不動産会社
東京都内で数十店舗から数百店舗かまえている不動産仲介会社のことです。
大手不動産会社であれば、看板力やブランド力があるため、はやく売却してくれる場合があります。大手不動産会社が仲介をしてるのであれば、安心して買えるという個人の方もいます。
ただ、どこの大手不動産仲介会社でも、担当してくれる営業マンが頼りになる人、頼りにならない人がいます。
担当者が信頼できなさそうな場合には、依頼することはやめておきましょう。
大手不動産会社では、囲い込み問題が取りざたされています。大手不動産会社だけでなく、物件近くの不動産会社2社から3社に査定依頼をしておきましょう。
専任媒介契約をせずに、一般媒介契約で2社から3社に売却依頼をするのも有りです。結局は、担当してくれる営業マンが仕事出来る人でないと、売主にとっては不安でしかありません。
・住友不動産販売株式会社
・三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）
・東急リバブル株式会社
・三井住友トラスト不動産
・三菱ＵＦＪ不動産販売株式会社
・大成有楽不動産販売株式会社
・株式会社大京穴吹不動産
・住友林業ホームサービス株式会社
・センチュリー２１
1-4.査定金額の真実
不動産会社が査定で出してくれた金額は相場よりも1割から2割高いことがあります。
査定金額＝売却できる金額ではありません。
不動産会社としては、なるべく高めの売り出し価格（査定金額）を提案することで、媒介契約をとりたいのです。
媒介契約とは
不動産会社に売却の依頼をする際には、不動産会社と媒介契約をする必要があります。
媒介契約には3種類あります。（専属専任媒介、専任媒介、一般媒介）
媒介契約をすることで、不動産会社は売却依頼をうけた不動産の営業活動を行うことができます。
査定金額よりも大事なことは、不動産会社がどのような営業活動を行ってくれるかどうかです。
レインズに掲載するだけであれば、どの不動産会社でも、出来ることなのです。
2.高く金額を査定してもらう
せっかく大事な財産である不動産を売却するのならば、高い金額で売却してくれる不動産会社を見つけましょう。
担当者が土地建物の有効活用の方法を知っておかないと、高く売却できない可能性があります。
土地の形状や大きさ・接道状況・用途地域によって有効活用の方法がことなってきます。
また積極的にオープンハウスや現地販売会を開催することで、集客や宣伝効果を狙えます。不動産を高く売る為には、オープンハウス等で近隣住民に告知することは効果的な営業方法です。
高い金額で売ってくれる不動産会社は、土地建物の適正用途や販売方法、広告の仕方まで戦略・計画をたててくれるのです。
2-1.土地建物の適正用途や有効活用
土地の形状や大きさ、エリア、接道状況、用途地域や権利関係、現況の状態によって適正用途がことなってきます。
その土地に適した具体的な用途（居住用、建売・分譲マンション、アパートマンション等の収益物件、事務所・店舗、施設等）や建築計画、リフォーム案を担当者が把握できていれば
買い手を探しやすくなるはずです。
売却活動をおこなってくれる担当者の不動産営業マンに、上記の実務経験や知識、実績が多く無いと、不動産を高く売ってくれない可能性があります。
2-2.私道の調査や活用方法
人が通行する道路は、公道と私道に分けられます。私道は個人や企業・団体が所有管理している道路のことです。
私道でも建築基準法の道路と認定されていない只の通路の場合があります。この通路のみに接している土地は再建築不可とよばれ、建物の建て替えができなく土地の価値が無いとされています。
このように私道や接道状況によって、土地の評価は決まってきます。また私道をめぐる紛争や問題も多く、再建築不可の土地の売買はむずかしいとされています。
私道には2項道路や位置指定道路、建築基準法の道路として認定されていない通路等があります。
私道持分が無い袋地の場合には、通行掘削の承諾書が無いと、売買した後で隣人と揉めることが有ります。
高く売却する為にも、評価が低くなっている土地に対して位置指定道路として認められるための申請や43条但し許可の申請をする場合もあります。
（実際には不動産会社がこの手続きの為に動くことは殆どありません。）
私道の調査をしっかりおこなって有効活用を行うことで、不動産の評価や査定金額がおおきく変わってくるのです。
2-3.空き家にして現地販売会を積極的に行う
高く売却する為には、戸建てにしてもマンションにしても空き家になっているほうが営業マンにとっては案内がしやすくなります。
一戸建てを高く買ってくれる人は、近くに住んでいる人が多いです。
当社では、自社物件を販売する場合には、まず半径1㎞から2㎞以内のエリアを中心に広告（折り込みやポスティング等）を出します。
インターネットだけに物件情報を掲載しても、売れるまで長い期間がかかってしまいます。
1か月から3か月という短期間で相場より高く成約にもっていくためには、周辺や近くのエリアに現地販売会を大々的に告知して、1組でも多く案内する必要があるのです。
2-4.高く売ってくれるかどうかは不動産営業マン次第
どの不動産会社でも、最初は高く査定金額を出してくれるでしょう。
ただ、高く査定してくれた金額で売ってくれるかどうかは、不動産営業マン次第なのです。
- 価格改定を何度も提案してくる不動産会社、
- 案内したお客の数や問い合わせの数をまったく報告してこない不動産会社
- 成約の見込みがない不動産会社の場合
上記の場合には、はやめに媒介契約を解約したほうが良いでしょう。
不動産会社は査定金額を売主に提示したのならば、その査定金額で売れる努力や活動をしなくてはいけません。
価格改定して相場より安くすれば、誰だって1か月から2か月で売る事は簡単です。
価格を下げたとしても、不動産会社には仲介手数料が入るから良いものの、売主は数百万円と損をすることになってしまいます。
2-5.不動産会社による買取
不動産会社の買取の多くは相場より2割から3割低い査定金額になってしまうことがあります。
不動産会社に買取依頼をする時は、基本的には早めに現金化をしたい、もしくは難ありの土地建物の場合が良いです。
難ありの土地建物とは、下記のような土地建物です。
・広大地や敷地が大きい土地（個人の方が買わないような土地）
・古家付き土地や擁壁物件、がけ地の物件など
・再建築不可、接道に問題がある土地等
・既存不適格、旧耐震基準のマンション、住宅ローンの利用が難しい不動産等
こちらのページ≪東京の不動産買取会社～高額査定をしてくれる会社の選び方≫もご参考くださいませ。
3.不動産の査定金額は信じてはダメ
不動産会社の査定金額に喜んでしまう人、期待してしまう人は多いです。
どの不動産会社も、査定金額を高めにつけるものです。
3-1.不動産営業マンの営業力と知識を見破る
不動産会社の担当してくれる営業マンが本気になって広告や営業をしてくれないと、売りやすい物件も中々成約までたどりつかないものです。
また不動産売買においては、不動産営業マンの知識が多く求められます。住宅ローンや税金の知識だけでなく、建築やリフォーム・類似事例など知っておかなくてはいけません。
購入を検討している買主の不安や心配を払しょくできない営業マンでは、話をまとめられません。
売却相談や無料査定を依頼したときに不動産会社が高く査定金額を出してくれたならば、その数字の根拠と広告活動・営業方法をしっかりと教えてもらいましょう。
信頼出来る営業マンなのか、実績や知識を持っているかどうか、見破る必要があります。
3-2.嘘の数字
不動産の広告とは、嘘の数字があふれているのが真実です。
例えば、よく自宅に≪こんなお客さんが○○万円でこちらのマンションを求めています。≫ ≪このエリアで資産家がこの条件で○○万円で不動産を探しています・・・≫などと折り込みチラシが入ってきませんか？
このようなチラシは嘘ばかりです。大手不動産会社もやっている折り込みチラシだから、安心して問い合わせる方も多いでしょう。昔からある客寄せチラシに過ぎないのです。
またインターネットで掲載されてる物件情報の時価は100％鵜呑みにしてはいけません。実際の成約価格は低いことが多いです。
インターネット市場に出ている物件価格と同じような価格で、自分の所有物件も売れると思ったら、後でがっかりすることになるかもしれません。
さいごに
不動産の査定は不動産会社が無料で行ってくれるものです。
無料査定をしてもらう目的は、相場を知る事・売れる金額を知ることではありません。
高く売ってくれる不動産会社かどうか、仕事が出来る不動産営業マンなのかどうか、見極めるタイミングが無料査定の時なのです。
一括査定や沢山の不動産会社に無料査定を依頼しても、不動産会社の営業マンに振り回されないように気を付けましょう。
当社でも不動産の売却相談、無料査定を行っております。お気軽にお問合せくださいませ。
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