ひな壇の土地とは、道路や隣地との間に高低差がある土地のことをいいます。
その名前のとおりヒナ人形を飾る台のような階段状になった造成地であり、日当たりや眺望が良い物件も多いです。
それでも、価値が低い土地として、ひな壇の土地があげられます。
何故ならば、ひな壇の土地建物は買い手がつきにくく、上記のメリットよりもデメリットのほうが多いからです。
ひな壇の土地建物が買い手はつきにくくて価格が安くなってしまうのには、ちゃんとした理由があります。
こちらのページでは、ひな壇の土地建物を売却する為の方法など説明しておりますので、ぜひこのページをご参考くださいませ。
1.ひな壇の土地建物にはメリットデメリットがある
ひな壇の土地建物を売買する場合には、メリットデメリットをしっかりと把握したほうが良いでしょう。
購入する場合には、敷地までの間に坂道や階段があり自身が老人になってから大きな負担となることをよく理解しておいた方がいいです。
知らずに購入してしまい後で大きな後悔をしない為にも、よく慎重になって考える必要があります。
メリット
・眺望や日当たりが良く、高い位置や場所にあれば風通しもさらに良くなります。周りとの高低差もあるため、開放感は抜群でしょう。
・買い手にとってのメリットとなりますが価格が安いことです。中古物件であれば建築費用がかからたないためリフォームの必要性がなければお手軽に購入することができます。
・プライバシーが確保しやすいです。隣地よりも高くなっていて高低差があるのであれば平地よりも防犯性が上がります。また階段や坂道をとおる敷地であれば人通りも少なく泥棒にも侵入されづらいでしょう。
・堀り込み車庫(ガレージ)が確保しやすいです。これから新築する場合には擁壁コンクリートの工事費用がかかってしまいますが、敷地をより有効活用することができてシャッターを設置すれば防犯性も高いです。
・重厚感ある外観に仕上がります。擁壁等の外構工事によって格好よく見えるというのもあるでしょう。但し、擁壁等の工事費用は高くつきやすいです。
デメリット
・建築費用や解体費用でトータルとして高くついてしまいます。新築時には外構工事、擁壁工事、造成工事等の費用もかかってきます。さらに地盤調査によっては地盤工事が高くかかってしまうこともあります。こういった理由から更地として売る場合には周辺相場の土地値で売ることが難しくなります。
・維持管理費用が高くつきやすいです。築年数が古く、既存不適格の擁壁であれば補強工事が必要となってきます。または、堀り込み車庫(ガレージ)は湿気がたまりやすくカビも繁殖しやすいため掃除に手間がかかることもあります。
・地盤沈下や土砂崩れなどの可能性があります。ひな壇の土地は地盤が弱いことも多くしっかりと造成工事や地盤工事を行わなければ上記の原因になりかねません。こういった土地は補強工事や新築工事が高くついてしまうために買主が敬遠してしまうことはあります。
・敷地まで階段や坂道をとおることになります。年齢が若いうちであれば問題となりませんが、老後の住まいとしては辛いものとなります。自宅まで帰るのも難しくなり、マンションに住み替えるといったケースが多いです。
・建築制限がかかることもあります。建築基準法の接道義務を満たしていなければ建て替えはできないですし、低層住居専用地域に指定されていれば、高さ制限や建ぺい率容積率の制限も厳しくなります。また、がけ条例に該当する場合には、がけからの距離を守った建築工事、また地盤工事や擁壁工事を行わなくてはいけないこともあります。土地が安くても合計の費用が高くついてしまいます。
ひな壇の物件のメリット・デメリットを不動産会社がちゃんと把握しておくことで、買い手の不安を払しょくすることが出来、購入してもらう為のアプローチがしやすくなります。
1-1.更地にして売却する
ボロボロの古家が有る場合には、古家を解体して更地にしたほうが売却しやすいです。
古家や既存不適格の擁壁があるままに引き渡しとなると、買い手にとってはデメリットしかありません。
解体費用が高くついてしまうかもしれない、地中埋設物が出てくるかもしれないといった不安があると買い手も敬遠しやすいものです。
但し、築年数が古くても建物が十分に利用できる状態であれば、現況のままでも売れる可能性があります。また、あまりに解体費用が高くついてしまうのであれば現況のまま売ってしまったほうが高く売れることもあります。
再建築不可の物件だったり、第１種低層住居専用地域で建ぺい率が低かったり、セットバックが必要だったりすれば、建物を解体することはしない方が良いかもしれません。
建物を解体して更地にするか、現況のまま売却するのか、不動産業者に事前相談をしておいた方が良いでしょう。
1-2.現況のまま売却する
築年数が１０年から２０年以内の木造住宅であれば現況のままでも十分に売れます。
築年数３０年以上経っていると、建て替えやフルリフォームをする必要がある時期でもあり、現況のままだと売るのは難しいかもしれません。
但し、屋根の葺き替えや外壁修繕、室内のメンテナンス、水回り設備の交換などを定期的にされていたのであれば築年数３０年を超えていても現況のままで売れる可能性が高いです。
建物を解体して更地にすると解体費用等がかかってしまうので、売主の最終的な手取り額は減ってしまいます。まだ建物が使えるのであれば土地値以上の価格でも売れる可能性があるので、建物は残しておいたほうが良いでしょう。
今、居住中の建物であれば尚更買い手も安心して買ってくれることがあります。相続したケースに多いですが、数年以上空き家のままである物件だと設備が使えるかどうかもわかりません。買い手からしたら直近まで住まれてた建物のほうが安心しと購入できます。
1-3.改修工事や補強工事をする
更地にする為の建物や擁壁の解体費用で高くついてしまうことがあります。
それならば、建物や擁壁を補強工事をして売ったほうが最終的な手取り額は増えるかもしれません。それに擁壁の調査や補強工事をすることで買主の不安を払しょくすることができます。
ただ、築古物件を大規模に改修工事するとなると数百万円から一千万円以上かかることがあります。
そうなってくると解体費用よりも高くつきます。
建物のインスペクションを行い、数十万円程度の補修や補強工事でおさまるかどうかがポイントです。
またインスペクション等を行っておくことで建物の状態を買い手に伝えることができるため、買主の購入前の不安を払しょくすることができます。
建物や擁壁を解体して更地渡しにすべてきか、インスペクションや補強工事をしてから現況渡しをするべきか、不動産業者に事前相談をしておきましょう。
1-4.買取業者を利用すべきか
ひな壇の土地、傾斜地や斜面地等の悪条件である土地は売却する為にはいろいろと費用がかかるケースも多いです。
それに、東京都内の土地ならまだしも、地方や田舎の土地ともなると買い手を見つけることも苦労します。
もしも、早めに買い手を見つけたいのならば、不動産の買取業者に直接依頼してみることがお勧めです。業者買取りのメリットも幾つかあげられます。
・ひな壇のデメリットを把握した上で買い取ってくれるため、売主の瑕疵担保責任は免除してくれます。
・解体費用や造成費用がかかってしまうなど買い手が心配して購入を敬遠してしまうような問題を不動産業者は解消することが得意です。
・ひな壇の土地のメリットをよく把握した上で購入希望者にアプローチをして素早く売買契約に結び付けます。ひな壇の土地を専門に取り扱っている業者であれば、その地域や条件に合った投資家などの顧客もいるでしょう
当社でも、ひな壇の物件をはじめ傾斜地や崖地、既存不適格の擁壁等がある物件、境界がはっきりしていない物件を多数取り扱ってきました。
他社様でお断りされた物件でも買取対応が可能となるケースも多いので、お気軽にご相談くださいませ。
