財産、遺産相続で揉めないよう不動産をうまく分ける

相続人全員が納得できる相続、遺産分割協議をすることは、簡単ではありません。

相続の争いがひとたび起きてしまうと、話をまとめるのは大変です。

本来、相続でもめ事を起こさない為にも、被相続人による生前の相続対策は必要なのです。

1.財産相続では揉めやすい

相続人が複数いると、財産相続で揉めることがあります。

被相続人である親の面倒を実家で見ていた長男からすると、実家は売りたくない・・・

不動産をさっさと売却して、現金にして分割したいと考えている次男・・・

生前に次男が沢山の資金援助をうけていたことを考慮してほしいと思う長女・・・

もめやすい原因はいろいろありますが、親子や兄弟によって考え方や立場の違いがありますので、財産相続では注意が必要なのです。

1-1.親の面倒を見ていた

母親の老後の面倒をずっとみていたものからしたら、他の兄弟よりも相続分を多くほしいと思うかもしれません。

法律では、寄与分として認められています。寄与分制度は昭和55年に制定されました。（民法904条の2）

寄与分とは

遺産分割をする場合、相続人に対しての配分は決まっています。ただし、寄与分が認められれば、本来の相続分プラス遺産・財産をもらえます。

・被相続人の事業に関する労務の提供又は財産上の給付

・被相続人の療養看護

・その他の方法により被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした者

この寄与分に関しては相続人の協議でまとまらなければいけません。

話がまとまらなく揉めてしまえば、家庭裁判所に申し立てる必要があります。

仕事を辞めてまで親の介護や看護に割いてたのであれば、特別の寄与があったものとして認められるケースは多いです。

1-2.生前贈与がされていた

生前贈与されていた分も相続分に入ってきます。生前贈与されていた分に関しては相続分から差し引かれます。

過度に子供を甘やかして資金の援助をしていると、子供たちの遺産分割協議がまとまらずに、不幸な結果になってしまうかもしれません。

親が事業を営んでいれば、資金援助でなく、給与所得として子供に振り込んでいる方も多いです。

実態として働いていないのに、給与として振り込んでいる状況はよろしくありません。長男は親の企業経営に積極的にかかわっているにもかかわらず、次男は何もせずに役員報酬をもらっているだけ。

相続の際には、兄弟間で揉めてしまい不仲になってしまうケースとなります。

財産や遺産が多いのであれば、子供たちが揉めてしまわないように、生前贈与の申告をしっかり行う、相続対策や遺言書などをつくっておく必要があります。

1-3.兄弟間の仲が悪い

小さい頃から兄弟間の仲は悪く、成人してからも兄弟ともに実家から離れてしまい、仲が悪いまま相続問題に発展することがあります。

また相続をきっかけに兄弟間の仲が悪くなってしまうこともあります。

財産や遺産が多いと、その分揉めやすいと思われがちですが・・・相続財産が少なくても、相続人の資産や年収が低いと、揉めやすい傾向にあるようです。

財産が実家のみで有り、長男が相続後も実家に住み続けたいなどのケースがあったとして、兄弟間の仲が悪いと弟や他の兄弟からしたら納得がいかないかもしれません。

また家族間で事業経営をしていて、生前に相続対策をしていなかった場合でも、兄弟間で揉めてしまう原因になりやすいです。

少なからず兄弟間で親のえこひいきを感じてしまうでしょう。

1-4.相続財産が分けにくい

遺産分割協議をする上で、現金のみの財産・遺産であれば、話がはやいのですが、家族経営してた会社や事業・不動産・その他流動性が低いものは分割が大変です。

不動産を相続したのであれば、もしも売却したときにかかってくる税金なども調べておかないといけません。

税金が無駄に多くとられてしまうのであれば、資産価値や収益性を考慮すると売却するのがもったいないことだってあります。

相続税対策として、相続人が不動産を沢山所有している方は多いでしょう。

そのような方は事前に遺言書の作成や相続対策をしている可能性が高いです。

2. 1億から10億円規模の相続財産、遺産をうまく分割するために

相続税の基礎控除額は3000万円＋法定相続人の数×600万円です。

1億円から10億円規模の財産、遺産があれば、相続税もかなり支払う必要があります。不動産しか財産がない場合には、子供に相続税負担をかけてしまうことになります。

財産、遺産相続の規模が1億円を超えてくる場合には、生前の相続対策、子供への指南が必要になるでしょう。

2-1.生前に子供へ相続の指南をおこなっておく

不動産は現金化しづらい、兄弟間での分割がむずかしく、揉めやすくなります。マンションやビルなどの収益物件ならまだしも、自宅となると子供の一人が住み続けているのであれば売却しての分割もできません。

家族経営、事業を営んでいる場合には、会社の株式や会社の資産なども兄弟間では分割しづらいです。兄弟の誰かが経営に関与している、役員として働いているのであれば、相続後に他の兄弟が株式を持つことで事業トラブルをむかえてしまうかもしれません。

不動産の評価や運用方法、事業の目的などに関しては生前に親から子供へ教えておいたほうが良いでしょう。

財産相続で揉めてしまうのは兄弟間の考えの違いだけではありません。子供に何も伝えずに相続させてしまった場合、不動産や事業に対する知識不足や経験不足が原因で、遺産分割協議がまとまらない可能性もあります。

2-2.揉めない為の遺産分割協議

財産や遺産が何が有るのか、トータルの評価額などを確認する必要があります。

1億円から10億円規模の財産となると、生前に相続財産目録をつくっておかなければいけません。そうでないと、相続人たちが相続財産を調べる、確認することに苦労をしてしまうからです。

預貯金や外貨、株式、保険、不動産、借入やローンなど全てまとめておきます。

あとは相続人が集まって遺産分割協議をすることになります。

不動産の場合には相続税評価額と実勢価格は大きくズレが生じてる場合があります。

遺産分割協議をする上で、普段から付き合いのある不動産会社や不動産コンサルティングに相談をしておくと良いでしょう。

2-3.遺言書をつくっておく

争続をつくらないためにも、遺言書をつくっておきましょう。遺言書は相続人の生活を考えた内容にするのがベストです。

子供の中には浪費癖がひどい、たびたびお金をあてにしてくるダメな子供もいるかもしれません。相続をさせたくないとしても、それでも遺留分を超えた財産、遺産にはしておかないといけません。でないと、子供が遺留分請求をすることで、より揉めてしまうかもしれません。

家族経営を営んでいる場合、事業を子供に任せている場合、不動産の資産が多い場合でも、遺言書があることで遺産分割をスムーズにできます。

相続人以外の親族への遺言贈与もできます。ただし、法定相続人以外への相続は通常の2割加算された相続税金額になります。

諸事情があって生前に認知してなかった子供に遺言で相続させる場合には、認知をしたほうが相続税は安くなります。

2-4.不動産を現金化するのはもったいない

不動産の売却をする一番多いタイミングが相続した時となります。不動産の評価や実勢価格を知らないばかりに、安く売ってしまってる人を沢山見てきました。

不動産を簡単に売却して現金化するのはもったいないことです。不動産を高く売れるならば、高く売りたいところです。

賃借人が付いていない建物が古い収益物件
空き家になってしまっている家
築年数が古い土地建物

このような不動産をさっさと現金化させたい、処分したいと思う方は多いです。

建て替えやリフォームをすることで収益が良くなる不動産、立地が良く需要が高い不動産であるのならば、現況のままでも高く売れる可能性があります。

不動産関係の書類は必ず大事に保管しておくことです。不動産取得費が不明な場合には、売却したあとの税金が多くかかってくることもあります。

3.不動産をうまく分ける

遺産分割協議をして、すべての不動産を相続人全員で共有名義にしておくことは後々面倒なことになるだけです。

それぞれの不動産を単独に移転登記したほうが良いです。

こちらのページ≪相続税が払えない、不動産を売却して対応する≫もご参考くださいませ。

分割方法にも3種類あります。現物分割、代償分割、換価分割です。

3-1.相続人全員が理解できる不動産の金額

不動産評価の方法には原価法や取引事例比較法、収益還元法があります。

ただ、正確な実勢価格（時価）を求めるのは不動産業者でもむずかしいです。2016年は新築マンションだけでなく土地や中古物件が値上がりしました。

23区内では売り物も少なくなり、不動産価格が上昇していたのです。

このような不動産価格が高くなっている年に、従来の不動産評価の方法だけで分割や協議をすることは難しいです。

相続財産として不動産が多い場合には、不動産の査定レポートなどを複数の不動産業者に出してもらったほうが良いでしょう。1社だけでは信憑性に欠ける場合があります。

3-2.換価分割

換価分割をする場合には、不動産を高く売ってくれる不動産会社に売却依頼しないといけません。

中古マンション、一戸建て、土地、収益物件、物件種別によって得意としてる不動産会社もあります。

相続の事情を伝えたうえで、不動産会社複数社に査定依頼をしましょう。

物件種別によって、販売から成約までのスケジュールもかわってきます。

3-3.不動産業者や不動産コンサルティングによる不動産査定

実勢価格を何よりも理解してるのは現場で仕事をしている不動産会社です。

不動産業者や不動産コンサルティングに、不動産の査定を行ってもらいましょう。

不動産会社によっては、査定価格は実勢価格よりも高く出す傾向があります。専任媒介を取りたいという思惑があるからです。

買取査定の場合には、査定結果は実勢価格よりも安くなってしまう場合もあります。

さいごに

相続人で不動産をうまく分割するためには正しい不動産の金額を相続人全員で共有することが前提です。

相続する財産として不動産が多い場合には、不動産業者への相談や査定依頼をしておきましょう。

査定依頼だけであれば、無料です。当社でも不動産評価のレポートは無料で行っております。