実家を相続してから、その売却や処分に困る方がけっこう多いです。
本当に深刻な問題になっています。
近年、実家が売れないケースが増えてきていて、今後空き家も増加していくでしょう。それに伴って、実家が売れないから相続放棄をしたいと考える方も増えてくるはずです。
相続放棄や自治体に寄付するといった手段もありますが、安易にそれに頼ろうとすることは良くありません。
なぜなら、相続放棄するには高額な費用がかかることもあるし、自治体は寄付を簡単に受け付けてくれないからです。
寄付を受け付けてくれたとしても、古家の解体や残置物の処分で高額な費用がかかってしまいます。
では、実家が売れないとき、どのように対処していくのが一番良いでしょうか？
売れないということは売れない理由があるので、その理由をしっかりと把握して、解決方法を見出すことが大切です。
こちらのページでは、実家が売れないとお困りの方に、その対処方法をお伝えいたします。
1.なぜ売れ残るのか
不動産会社に査定依頼や売却の相談をしてみたけれども、数社からは何の反応も無かった。
返事があった不動産会社からは『その地域に売り出し中の物件はあるけれども、その多くは成約に至っていません。』『買い手がつきません。解体費用だけで１００万円、お荷物などの処分で数十万円かかってしまいます。』などの渋い回答が返ってきて、胃が痛くなる毎日の方もいるはずです。
実家を利用することも無いのに、固定資産税等の支払いという金銭的な負担だけでなく建物の維持や庭にある草木等の刈り取りに精神的な負担を強いられてる方もいます。隣人や自治体から苦情がきてしまうので、そのまま放置することも出来ません。
売れ残ってしまってる理由の多くは、以下の通りでしょう。
・住宅需要が全く無い地域にある。
・道路付けに問題がある。
・市街化調整区域にある又は道路付けが悪くて建て替えが出来ない。
・相場よりも高く売り出してる。
価格を下げることで解決するなら良いですが、おそらくこのページを見ていらっしゃる方はそのような解決方法では難しいと判断してることでしょう。
だいたい売れない物件は、いろいろと悪条件が重なってたりします。
悪条件が色々と重なっている売れづらい物件について、幾つか実際にあった下記のようなケースがありました。
実家は築40年弱の木造2階建てで、駅まで歩くことが出来ない。バスの本数も少ない。立地の悪さもあって賃貸の需要も無い。外壁や屋根は一部はがれていて外壁や屋根の一部が飛んでしまったり荒れた庭の草木で、近隣から苦情がきている。
こういうケースの物件多いです。近隣に迷惑をかけてしまうため、空き家のまま放置することも出来なくなります。
市街化調整区域にあって、さらに道路に接道もしていなく、建て替えが出来ない。築年数不詳で、建物もかなり傷んでいて、現状のまま利用することは出来ない。
住宅需要が低い地域にある上に、建て替えも出来なく、建物がボロボロの状態です。このような物件は中途半端なリフォームでは建物も使えない為、買い手がつきづらいです。
売れない物件に共通しているのは、住宅需要が無い地域にあるバス便の物件（バスの本数も少ない）、またはバスも通っていなく、高速インターからも遠い物件であることが多いですね。
それに加えて、建物がボロボロの状態であれば、建て替えやリフォームをするにしても数百万円から一千万円という高額な費用がかかってきます。
実家が売れない理由は、『築年数が古くて建物がボロボロ。立地も悪いので絶望的でどうしようもない。』と考える人は多いですが、売り方や販売の方法次第で売れることもあります。
売れない理由がはっきりしてるならば、対策をとる必要があります。
1-1.売る方法
売れない理由がわからなければ、まずは不動産会社にしっかりと原因を確認してみることです。
最終的には相場よりも販売価格を安くすることで解決することが殆どです。しかし、中には二束三文でも売れないこともあります。
これから売れない実家を売却又は処分するための方法を解説していきます。
複数の仲介会社や買取業者にあたってみる
不動産会社は沢山あるけれども、やる気のある会社もあればやる気のない会社もあります。たかだが1社や2社に声をかけてみて、『厳しいですね。この辺りの物件は売れません。』、『うちだと買い手を見つけるのは難しいです。』などど断られたからといって、めげる必要はありません。
仲介会社だけでなく、買取対応してる不動産会社にも声をかけてみることです。
買取してる不動産会社であれば、現況のままでも買い取ってくれることがあります。値段が安くなってしまいますが、残置物あり、ボロボロの状態でも問題なし、測量無し、通行掘削無しなどの悪条件が重なっていても対応してくれるところが業者買取のメリットです。
賃借人をつけてから売却する
現況のまま売ることが出来なくとも、貸すことができれば、その後売れる可能性は高くなります。
多少汚い状態でも、家賃が安ければ借り手はつく可能性があります。
注意点としては、賃借人がつくことでリフォームや建て替えが行いづらくなるため、一般に更新できる賃貸契約でなく、定期借家契約にするということも考えておきましょう。
また、なるべく、家賃滞納等のトラブルも少なくするために、保証会社の利用もしておくべきです。
家賃収入が確保できて、ある程度の利回りがあれば、遠方の物件であっても興味を示してくれる投資家はいます。
自治体に寄付又はタダで隣人や業者に引き取ってもらう
自治体によって、寄付をするための要件が異なります。だいたいの自治体は更地になっていて境界確定がすんでいないと寄付を受け付けてくれません。
自治体に寄付する為には、上物（古家）が残っていると駄目ということです。
また、道路の用に供する土地でないと寄付を受け付けてくれないことも多いです。
寄付が難しければ、隣人や業者にほぼ無償に近い形で引き取ってもらうというのも最終手段の1つです。
1-2.自治体への寄附
現時点では、自治体によって寄付の受け入れ対応が異なります。
上述しましたように、だいたいの自治体は上物が残っていると寄付を受け付けてくれません。まずは自治体のホームページを確認してみて、自治体に直接電話で確認をしてみることです。
土地建物の価値が低いため、現況のままで寄附を受け付けてくれないでしょう。
2019年に財務省が個人が不要になった土地・建物を国に寄付できる新制度をつくる検討に入っています。将来的に自治体でなく、国が寄付を受け付けてくれる可能性もあります。
但し、境界や権利関係が明確になってることなどの条件が考えられるため、隣人や業者が安く買い取ってくれれば、そっちのほうが話が早いです。
1-3.貸す方法
地元にある賃貸専門の会社や賃貸管理に強い会社に相談をしてみましょう。
貸す際には雨漏りの有無と配管等に問題が無いかどうか最低限確認をしておいたほうが良いです。
クロスの張り替えや畳の交換、クリーニング位は入れておきましょう。
雨漏りが生じていたり漏水や木部の腐食がある場合には、最低でも１００万円単位で修繕必要が必要になってくることも考えられます。その負担が重いと考えられる場合には、やはり現況のまま売りに出したほうが良いでしょう。
雨漏りが発生していると、あっという間に建物が傷んでしまう為早めに処分をする必要があります。
古家を低コストでDIY又は修繕をしてから、貸し出してる大家は多いです。意外と借り手は簡単につくかもしれませんので、まずは賃貸募集をしてみることをお勧めします。
賃貸専門の会社や賃貸管理に強い会社は、レインズやATBB（athome）といった賃貸系のポータルサイトに掲載をします。多少、家賃を安く募集すれば、借り手がつきやすくなります。
借り手がつきやすいポイントは下記のとおりです。
・家賃を安くする
・初期費用を安くする（礼金ゼロにする等）
・リフォームをかけて、借り手をつけやすくする
・ペット可など条件を緩和する
・入居審査をやさしくする（生活保護の方やフリーター、シングルマザー等）
1-4.深刻なケースの対処方法
悪条件が重なっていて、仲介会社にも売却依頼を断られる買取業者にも買取査定を断られる、なんてケースもあります。
こうなってくると、タダでもいいから、とにかく処分をしたいと焦ってくる方もいるでしょう。
それでは、よくある深刻なケースを具体的にあげていきましょう。
・相続した実家がボロボロの場合
立地が悪くて建物がボロボロの場合には売ることが難しいです。
建物を低コストで再生することは難しく、建て替えやフルリフォームで１０００万円以上かけないといけなくなりなります。
土地の評価が著しく低いエリアであれば、更地よりも需要が無くなります。解体するにしても、フルリフォームするにしても高額な費用が発生するからです。
このような物件は、だいたい１０年以上空き家として放置してたケースに見られます。
建物がボロボロでも売買されるのは東京や駅近物件、立地が良いところです。千葉の奥地や埼玉の奥地では、ボロボロの物件だと買い手を見つけることは絶望的に難しくなります。
Ａ，不動産を相続した場合には、利用しないのであれば、相続してから数年以内には売却をすることです。出来れば税金上得しやすい３年以内に、理想は1年以内に売却することです。空き家になって１０年以上も放置しておけば建物がボロボロになってしまって当然です。築年数が４０年から５０年超えてたら尚更です。
もしも、立地が悪くボロボロの物件を処分しなくてはいけない場合には、相場よりも安く売りにだすことです。価格を非常に安くすることで、内覧希望者や購入希望者の数を増やすしかありません。
・接道義務を満たしていない場合
再建築不可の物件ともいいます。
建て替えができなく、ローンも使えなく、通行掘削の許可も下りるかどうかわからないデメリットだらけの物件です。
しかし、都内の密集市街地では再建築不可の物件は沢山あります。当社でも再建築不可物件を積極的に買取りしているぐらいです。
再建築不可の物件は、建築基準法や都市計画法が施行や改正される前に建てられた物件も多く、築年数はたいがい40年から50年を超えています。
やはり、築年数が古くボロボロの物件であるために、立地が悪ければ、買い手を見つけることは絶望的です。接道状況が悪いため道路から敷地まで車両通行が出来ない程に狭いので、条件が悪すぎなのです。
Ａ，立地が悪ければ、価格は非常に安く売るしかありません。買い手がつかなければ、隣地や不動産業者に買取又は引き取ってもらったほうが良いでしょう。隣地が購入することで、再建築不可でなくなる可能性も高いからです。
都内や都心部の再建築不可物件であれば、高く売れる可能性は十分にあります。
・更地の場合
寂れたリゾート地や調整区域、非線引き区域にある更地となると、買い手を見つけることはもっと難しくなります。
Ａ，土地が大きくて、平坦で、色々と条件が整っていれば、事業用地や太陽光発電の用地として検討してくれる買い手をみつけられるかもしれません。
但し、山林などのように使い勝手が非常に悪い場合には、タダでも引き取ってもらうことは難しくなります。自治体や国が寄付を受け付けてくれることを祈るしかありません。
固定資産税も非常に安いことが考えられるため、ゆくゆくは相続放棄することも一つの手段となります。
1-5.買取りも検討する
売れないような地域にあって建物の状態が酷い場合には、業者に買い取ってもらう、又は非常に安い価格で売り出す他ありません。
金銭的にも、精神的にも負担になっている家を一刻も早く手放したい場合には、業者買取りは手っ取り早い方法です。
業者買取りであれば、後々トラブルが発生しても免除になりやすいからです。
『後から井戸が見つかった』『雨漏りが酷くて、聞いてた内容と違う』『建物の状態が酷すぎる』などと買い手から苦情がくることは面倒なものです。
業者買取りは、基本的にはプロが買うということで、瑕疵担保責任は免除されやすいのです。
売買契約書にも、【瑕疵担保責任の免除】や【現況渡し】、【残置物ありのまま】、【測量無し、境界非明示】といった特約を入れてくれるはずです。
裁判でも、引き渡し後に問題が発生したとしても業者の調査不足ということで、売主に責任は発生しないという判例もあります。
これが最大のメリットといえるでしょう。
実家だからこそ、かんたんに処分することは、それなりに抵抗があるかもしれません。しかし、空き家のまま１０年以上も放置すれば、ボロボロになってしまい、近隣や隣人に迷惑をかける可能性が高くなります。
はやく処分することで、新しい人が建物を使ってくれた方がよっぽど良いことといえるでしょう。買い手や引き取り手がついて良かったと胸をなでおろす方も多いです。
もしも、実家の処分に困ってる方は、お気軽に当社までご相談くださいませ。
