古家付き土地とは、旧耐震基準（1981年）以降または木造の耐用年数２２年を超えた物件のことを指すことが多いです。
はっきりとした定義はないですが、築年数３０年から４０年を超えていて、リフォームやリノベーションが全くされていない物件であれば、建て替え前提として古家付き土地として売られています。
なかには築年数を４０年超えていても、リフォームでかなり綺麗になっていて中古一戸建てとして売りに出されてる物件もあります。
こちらのページでは、築年数３０年から４０年超えた、現況のままでは住めない建て替えやリフォームが必要な状態の古家の売却について解説していきます。
1.築年数が４０年越えの家を売る
築年数が４０年超えている物件は、旧耐震基準であり耐震性も弱く、現況のままでは住めないボロボロの状態であることも多いです。
家を相続して売却を検討してる方の中には、『もう長いこと誰も住んでいない。空き家の期間も長く建物の価値はない』と考える方もいるでしょう。
そういう長く誰も住んでなかった空き家はだいたい建物の価値はゼロ、解体を前提とした古家付き土地して売却することになります。
売主負担で更地渡しする場合もあるし、買主負担で家屋を解体するという取引の場合もあります。
解体費用が売主負担なのか買主負担なのかは、売り方によって決まってきます。
広い公道や角地などに面した立地が良い所であれば、古家付き土地としてそのままでも売れるものです。
現況のままで解体せずに買主に売る場合には、解体費用も見込んだ価格になります。
築年数が古くても、現況のままで高く売りやすいのが東京２３区の物件です。
1-1.家を売るならどこの不動産会社がいい？
よくインターネット上で『家を売るならどういった不動産会社が良いのか？』という記事を見かけますが、不動産会社の免許番号や設立年数などを当てにしすぎると良くありません。
免許番号が（１０）ということは５０年近く営業されてることにますが、そういう不動産会社でも従業員がたったの１人の会社も多いです。
どこが良いのかわからないから一般媒介で２社から３社以上に売却依頼する方もいますが、専任媒介でも一般媒介でも、結局レインズに登録されますので、人の目につく数はそんなに変わりません。
売却依頼するならば、担当者次第で決めましょう。
大手不動産仲介会社に売却依頼するもよし、直接買取業者に買取依頼するも良いでしょう。
下記のページもご参考くださいませ。
古家付き土地の場合には、担当者が周辺相場の坪単価を成約事例や周辺の販売状況を調べてくれた上で、的確なアドバイスをしてくれると良いでしょう。
２３区内であっても、土地の形状や道路付け、面積、駅距離などによって需要もかわってきます。
高値で売るためには、個人に売るべきか業者に売るべきか。最も適した売り方はどうするべきなのか。綿密に計画をたてる必要があります。
土地を売る選択肢は２つあります。
１つ目はレインズやポータルサイト（athomeやsuumo、自社サイト）などに掲載、または看板やチラシなどによる売り出すの方法です。わりとこの方法がポピュラーです。
２つ目は業者向けの入札です。金額が大きくなってくると、この入札方式をとる仲介会社も多いです。
1-2.1981年が旧耐震基準の目安
旧耐震基準の家となると、もう十分に建て替えの目安です。
基本的には住宅ローン減税はつかえないし、登録免許税や不動産取得税などの軽減もされなくなってくるので、買主のメリットも少なくなってしまいます。
築年数３０年前後でもリフォームされていれば、中古一戸建てとして売りに出しても良いでしょう。
解体費用がなく、住宅需要が低いエリアであれば、現況のまま売るのがベストでしょう。建ぺい率オーバーや道路付けに難がある物件も、そのまま売ってしまう不動産会社は多いです。
建て替えをすると面積がかなり小さくなってしまうこともあります。また、再建築不可の場合には、建物をそのまま残しておかないと売ることもできなくなってしまいます。
1-3.現況のままで売るとしたら
相続した築年数４０年超えている物件を解体しなくとも売却できるか？
答えはイエスです。
立地が良くて住宅需要がある地域であれば問題ございません。
基本的には公道や４ｍ以上の基準法の道路に接道している物件であれば、建て替え前提で購入される方が多いでしょう。
上述したように建て替えしない方が良い物件もあるのです。
十分に建物が使える物件
建て替えると面積が小さくなる物件
再建築不可の物件
もちろん、解体費用の捻出が十分に出来るのであれば、更地になってたほうが見栄えもしやすいです。建物を解体することの負担を買主に任せるよりも、所有者が解体しておいたほうが売りやすくなるのは当然です。
古家付き土地には潜在的なリスクがあるからです。地中埋設物があったり、地質（地盤）が良くないという可能性もあります。地質調査に関しては、掘ってみないとかわらないため、現状のまま売却だと購入希望者は地質調査もできないのです。
しかし、２３区の物件や好立地の物件を除いて、解体は無理にしなくてもよいでしょう。建物を解体して、売れなければ翌年の固定資産税も上がってしまうからです。
1-4.高く売れるのは東京２３区だけ？
住宅需要が低い地域の古家付き土地は売れづらくなります。
建て替えをするにしても費用がかなりかかるし、リフォームするにしてもフルリフォームであれば新築並みの費用がかかります。
駅から遠いバス便の地域や２３区外の地域では、今や売れなくなってしまった空き家が増えています。
成約や販売事例が少ない地域では、不動産会社も販売に苦戦することが多く、ある程度価格設定を低く売りやすくすることが大事です。
但し、ポイントとしては、安くしすぎないこと。多少安いかもと思わせるぐらいの価格がベストです。
内覧者が個人投資家の場合には、二束三文で指値を入れてくることも多いので注意が必要です。最近では、古くなった空き家をDIYやリフォームして、賃貸に出す方も多いからです。
1-5.売れない古家を売却する方法
基本的には指値を受けずに、３か月から４か月は販売したほうが良いでしょう。
安ければ売れるのは当然です。
売れなければ価格を落として再度、販売をする。それでも十分に買い手はつくはずです。
但し、数百万円台の古家付き土地となると、不動産会社が仲介の売却依頼を断る可能性もあります。
業者買取りも一つの方法です。
古家付き土地や中古物件、建ぺい率オーバーの物件、道路付けに問題がある物件などは業者買取りに向いてるからです。
何故なら、業者が買取の際には、基本的に土地建物は瑕疵担保免責という条件がついてくることも多いです。
建物をリフォームするときや解体するときに思わぬトラブルが起きたり、予定外の費用がかかったりすることもあります。 古家にいろいろと瑕疵や欠陥がある場合、引き渡し後にクレームをつけられることもありますが、プロの業者が買主であればそんなことはありません。
また、隣地や身内に家を売るというのもありでしょう。
隣地が購入することで庭が広くなったり、駐車スペースが確保できたり、２世帯や賃貸としても活用できるという隣地側のメリットもあります。
不動産の世界では隣地が買いたいと手をあげることも多いのです。
但し、隣地と売買をする場合は、かならず不動産会社に仲介に入ってもらって、しっかりと契約書を作成してもらいましょう。不動産会社が仲介に入ってないと後々トラブルが起きてしまう可能性もあるからです。
古家付き土地といっても、立地や面積、建物の状態次第で売り方も変わってきます。
売却をご希望の際には、ぜひ当社までお気軽にご相談くださいませ。
