不動産を第三者に無償譲渡することは可能です。
そういった不動産の多くは、古家や空き家です。
空き家になってから数十年経っているようなボロボロの不動産が多いです。
そういう物件は、隣地からの苦情がくるし、役所からお手紙が届くので、維持管理出来ない所有者は手放したいと思うのです。
利用しなくなった不動産を所有しているデメリットは幾つか考えられます。
・毎年の固定資産税がかかる
・維持管理が大変
・建物がどんどん傷んできて隣地に迷惑がかかる場合がある
当社に『不動産を処分したい』と相談に来られる方の多くは、ボロボロの物件を所有しています。建て替えをしないといけないようなボロボロの状態のため、なおさら住宅需要が低いエリアだと売買の成立が難しくなります。
無償譲渡または売却が成功するかどうかは、立地次第といえるでしょう。
東京２３区の物件であれば、
どんなにボロボロの建物だったとしても、道路付けが悪かったとしても、傾斜地の物件だとしても、値段をつけて売却することができます。また、再建築不可の物件だとしても、不動産業者が高く買い取ってくれることも多いです。
立地が悪くて、ボロボロの建物が建っていたら、二束三文でも売れない。自治体も引き取ってくれない。近隣の方にも断られてしまう。中々、譲受人を見つけることは大変です。
また、不動産を無償譲渡する際には、税金等を心配される方も多いと思います。
是非、こちらのページをぜひご参考くださいませ。
1. 無償で譲渡できるのか？
無償譲渡または処分することが可能なのか？
上述したように、すべては立地次第といえるでしょう。
どんなに駅から遠くてボロボロの物件だとしても、東京２３区の物件であれば、買い取ってくれる不動産業者は沢山あります。
問題となるとのは、立地が悪い不動産です。そういう物件は、ライフラインが引き込みされていなかったり、市街地から遠かったりします。市街化調整区域や非線引き区域に多いです。
そういう地域は、売買や賃貸の成約事例がまったく見られないことがあり、不動産会社は売却依頼されても手に負えないことがあります。
そのような立地が悪い不動産は、千葉県や埼玉県、神奈川県にもかなり多くあります。
当社に買取の相談があった物件で、難しいと断ってしまったケースとして下記のような不動産があげられます。
・ライフラインが引き込みされていない
・現状が山林で、宅地化することにコストが非常にかかる
・傾斜地の地域で、接道条件も悪すぎる。そして、敷地から工事車両まで１００ｍ以上離れている
不動産業者が買取できないということは、リフォームや建て替え後に再販しても明らかに赤字になってしまうことが考えられるからです。
たとえ、土地を安い金額で買取させて頂いたとしても、新築が全く売れてない地域もあるのです。そのような地域は、そもそも住宅需要が全く無い地域の可能性があります。
たとえば、神奈川県には、宅地造成規制区域・土砂災害警戒区域・急傾斜崩壊危険区域などで車両の進入が出来ないエリアも多いです。そのような地域に古家や空き家が建っている場合には、人力で家屋を解体するだけでもお金が非常にかかります。
所有者にとっては無償でもいいから譲渡したい不動産でしょうけど、タダでもいらないと思ってしまう不動産業者も多かったりします。
自治体によっては土地の寄附を受け付けてくれます。但し、自治体によって対応がちがいますので直接確認してみる必要があります。
下記ページもご参考くださいませ。
1-1.税金はどうなるのか？
不動産を第三者に無償で譲渡、又は贈与する場合には税金がかかります。
本来、不動産を売却したら売却価格から不動産取得費を控除した譲渡益に対して譲渡所得税がかかりますが、第三者に無償で譲渡した場合には譲渡益が発生しなくとも税金はかかる場合があります。
相手方が個人なのか法人なのかで、どちらに税金が発生するかどうか変わってきます。
・個人Aから個人Bへ無償譲渡した場合
無償譲渡したAには税金はかかりませんが、Bには贈与税がかかってきます。
・個人Aから法人Bへ無償譲渡した場合
個人Aには、みなし譲渡所得課税がかかってくる場合があります。
土地建物はどんなに安くとも時価数百万円はするでしょうから、無償譲渡での所有権移転については注意が必要です。
税金はかからないと思ってたら、税金が多く発生してしまったなんてなったら大変です。
所有権の移転には思わぬ課税関係が発生する場合があるということです。
どんな形で不動産を譲渡するのが一番良いのか、しっかり考えたほうが良いでしょう。
1-2.隣地や役所から苦情がくる
隣地や役所から苦情がきたのをきっかけに、さっさと不動産を処分したいと考える方が多いです。
草木が隣地に越境したり、台風などで建物の一部が近隣に飛んでいって大きな迷惑をかけてしまうかもしれません。
特に、6月から8月の夏季は庭の手入れをしないと、草木が生い茂って大変なことになるでしょう。
下記のような状態になると、役所から立入調査や助言・指導・勧告がきてしまうことが考えられるため、早急に処置をとる必要があります。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
税制上の措置や行政代執行がおこなわれないように気を付ける必要があります。
ボロボロになってしまった建物は景観も悪く更地にしたいところですが、翌年度からの固定資産税が高くなってしまうのが悩ましいところです。
1-3.空き家は維持管理が大変
空き家を維持するための年間の維持管理費用は20万円から50万円かかるともいわれています。
東京２３区の物件や、大きな土地、更地だと固定資産税も高くかかるでしょう。更地だと住宅用地の特例が適用されず固定資産税が約６倍になるからです。
空き家を維持するための年間の維持管理費用
・土地建物の固定資産税と都市計画税 数万円～数十万円/年
・火災保険 数万円/年
・光熱費 数千円～数万円/年
・修繕費用 数千円～数万円/年（業者へ依頼するごとにかかります。雨漏り等が発生した場合には屋根葺き替えでもっとかかることもあります。）
・草木の伐採、交通費など 数千円～数万円（遠方の物件だと交通費が嵩むことも考えられます。）
物件までに1時間以上かかる場合には、管理するための手間やコストが多くかかります。本来は、賃借人がついていれば、地元の賃貸管理の会社に管理を任せられるので楽です。
住宅需要が無い地域の空き家だと、そんな簡単に賃借人もつけられません。遠方に住んでいれば、建物を維持管理することは大変に感じるでしょう。
建物が大きく傷んできてる場合には、フルリフォームしないと修繕が追い付かないこともあります。雨漏りや外壁の剥がれ、シロアリの被害が大きくなってくると、売れるものも売れなくなってしまいます。
売却を検討するならば、早めにしないといけません。
1-4.まずは業者買取りを検討すること
第三者に不動産を無償譲渡する場合には、売主又は買主に税金がかかってしまう可能性があります。
どんなにボロボロの物件で時価が低かったとしても税金がかかってしまうことは考えられます。築年数が古く耐用年数オーバーの建物だとしても、土地には価値や評価額ついてるからです。
※公益法人等に対する財産の寄附で、 譲渡所得等の非課税の国税庁長官の承認を受けるための手続きをとった場合には、 みなし譲渡所得については非課税とする規定があります。（租税特別措置法第40条の規定）
せっかく不動産を処分するならば、値段をつけて買い取ってくれる業者を探したいところです。
