空き家になった実家を相続した場合には、早めに処分したほうがよいでしょう。
空き家を売却した場合には税金がかかります。しかし、一定期間内に売却できた場合には、税金がかからなくなる特例を活用できるからです。
本来、売却したことで支払う必要がある税金があったとしても、”被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”を利用すれば、最高3,000万円まで控除を受けられます。
また、実家を空き家にしたまま放置しておくと、近隣や役所から苦情がきてしまうかもしれません。築年数が40年以上経ってる建物は長期間空き家にしてはいけません。雨漏りやシロアリが発生しやすいからです。
そうなってくると後々の処分費用が高くついてしまう可能性があります。
特定空き家等は自治体からの指導や勧告、代執行の措置が行われる可能性もあります。自治体からの指導や勧告に従わなければ、固定資産税等の負担増しという措置をとられる可能性もあります。
それでも空き家を放置していると、最終的には自治体によって強制的に建物の解体や修繕、伐採などの措置をとられます。もちろん、それらの費用負担は所有者です。
こちらのページでは、空き家の処分費用や方法についてまとめています。ぜひご参考くださいませ。
1.空き家の処分費用はどれぐらいかかるのか？
まずは、空き家になった実家をそのまま売ってしまうのが、一番費用がかからない処分方法となります。
不動産会社に売却依頼をして売り出すとしたら、ある程度はクリーニングをしておきましょう。建物内に家具家電やゴミなどが残っている場合には全て処分しておいた方がいいです。
内覧者からしたら室内が広くみえるため、買い手がつきやすくなります。室内の残置物の処分費用については、後述します。
不動産業者に直接、買取依頼する場合には、残置物ありのままで現況渡しで大丈夫です。
売却または買取してもらうことが出来れば、処分費用は一切かからないということになります。売却した際の税金は、 “被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例” を活用して、0円に抑えましょう。
買い手が見つからなければ、自治体に寄付又は無償譲渡等の方法を考えるましょう。その場合には、基本的に建物の解体や室内の残置物の処分をしておかなければいけません。自治体などは古家付きの土地で寄附を受け付けることは殆どのケースにおいてありません。
寄附や無償譲渡をする場合には、解体費用や残置物の処分費用がかかるということです。
但し、建物の状態が良くて、賃貸需要がある地域であれば賃借人をつけるという活用方法もあります。そのまま空き家を賃貸活用できれば、処分費用等もかかりませんし、毎月一定の収入が入ってきます。
1-1.解体する前に買い手をみつける
建物の老朽化がそこまで進んでいなければ、現況のままで売れる可能性はあります。
市街化地域であれば、問題無く売れるでしょう。駅から近かったり、車庫付きの物件であれば、なおｓら売りやすいです。
市街化調整区域や非線引き区域となると、住宅需要が低くなるため、売ることが難しくなる可能性はあります。
まずは、地元の不動産会社だけでなく、直接、買取業者にも査定依頼をしてみましょう。
買い手を見つけることが、処分費用を節約する一番の方法なのです。
- 解体費用等が発生せずに売却できる
- 維持管理費用がかからなくなる。現況のままで売却できる
1-1.空き家の解体費用
解体費用については、建物の大きさや構造、道路付けによっても異なってきます。
一般的には、 30坪の木造住宅であれば、90万円から120万円前後の解体費用がかかってきます。
下記のページでも建物の解体費用について記載しておりますので、ご参考くださいませ。
注意点として、譲渡先も決まっていないのに、すぐに空き家を解体しないことです。更地にしてしまうと、翌年度の固定資産税が高くなってしまうからです。
自治体などへの寄附先や譲渡先等が決まってから、建物を解体しましょう。
また、室内に残置物などが残っている場合には、その処分費用もかかってきます。
1-2.室内の残置物処分
30坪位の木造住宅の室内にある家具家電や生活ゴミ等を処分するとなると、産廃業者に依頼すれば30万円から30万円ぐらいかかってくるでしょう。
業者によっても、見積額は大きく異なってきます。
残置物を処分する場合には、なるべく自分でゴミの日に出したり、地域のクリーンセンターに持ち込みで処分する等した方が安上がりです。
シルバー人材センター等を活用して、うまく費用を抑えて残置物の処分をする方もいます。
不動産業者に買取してもらう場合には、現況渡しのままで良いので残置物の処分費用などはかかりません。
1-3.自治体による補助金の申請
自治体によっては建物を解体する際に、補助金制度を活用できる場合があります。
自治体によって補助金制度を活用する為の要件や条件も異なっています。
こういった自治体による補助金制度は解体する場合だけでなく、耐震リフォームなどを行う場合にも設けられていることがあります。
空き家の処分費用で一番大きく割合を占めるのが、解体費用です。
自治体の補助金制度を活用しておきましょう。
1-4.処分方法は何が一番いいのか？
解体費用や残置物の処分費用などを負担すると、木造住宅であればトータル120万円から180万円位かかってくることがあります。
売却する又は買取してもらう、もしくは貸し出すという方法が一番良いでしょう。
空き家を貸し出すことが出来れば、毎月ある程度の収入がはいってきます。
また、貸し出すことで賃借人や管理会社が建物の状態に不具合が発生しても、すぐに報告してくれるのです。建物は人が住んでいないと、老朽化が一気に進みます。人に貸すことで 管理の手間が少なくなるということです。
市街地にある物件で、駐車場用地としても需要があるならば、建物を解体してコインパーキングにしても良いでしょう。
前述してますが、売却できた場合でも税金という費用が発生します。
被相続人が実家などを購入した際の不動産取得費用が不明の場合には、税金が結構発生するかもしれません。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は使うべきなので、市街地にある空き家を相続した場合には早めに売却をしておくべきです。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らなくてはいけません。
1-5.処分できない場合には・・・？
- 買い手がつかない
- どこの不動産業者にも買取を断れる
- 隣人や近隣の方にも『タダでもいらない。』と言われた
- 賃貸需要が無くて、借り手がまったくつかない
- 自治体は寄附を受け付けてくれなかった
- 空き家バンクに登録しても、反響がまったくない
基本的には、不動産を所有権放棄することはできません。但し、相続放棄出来る可能性はあります。相続放棄の期限は被相続人が死亡してから自分のために相続分があったことを知った時から3か月以内となります。
しかし、不動産の相続放棄をするにしても、結構費用がかかってしまいます。
・司法書士に依頼する場合には相続放棄の申請費用：数万円から～十数万円
・相続財産管理人の選任する為の費用：数十万円以上の予納金
空き家の相続放棄は、数十万円も費用がかかってしまうのです。
現実的にこの負担が厳しいため、相続するという選択肢しかなく、固定資産税の支払いをし続けてる人もいれば完全に管理放置をしてしまってる方もいます。
空き家の処分を検討してる方は当社までお気軽にご相談くださいませ。
