相続した農地を売りたいという方は多いです。全国の遊休農地や放置され荒廃化した農地は年々増えています。
農地は宅地に比べて固定資産税などは安いです。
全国平均の固定資産価格は㎡あたり30円から100円程度で、年間の固定資産税も数千円ですむことがあります。
但し、市街化区域における農地であれば、固定資産是や都市計画税などが宅地並みに課税されていることがあります。
そのような状況では、所有者は農地を手放して宅地化が進むことは明らかです。
地目が畑や田の土地を売りたい場合には、農地転用の手続きです。
現況が宅地であれば、地目変更をすることで売却することができます。
東京や近郊の農地では、地目が畑のままとなっている現況が宅地の場合もあります。。
市街化区域内の農地で現況が宅地であれば、売却することも簡単です。
1.農地は売れない？
当社では、農地を相続したものの活用しないので売却したいという相談が増えています。
また、国土交通省調査結果では、所有者がわからない農地や放置されている農地の所有者が60万人いるというデータがあります。（国土交通省調査結果 平成23年度）
その60万人の中には、相続人（非農業者）が他県に住んでいてそのまま放置している人も多いでしょう。
それに農地を売りたくても、農地法によって売買の制限があるために、売ることが難しくなってることもあります。
農地法とは、国内の農地を守るための法律であり、農地から宅地にする等の転用や第三者への権利移動を規制しています。
農地法（目的）
この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。
農地を売るにあたって、原則として農業委員会の許可を得なければいけません。
また農地転用をして所有権を第三者に移転する場合には、都道府県知事等の許可が必要になります。
農地法第3条（農地の権利移動の制限）
1農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない
農地法第4条（農地転用の制限）
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村の区域内にあつては、指定市町村の長の許可を受けなければならない
農地法第5条(農地転用のための権利移動の制限)
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について第3条第1項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない
地目が畑や田である土地を農地転用できたとしても、住宅需要がない地域であれば、売ることも難しいです。
1-1.農地を売るには許可が必要
上述した農地法でもあるように、農地の権利移動や農地転用には制限がもうけられています。
但し、相続や遺産分割による財産分与等では農業委員会の許可は必要としません。
原則として、農地の売買では都道府県知事等の許可が必要になるため、許可を得ていない売買は無効となります。
家を建てる目的で農地を売買する場合には、売買契約をする前に宅地にできるかどうか転用許可の見通しを確認しておくことです。
もしくは許可を条件とする条件付売買契約を交わしてから、農地転用許可の申請をおこないます。
1-2.現況が宅地である場合
農地法の農地は、土地登記簿の地目に関係なく、現状で判断されるのが原則となります。
地目が畑のままになっているが、現況は宅地や道路になっていることがあります。
過去に市町村長の許可を得て転用したが地目変更登記をしていなかったとも考えられます。
土地の利用状況に変更があった場合には地目変更登記を行わなければいけませんが、地目変更がされていないケースも多いのです。
現況が宅地である場合には、農業委員会で農地転用届出受理済証明または非農地証明の交付を受けて、宅地に地目変更をすれば良いだけです。
1-3.地目変更をするには
登記地目（畑や田）と現況の地目（宅地）が一致しない場合には、農地から宅地に地目変更をしましょう。
地目変更を行う場合には、現況の状態が重視されます。
土地の売却を検討してる場合には、まず不動産会社や土地家屋調査士に現地を判断してもらいましょう。
土地家屋調査士に依頼した場合の地目変更登記の相場は、4万円から5万円となります。
1-4.市街化区域内の農地の転用
市街化区域内にある農地の転用は、許可は要せず、農業委員会への届出となります。
農地転用のみを目的とする場合には、農地法第4条第1項第7号による届出が必要となります。
農地転用で権利移転や賃借が行われる場合には、農地法第5条第1項第6号による届出が必要となります。
届出にあたって必要な物
・届出書
・土地の登記事項証明書
・住宅地図または土地の場所がわかる図面
市町村の農業委員会によって必要書類が異なります。
但し、市街化区域内であっても、生産緑地の指定を受けている農地はこのケースに当てはまりません。
生産緑地地区内における行為制限の解除がされない限りは、生産緑地の指定を受けている農地は転用が出来ません。
1-5.農地を相続する
農地を相続する場合には、農業委員会の許可は要しません。
相続人が多い場合には、細分化を防止するためにも耕作者となる代表者を一人決めて単独相続とすることです。
廃止された旧農業基本法第16条でも、国は、自立経営たる又はこれになろうとする家族農業経営等が細分化することを防止するため、遺産の相続にあたつて従前の農業経営をなるべく共同相続人の一人が引き継いで担当することができるように必要な施策を講ずるものとする。
と定めていました。
農地を細分化することで農業経営が成り立たなくなってしまうと考えられるからです。
相続人同士が揉めないように遺産分割をうまく行うには、現物分割や代償分割といった方法があります。
1-6.農地を売るには
農用地区の農地（青地農地）であれば、各都道府県にある農業公社（農地中間管理機構）にて農地の賃貸借・売買・整備や事業などのサポートを行っています。
農業公社や市町村の農業委員会または農政課に相談をしてみることです。
白地農地や市街化区域内の農地であれば、農業委員会のあっせんは対象外となります。
市街化区域内の農地や農地転用できる土地であれば、地元の不動産会社に売却の相談をしてみることです。
農地を買い取ってくれる不動産会社
株式会社HomeWay当社運営サイトです。
市街化区域内の農地であれば、買取相談をお受けしております
