借地、底地問題を解決することは、地主や借地人にとって良いことです。
そのためには、不動産会社が地主や借地人双方にとってメリットある提案ができなければ話もまとまりません。
借地、底地問題を解決するためには、借地・底地の売買業務に取り組んでいる不動産会社に依頼しましょう。
目次
1.借地権・底地について
誰に相談すればよいのかわからないと悩む地主や借地人の方は多いです。
借地権や底地の売却、買取、相続をスムーズに行うためにも専門家に相談する必要があります。
1-1.借地権とは
借地権とは、地代を払って土地を継続して借りることのできる権利のことです。
借地権とは地上権や賃借権などがありますが、木造住宅の場合にはほとんどが賃借権のことです。
賃借権には５種類あります。
借地借家法は平成4年8月に改正されていて、改正以前の契約は旧法賃借権となります。
・旧法借地権・・・借地権設定時、存続期間は30年、更新後20年となります。借地権者側が法律上強く守られており、地主側の更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当事由なしでは認められていません。
・普通借地権・・・原則として、存続期間は30年ですが、貸主借主の同意により長い期間を設定することができます。同じく、地主側の更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当事由なしでは認められていません。
・一般定期借地権 ・・・存続期間は50年以上とし、更新なし・借地人は更地にして返還・借地期間の延長なしの特約が認められています。旧法賃借権と違って地主が安心して土地を貸すことができます。
・事業用借地権・・・存続期間は10年以上50年未満となります。居住用ではなく、事業のために土地を賃貸借する定期借地権です。事業用定期借地権の契約は公正証書によるものでなければいけません。原則として更地返還です。コンビニやガソリンスタンド・ファミレスなどの利用が想定されます。幹線道路沿いに土地をお持ちになっている方が土地を貸して有効活用しやすいです。
・建物譲渡特約付借地権・・・存続期間は30年以上とし、契約期間終了後に地主が借地人から建物を買い取ることで借地契約が消滅します。30年後も収益物件として地主が活用できるビルや賃貸用のマンションなどに向いています。
1-2.底地とは
借地権がついた所有権のことを底地といいます。
旧法賃借権が設定されている底地だけを売却することは難しく、収益性がないことから不良資産と称されることがあります。
底地は収益が非常に低く、個人の方や投資家が買うというケースは殆ど無いです。
底地を買取りしてくれる不動産業者はいます。
地主様が、収益が低くても底地を売らない理由として、地主様にとって損得勘定ではなく土地を代々守っているという意識が高いこともあります。
正当事由があれば借地人に対して更新拒絶や建物の明け渡しを求められるとありますが、正当事由が認められたケースは殆どありません。
1-3.借地人のトラブル
借地をめぐるトラブルや紛争はあります。
特に借地契約において借地権の譲渡や転貸、明け渡しをめぐるトラブルが多いです。
借地権の譲渡は地主の承諾が必要です。また承諾なく無断で譲渡や転貸をしてしまったら契約解除の原因となります。
・借地期間があと半年で切れてしまう・・・契約内容は依然と同一条件となります。建物が存在してるのであれば借地人は地主に対して契約の更新を請求できます。地主は正当事由がないとこれを拒めません。
・土地の買取を地主から請求された・・・地主からしたら大した収益にならないので、いっそのこと買ってほしいという気持ちになる方もいます。買う買わないは借地人の自由です。借りていたほうが得の計算になることが多いですが、将来的なことをふまえて買った方が得か損かを判断するべきです。
・借地権の住宅を売却したいが地主に承諾してもらえない・・・一般的には地主に承諾料（名義書換料）を払うことで承諾をしてくれます。ただ、地主が第三者への譲渡を承諾してくれないケースもあります。それに無断譲渡は契約解除の事由になります。
・地代の値上げを請求された・・・一般的な住宅地の適正な地代の目安として、判例では固定資産税や都市計画税の3倍から4倍程度が多いです。固定資産税が上がっており、固定資産税の3倍以下の地代であれば円満な解決に向けて双方で話し合いをしたほうが良いかもしれません。
1-4.借地・底地の問題
平成4年8月以前の借地契約には存続期間や更新、正当事由など旧借地法が適用されます。
地主にとって有利な条件とはいえません。
借地関係が解消されずに問題が残っている土地は東京都内でも沢山あります。
地主にとっても、借地人にとっても、将来的なことを考えて借地や底地の問題を解決していきたいところです。
2.借地権、底地を売却する４つのポイント
賃借権の場合には売却（譲渡）にあたり、あらかじめ土地所有者である地主の承諾を得なければなりません。
地主からしたら、収益とならない底地をさっさと売却してしまいたい方も多いです。
まず譲渡を考えるとしたら、
・借地人からしたら建物を地主に買い取ってもらえるかどうか
・地主からしたら底地を借地人に売ることを考えましょう。
借地・底地の問題は当事者で解決できればベストです。
2-1.借地権の評価
借地権の評価が60％、底地が40％などという割合があります。
この評価は相続が発生したときの相続不動産を評価するための数字であり、国税庁が路線価で発表しています。
売却などの際に、この割合が適用できるわけではありません。
借地人からしたら、地主に対して借地権割合を基準にして売却したいと思うでしょう。
地主からしたら借地権割合が70％のところでもともと自分の土地なのに、高い代金を払って借地権を買うことは受入れがたいかもしれません。
借地権、底地をそれぞれ切り離して売却したところで、高く売ることはできません。
もしも、地主、借地人がお互いに売却の意向を持っているならば、同時に売却したほうが所有権として相場通りの金額で売ることが出来ます。
地主と借地人が協力して同時売却する場合や、地主・借地人どちらかが買い取る場合でも、
路線価の借地権割合で計算せずに、五分五分の割合で計算することでまとまりやすくなります。
2-2.底地を売ることは簡単ではない
地主にとって底地の収益は低いです。
ただ、借地人が底地を購入してくれない場合は多いです。
底地を購入するために高い金額を無理してローンを組むより、地代を払い続けた方が楽だと最初は思うからです。
借地人が高齢で不動産を相続させる子供もいない場合には底地を購入するメリットが少なくなります。
個人の方で底地だけを買う方はめったにいませんが、底地の買取業者などを利用するのも一つの手です。
2-3.借地権を譲渡する場合の承諾料
毎月の地代は安いものですが、家を建て替える時や譲渡するときには地主の承諾料などが必要になります。
名義変更の承諾料として、借地権の売買価格の10％が目安となります。
地主が借地権の売却（譲渡）を承諾しない場合には、異議申し立てをすることで裁判所が代わりに許可を出せるようになってます。
これを借地非訟手続きといいます。
2-4.不動産会社に借地・底地問題を解消してもらう
地主と借地人が協力し合って土地建物を一括して売却して売却代金を分けるという方法があります。
また借地権と底地を一部交換することによって、地主と借地人がそれぞれ所有する土地を2つに分けるという方法もあります。
借地・底地問題の解消につながります。
3.不動産営業マンやコンサルタントの役割
ひとつの土地に対して地主と借地人がいると、そのままでは自由な活用がむずかしく、その土地は資産価値が低いとされてしまいます。
当社では、複雑になった権利をひとつにすることにより、土地本来の資産価値を取り戻すお手伝いをしております。
借地・底地の問題を先延ばしすることは地主にとっても借地人にとっても都合が良いことではありません。借地の問題は専門家に相談しましょう。
3-1.借地・底地問題の解決
旧法借地権の底地の所有者である地主からしたら、底地を所有してることはデメリットのほうが大きいです。
何よりも収益の低さにあります。
相続税を支払ってでも子供に遺産として相続させたいのか、生前のうちに整理しておく必要があるかもしれません。
不動産コンサルタントや借地・底地問題を解決する営業マンは下記のような解決やアプローチが可能です。
□貸家・貸地の整理
・底地と借地権の交換
・借地権者による底地買い取り後、土地の一部を隣接地所有者に売却
・借地権と底地を合わせて第三者に売却
・低額賃料・容積率に余裕のある貸家・貸地を整理して有効活用を図る
・借地権の売却と関連した底地最有効活用策の提案
・道路用地買収・残地処理および借地人との契約更改に関するコンサルティング
・借地権と底地の交換および自宅兼アパート建築のコンサルティング
3-2.借地権、底地の買取
地主や借地人が買い取ってくれなかった場合には、専門の買取業者を利用することができます。
東京都内では借地権や底地を専門に取り扱っている不動産買取業者もあります。
当社では借地権、底地を買取してる業者とのネットワークもありますので、お気軽にご相談くださいませ。
さいごに
借地・底地の問題は町の不動産会社でなく、借地や底地問題を専門に扱っている不動産会社に相談をしましょう。
地主や借地人との交渉、借地問題に詳しいそれぞれの弁護士や税理士との提携が必要な場合もあります。
また借地や底地問題の事例を多く知っている不動産会社に依頼しないと、地主・借地人双方の話がこじれてしまい、トラブルになってしまうことがあります。
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