再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていない物件で、原則建て替えが認められません。
築年数が何十年経とうが、基礎や土台など床下がボロボロになろうが、建物が傾いていようが、
建物を解体してしまうと、二度と新築することができないのです。
自治体によっては再建築不可物件の解体をするにあたって、助成金を出しています。
しかし、建物を解体したら、将来的に更地になってしまった土地を売却できる可能性がなくなってしまいます。解体することによってほぼ無価値の更地になってしまうからです。
毎年税金がかかってしまうだけの死に地となってしまいます。
価値がなくなるだけでなく、固定資産税が毎年発生するだけの土地になってしまい、売ることもできなくなってしまいます。
再建築不可の物件を絶対に更地にしてはいけないのです。
目次
１．再建築不可物件とは
建築基準法などの改正や権利関係の変化にともなって、昔は建築できた土地建物が、建て替え出来なくなった土地でもあります。
建物を建て替える際、増築または改築を行う場合には確認申請が必要となります。
もちろん、再建築不可物件は確認申請が受理されません。
１−１．建築基準法
1950年5月（昭和25年）に建築基準法が制定されました。
建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とします。 都市計画法とならび都市計画に関する基本法とされています。
1970年、1992年の用途地域の制定で建ぺい率・容積率の制限が決まり、この年に既存不適格になってしまった建物も多いのです。
用途地域は１２種類あり、地域ごとに建てられる建物の種類が決まります。また原則、5年ごとに見直しがあります。
建築基準法の改正案や特定空き家などに対するガイドラインなど国土交通省のホームページでも確認できます。
詳しくは『国土交通省 建築公表ページ』ご参照下さい。
東京都内でも区域の自治体（渋谷区や足立区、新宿区など）によって建築基準法の取り扱いや緩和措置が異なる場合があります。
お住まいの区域のホームページをご参照ください。
１−２．接道規定がある
建築基準法上の道路は幅員が4m以上とされています。建築基準法上の道路に敷地が２m以上接していないと建て替えができません。
建築基準法第４２条の道路の定義、第４３条の敷地等と道路との関係に明記されています。
道路の幅員が4mとする基準や、道路と敷地の間口が2ｍ以上とする基準は、消防車や救急車の通行の為や火事の延焼防止の為に設けられた最低限の基準なのです。
道路の幅員が4m未満の場合には、2項道路であればセットバック（建物全体を後退）することで建て替えができる場合もございます。
以前より建築面積が小さくなることが多いです。
ちなみに建築基準法上の道路とは
- 公道（幅員４m又は６m以上の道路法で定められた道路）
- 位置指定道路（建築物の敷地として利用するため、築造しようとする者が特定行政庁から位置の指定をうけたもの）
- ２項道路、みなし道路（建築基準法施工前から建築物が立ち並んでいる幅員４m未満の道で、特定行政庁の指定したものは幅員４m未満であっても道路とみなし、その中心線から２m又は３m後退した線を道路境界とする。）
上記に属さない道は建築基準法の道路ではなく、ただの私道や通路扱いになることがあります。
ただの私道や通路のみに接している敷地は建て替えが出来ない再建築不可になります。
ただし、自治体によって建て替えの緩和、救済措置があります。
１−３．４３条但し書きが取れる場合
建築基準法第４３条では道路に２m接しなければいけないとあります。但し書きの許可が取れる場合には、特例として建物の建て替えができるようになります。
建築審査会による審査をへて特定行政庁の許可を得るということになります。最寄りの役所の建築指導課などに相談にいってみましょう。
自治体によって、43条但し書き許可の要件も異なります。
建築基準法第４３条第１項では、下記の様に記されております。
- 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
- 道路に有効に接続する幅員2.7ｍ以上４ｍ未満の道が確保され、その道に２ｍ以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。
・道の中心線から水平距離２ｍの線又は道の反対側境界線から水平距離４ｍの線を道の境界線とし、将来現況の道の部分について不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記することについて、道の部分の所有権、地上権又は借地権を有する者全員の承諾が得られたもの。
・申請者の権原の及ぶ道及び道となる部分について、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記されたもの。
・建築物は地上が２階以下で、かつ、地階は１階以下とする専用住宅又は二戸長屋を計画するもの。- 道路に有効に接続する幅員４ｍ以上の道が確保され、その道に２ｍ以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。
・将来にわたって幅員４ｍ以上の道を確保することについて、道の部分の所有権、地上権又は借地権を有する者の１／２以上の承諾が得られたもの。
・申請者の権原の及ぶ道の部分について、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記されたもの。
・建築物は地上２階以下で、かつ、地階は１階以下とする専用住宅又は二戸長屋を計画するもの。- 法第４３条第１項ただし書の許可を受けた後、計画の変更により改めて許可を必要とするもので、建築物の用途・構造・階数及び敷地と道等の関係に変更のないもの。
引用元：東京都都市整備局ホームページ
下記ページもご参考くださいませ。
１−４．建ぺい率容積率オーバーなどの既存不適格
建築当時とでは、建築基準法の集団規定が改正されてる場合があります。
集団規定とは下記の内容になります。
- 接道義務
- 用途地域
- 建ぺい率制限
- 容積率制限
- 建築物の高さの制限
- 防火地域制限
- 建築物の形態
- 日影制限
建築当時と現在の集団規定が改正されていまい、増築や改築ができない既存不適格になってしまってる場合があります。
既存不適格物件は金融機関の住宅ローン商品の利用が難しくなります。
既存不適格になってしまった下記のようなケースも多いです。
- 建築後にその地域の建ぺい率が変更され、既存不適格になってしまった
- 風致地区条例が制定されて、建ぺいオーバーになり建て替えも不可になってしまった
２．再建築不可物件を売りたい
・親から再建築不可の物件を相続したものの、リフォームする余裕資金がないし有効活用が難しいので売却したい・・・
・３０年以上前に物件を購入して住んでいたが、マンションに住み替えをしたので売却したい
当社に再建築不可物件を売りたいとご相談に来られるお客様は、上記のご理由が多いですね。
一戸建てを賃貸管理するのは非常に大変です。
不動産管理に慣れてる投資家の方ならまだしも、素人の方が一戸建てを賃貸管理するのは難しいでしょう。
遠方に住んでる方なら尚更難しいです。
地元の賃貸管理会社に管理を任せても、マンションに比べて入居者付も大変です。
また設備に不具合が起きた時の業者の手配、家賃の滞納や退去時の状態確認もしなければいけません。
地元の賃貸管理会社に任せてても、管理会社からしたら大して収益にならないことが多く、しっかり管理してくれないこともあります。
自分の居住用として所有しないのであれば、最終的に売却する方が殆どです。
２−１．専任媒介契約、一般媒介契約
もし、所有してる再建築不可物件を不動産会社に売却の依頼をするならば、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類があります。
専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んだ場合には、不動産会社は東日本不動産流通機構（Rein’s）に物件情報を登録する義務が生じます。
Reins’sは不動産業者間ネットワークのサイトであり、すべての宅建業者や不動産業者（仲介業者から買取業者まで）はRein’sを日々チェックしています。
一般媒介契約の場合には、不動産仲介会社はRein’sに物件情報を登録しなくても良いのです。
上記の点をふまえると、不動産会社に売却の依頼をする際には、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約にしておいたほうが無難です。
２−２．現地調査や役所調査をする
役所には建築指導課や道路課があります。
この建築指導課を出入りしてるのは不動産関係の会社の人ばかりです。
物件の建て替えができなくなってしまった経緯、また敷地の接道状況を確認しておきましょう。
但し、不動産会社に売却を依頼するとなったら、現地調査や役所調査・ライフラインの調査など含めて対応してくれます。
もちろん、当社でも対応しております。
相続した不動産であれば、その土地や建物について全くわからなくても、現地調査や役所調査をすることはできます。
但し、築年数が古い物件だと隣地や通路の境界がなかったり隣人が不明であることも多いです。
隣地との境界は隣人立会いの上で確認をとることもあります。
不動産会社や土地家屋調査士に依頼して、隣地の方や関係者に確認をとりましょう。
２−３．販売価格の設定
再建築不可物件の場合には販売価格を設定することが難しいです。
何故なら、建物の築年数や道路との接道状況・私道の持分・隣地との関係・ライフライン状況など
再建築不可物件によって状況が異なるからです。
また土地が安い他県のエリアとなると、販売価格をつけるどころか売却することすら難しくなってしまいます。二束三文でも売れない地域はあります。
東京２３区の物件であれば、問題なく売ることはできます。
リフォーム工事をする際には、下記のケースだと苦労する場合がございます。
- 私道持分がない、通行掘削の承諾書が取れていない
- 隣人とのコミュニケーションが不十分だった、
- 隣地の外壁との距離が狭い、作業者の出入りが難しい
- 上下水が整備されていない、他県になると井戸水や汲み取り式も結構多いです。
再建築不可物件の成約事例は少ないです。
だからこそ、再建築不可物件の販売価格の設定は難しいのです。
購入希望者が買う決断をしなかった理由として一番多いのはリフォームができるかどうかわからない。
リフォーム代がどれぐらいかかるかどうか把握できないということ。
多くの内覧者はリフォーム会社や大工の繋がりが無い為、上記の不安を見学時に払しょくすることが難しいのです。
一番良いのは不動産会社がリフォーム提案書や見積書を作成済みであること。もしくはリフォーム会社又は大工を見学時に同行させることです。
再建築不可物件を売れるかどうかは、担当の営業マンの経験と営業努力次第です。
２−４．販売期間中における売主努力
近隣の方になるべく挨拶しておいたほうが良いでしょう。
中には近隣の方に売却を知られたくないという方もいます。
ただ、近隣の方が買いたいという話も結構多いです。だから、近隣の方に挨拶しておかないと、もったいない場合があります。
私道共有してる場合には、通行掘削等の同意書を後々もらう場合もありますし、境界確認を隣人にお願いする場合もあります。
また、販売期間中の建物管理は所有者様はしっかり行っておくべきです。
春から夏にかけては草木が生い茂る時期なので、放置してしまうと大変なことになります。
また、売り出す前にクリーニング業者に掃除を依頼しない場合には、なるべく建物内の清掃はしておいたほうが良いです。
埃まみれの物件とクリーニング済みの物件、それだけでも内覧者の心証は大分違います。
３．不動産会社による買取
再建築不可物件は不動産会社による買取が多いです。
再建築不可物件だけでなく、既存不適格や狭小物件、事故物件、瑕疵がある物件などは不動産会社に買取の話が行くことが多いです。
下記のような物件は、不動産会社買取りだと話が早いのです。
- 都市銀行の住宅ローンの利用が難しい
- 心理的瑕疵がある
- 建物が傷んでいる。建物の躯体までボロボロ等
契約条件や契約金額など、売主様と不動産会社との条件が合えば、すぐに話が進められます。
不動産会社に買取査定をお願いする場合は、複数社の中で一番条件が良くて金額が高いところになるでしょう。
当社も再建築不可物件、買取しております。ぜひ、ご相談くださいませ。
３−１．再建築不可物件を対応してるかどうか
不動産の買取会社でも、再建築不可物件は買取対応してない会社は多いです。
区分所有マンション、土地、マンション用地、アパート用地、中古アパート、一戸建て、店舗住宅、ビル等
その中でも再建築不可物件や廃屋、既存不適格などは一部の不動産会社しか買取対応していません。
３−２．査定してもらう際の注意ポイント
売却と買取の査定は全く違います。
一般的に不動産会社は売却の査定価格は高めにつけます。媒介契約を取りたいからです。
媒介契約を交わした後であれば、いくらでも金額を落とせると考えることも多いのです。
買取の査定は、低めの査定価格を最初に提示してくることが多いです。
築古物件や廃屋、再建築不可物件などの場合はリフォーム代がかかることが多いからです。
再建築不可物件の場合は、賃貸需要も低い為、不動産買取会社も強気の査定価格は出してこないです。
買取会社に足元を見られないように、『〇〇の買取会社では〇〇円査定出してもらいました。』 『他の不動産会社にも見積もり合わせをお願いしてます』というようなことを
不動産会社の査定担当者に伝えることで、頑張って査定価格をあげてくれることは多いです。
但し、契約条件は明確にしておくことです。じゃないと査定価格は意味のないものとなります。
３−３．契約条件の確認
境界確定や測量の有無、瑕疵担保免責、決済期間など契約条件を決めないといけません。
決済期間が長かったり、買主宅建業者であるにもかかわらず瑕疵担保免責でなかったり、白紙解約の特約をつけてくるような不動産会社は断ってしまいましょう。
買主（不動産会社）に有利な契約内容となる売買契約であれば、すぐに断るべきです。
事前に契約書等のドラフトをメールやFAXで送ってもらって、確認してから返答をしましょう。
３−４．最終的に受け取れる金額が大事
最終的に受け取れる金額を確認しておきましょう。
上記の契約条件が不動産会社によっては異なる場合があります。
再建築不可物件の場合には現況渡しが多いですが、中には確定測量の費用は売主負担にしてる会社もあります。
決済金額から差し引かれるものとして、印紙代（折半が多い）・残置物の撤去代などがかかります。
不動産仲介会社に依頼してる場合には、仲介手数料が差し引かれます。
固定資産税は日割計算して、決済時に買主から売主に精算することとなります。
登記費用は買主負担が原則です。
４．100万円でも査定金額を高くするには
再建築不可物件を不動産会社に100万円でも高く買い取ってもらうには、幾つかポイントがあります。
わざわざ再建築不可物件を買取査定しないところもあります。
再建築不可物件は、仕入れが弱い独立したての不動産買取会社や資金力がない不動産買取会社が頑張って査定を出してくれるケースも多いです。
また物件の在庫がなくて、たまたま不動産会社が高く買い取りを行ってくれる場合もあります。タイミングも重要ということです。
なるべく、1社でも多くの不動産会社に買取査定を依頼することです。
４−１．建物の維持修繕はしっかり行っておく
残置物がある、ボロボロの状態、クリーニングしてない等は査定時の印象が悪くなってしまいます。
換気や掃除を定期的に行っておきましょう。
長年空き家のまま放置にしておくと、雨漏りやシロアリ、台風等が原因で床下や基礎までボロボロになってしまうことがあります。
維持修繕ができないなら、はやめに売却してしまいましょう。
４−２．１社だけに査定依頼しない
不動産買取会社には、２社から３社に査定依頼をしましょう。
不動産会社のタイミング次第では在庫を多く抱えていて低めの査定金額となる場合があります。
再建築不可物件ということで買取査定を断られてしまうこともあります。
めげずにまた別の不動産会社に査定依頼をしましょう。
不動産会社によって査定金額はバラバラですので、条件が良くて一番査定金額が高い会社に決めましょう。
４−３．不動産買取会社との交渉の仕方
不動産買取会社は事業利益を考慮して査定金額を出します。
事業ですので、安く買い取りをしたいというのはどこの買取会社も同じです。
査定金額が出るだけでも・・・というような売主の姿勢は不動産買取会社に足元を見られてしまいます。
- 『売れれば良いです』 『再建築不可物件など所有しててもしょうがないです』等の姿勢を出してると足元みられてしまう。
- 高く売りたい、売り急いでいないという姿勢は大事
- 建物が傷んでいる、土台や基礎に劣化があることは当たり前です。
そもそも再建築不可物件は築古物件かつ維持修繕がされていないケースが多いです。
瑕疵担保免責、境界非明示で再建築不可を買い取ってくれないと後々トラブルになってしまいます。
５．当社の再建築不可物件の買取システム
東京都内であれば、再建築不可物件買い取りしております。
他社査定に満足できなかった、すぐに売却してしまいたい方もお気軽にお問い合わせ下さい。
当社は宅建業者であり、直接買主として買取が可能です。仲介手数料等はかかりません。
株式会社HomeWay
東京都知事免許（２）第91180号
東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F
ＴＥＬ：03-6427-4177 ＦＡＸ：03-6427-4178
info@home-way.jp (下記、お問い合わせフォームから査定依頼も可能です。)
５−１．個人の方
当社は現地調査や役所、建築指導課などへのヒアリング、私道共有持分に連絡がつかなくなってしまった方・近隣の方へのお声掛けや交渉なども行っております。
再建築不可の土地が再建築可能になれば、資産価値が向上するのです。
更地にしたいと相談いただくケースもありますが、建物がボロボロで状態が酷くても、更地にはしないでください。
建物があるからこそ、売却することができるのです。
リフォームによる物件の再生ノウハウが当社にあるからこそ、当社は再建築不可物件を高く買取できるのです。
５−２．不動産会社様、仲介業者様
再建築不可物件を買取しております。仲介手数料お支払致します。
おそくとも翌日までに査定、最短当日のご査定をいたします。
- 東京都内の物件買い取りしてます。
- 建ぺい率、容積率オーバー、狭小、ボロボロ物件も買います
- 瑕疵担保免責、境界非明示、私道持分無し可
- 築年数不詳や旧耐震基準の建物、現状のままで買取ります
- 現金一括決済、決済日相談可、専任返し相談可
５−３．任意売却の業者様、司法書士・弁護士の先生、金融機関様
査定書がすぐにでも必要な場合でも、当社では翌日には査定結果・査定書をお送りさせていただきます。
任売案件や売り急ぎでも、対応いたします。
まとめ
買取会社によって、100万円から300万円位の査定金額の差が出ることはよくあります。
一戸建てはマンションと違って、成約事例が少ないからです。
それに物件ごとに建物の状態、築年数や土地の形状、接道状況が違います。
100万円でも高く査定金額を出してもらうためには、多くの不動産会社に買取査定の依頼をすることです。
