１．フルリフォームの予算を500万円以内と決めておく
フルリフォームの予算を前もって決めておくことは大事です。
築年数や建物の坪数、劣化具合によってリフォーム代金もかわってきます。
１−１．不動産の購入
不動産の購入から考える場合は、物件価格の予算・リフォーム予算・その他諸費用なども考慮しなければいけません。
すべてが自己資金でまかなえる場合は別ですが、住宅ローンやリフォームローンを組む場合にはある程度の自己資金も用意しておかないと、住宅ローンが満額下りなかった時やリフォーム予算がオーバーしてしまったには大変です。
不動産の購入からリフォームまで自分で計画立ててる場合には、購入前の段階において不動産業者やリフォーム業者との綿密な打ち合わせが必要でしょう。
また不動産業者が売主の場合にはリフォーム費用も住宅ローンに組んでくれる場合があります。
住宅ローンの場合は金利が低くなるのでリフォームローンの金利よりお得となります。
１−２．リフォーム業者を選ぶ
リフォーム業者も職種別に色々分かれています。
クリーニングやクロス専門としてる業者や防水・塗装・タイル張りなどの業者、畳や障子の業者、左官屋や大工、電気工事業者、水道業者等
基本的にすべてを1社の自社職人でまわしてる業者はいません。リフォーム会社は横のつながりがあり、箇所に応じて下請けに仕事をまわしてるのが殆どです。
これが大手のリフォーム会社となると、下請けにまわす中間利益が大きいので、施工費用も高くなりがちです。
その分、保証やクレーム対応がしっかりしてることもあります。また低金利でのリフォームローンが組みやすいです。
中小のリフォーム会社では、リフォーム対応やアフターフォローに関しては千差万別です。
また増築や間取り変更がかなり生じる場合には設計会社やデザイン会社に発注するケースもありますが
デザイン費用など別途かかってきますので500万円という金額では難しくなります。
フルリフォームの場合には平均して4社から5社に相談・見積もり・リフォーム内容の提案をお願いする方が多いようです。
１−３．契約内容や決済の仕方を決める
契約前に見積書や工事内容、設計図や図面などを作成してもらい、よく確認しましょう。
見積もり書ではだいたい、下記の様な内訳となります。
一式などの表現が多い場合は、なるべく具体的に見積書と内容を算出してもらいましょう。
仮設工事
土工事および基礎工事
木工事
屋根・外壁工事
左官工事塗装工事
内装工事
電気水道工事
材料運搬費
諸経費
リフォームローンや住宅ローンを組んでる場合を除いて、支払い方法・決済については2回か3回に分けて支払うのが一般的です。
着工時・中間金・終了時に支払う場合が多いです。
また追加工事をする場合は、口約束をせずに合意書をしっかりと取り交わします。
２．構造上主要な部分のリフォーム
軽微なリフォームや小規模のリフォームとは違い、
フルリフォームであれば構造上主要な箇所のリフォームもすることになるでしょう。
築年数が古くなってしまった物件や、修繕やリフォームをしてこなかった物件の場合は、
フルリフォーム時に構造上主要な箇所の修繕や補強・リフォームをしておくべきです。
新耐震基準の施行前に建築された物件の場合は、なおさら耐震補強や基礎の補強をしっかり行っておきましょう。
２−１．外壁
一般的には塗装の塗り替えや金属サイディングを張る施工になります。またサイディングは耐震性や耐火性の向上につながります。
コストとしては塗装の塗り替えのほうが安くすみます。その分、内装リフォームにお金をかけることができます。
モルタル壁がひび割れや浮きが生じたり、色あせなどしているなら塗り替えのサインでもあります。
フルリフォーム時に部分的な補修、全面塗り替えをしたほうが良いです。
２−２．屋根
既存の屋根が瓦屋根かスレート屋根なのか、屋根材によってリフォームの仕方も異なってきます。
安く抑える方法として塗替え塗装か、既存の屋根材にガルバリウム鋼板を被せる工法が普及しています。
雨漏りや屋根材の塗膜のメンテナンスとして最低限、屋根のリフォームも行っておきます。
また築年数が古い物件の場合は、野地板や防水シートもボロボロになっているため、屋根材の葺き替えも考慮しましょう。
２−３．基礎や柱
築古物件は床下や柱などが腐食してる、シロアリに食われてる可能性もあるため、基礎や柱を補強する必要があります。
また建物の構造上主要な部分の劣化や損傷が酷いと、家が傾いたり、床が下がっていることもあります。
サッシや建具の建てつけが悪い、歩くと床がたわんでいると感じることもあります。
シロアリは湿度の高い場所、腐朽した木材を好み土台・柱などの構造材などを好むため、建物全体に影響してきます。
シロアリによる構造材や土台への被害がある場合は、建物の強度や地震時の倒壊にもつながるため、対策しておくことが必要です。
フルリフォーム時には建物の強度を高める為にも、金具や筋交いの取付、新しい柱の補強、鉄筋等の埋め込み
また床下の防湿や通風対策をしておいたほうが良い場合もあります。
２−４．耐震や防火対策
新耐震基準法施工以前（1981年前）に建築された築古物件、隣地との距離が狭すぎる密集市街にある物件など
耐震対策や防火対策を行っておいた方が良い物件は多いです。
建築年代によって建物の強度などもわかってきます。また耐震診断をする際の大きな項目として
地盤基礎、建物の形、壁の配置、筋交い、壁の量、老朽度のチェックがあります。総合的に判断して評点が低い場合は早急な対処が必要です。
対処として下記があげられます。
基礎の一部新設・補強・補修、土台の一部新設・補強・補修、柱の新設・補強・補修、筋交新設、耐力壁の増設、老朽化・腐朽部分の新設・補修、
外壁材新設・補修、鉄部の錆補修、建物の軽量化、屋根材の軽量化など、建物の状況に応じてフルリフォームの際に補強工事をおすすめします。
３．間取りを変更する
リフォームでは既存の間取りを変更することも考えられます。
水まわりの設備を全交換する際にはキッチンのタイプや大きさに応じたお部屋に増築リフォーム、
リビングを開放的にする、子供が独立したからお部屋をつなげる、バリアフリー対応にする、家の中を明るくするリフォーム
など間取りを変更する、広くすることも可能です。但し、増築やリフォーム内容によっては建築確認申請が必要となります。
既存の建物が既存不適格や再建築不可の場合は間取り変更などが難しい場合もあります。
３−１．キッチンやトイレ・バスなどの水まわり
リフォームで一番依頼多い箇所がキッチンまわりです。
古いステンレスのキッチンや浴槽等はシステムキッチンやユニットバスに交換してしまったほうが良いでしょう。
システムキッチンや水洗トイレを取り付ける際には水道工事やフローリング工事なども必要です。
但し、一戸建てはマンションに比べたら排水の位置などの制約は少ない為、リフォームはしやすいです。
フルリフォームの際に水まわりの工事も一緒にやってしまいましょう。
サイズやレイアウト、メーカーやグレードに応じてシステムキッチンの価格もピンキリです。
食器洗浄機や乾燥機、浄水器をつける方も増えています。
３−２．間仕切りや壁をなくす
・子供が独立したから、4DKから収納を多くした3DKに変更
・お客さんを多く呼びたい、壁をとっぱらって3LDKから広い2LDKに変更する
・築古の平屋をお洒落に、1DKを広いワンルームに変更する
今の生活スタイル、自分の生活スタイルにあわせて間取りを変更することはリフォームの醍醐味です。
昔の住宅は部屋数はあれど、使いづらい間取り・狭いお部屋の設計でつくられてる物件も多いです。
部屋数が多すぎる、開放感のあるスペースをつくりたい
柱や壁の撤去には耐震を考慮して、注意が必要になってきます。
３−３．1部屋増やす、広さを増やす
子供部屋を増やしたい、両親と一緒に住む2世帯住宅にしたい、書斎や音楽室・車庫が欲しいという要望が多いです。
1部屋増やす、広さを増やす場合は多くが増築リフォームで対応することになります。
また増築をする際には基本的に申請が必要となってきます。（10㎡未満の増築でも防火地域及び準防火地域では申請が必要です。）
増築をする場合には、安全性の確保と建築基準法の規定をしっかり守る必要があります。
４．リフォームにつかう材料
リフォーム費用は材料費や人工代等で構成されていますが、占める割合が高いのが材料費です。
事前の計画や材料次第でフルリフォームの内容は決まります。
リフォーム金額や内容によっては、お金をつかう箇所・安く抑える箇所が出てくるでしょう。すべての部位に高い材料を使用してしまうと
約15坪の建物でもフルリフォームの予算が1000万円を超えてしまうことはあります。
４−１．自然素材
子供やペットがいるご家族の方から需要がある、自然素材をつかった材料です。
自然素材の塗料は化学系塗料が少なく、従来の物に比べて、耐久性もあります。また年月が経っても劣化せずに、塗装の深みすら増していきます。
塗り壁材では、種類も豊富です。漆喰や珪藻土、ナラやパイン、カルクウォール、セルロースファイバー、自然塗料、天然い草畳等。今日では漆喰塗りの壁などのリフォーム依頼も増えています。
フローリングに関しては、健康志向の人は無垢のフローリングが人気です。ただし、無垢のフローリング材でも薬剤処理されてるものもあります。
素材選びに関してはリフォームのコンセプトやイメージにあわせて自然素材を選ぶ必要があります。
４−２．内装材
床・壁・天井といった内装材だけで、お部屋の雰囲気がガラッと変わってきます。
材料やカラー選びも大事です。フローリングなのか畳なのか、壁はクロスで仕上げるか漆喰塗にするか、また住宅でもタイル張りにされる方も多いです。
デザインとして、リビング等を欧風やイタリア風にされる方もいます。
上記の材料にあわせて建具や障子・襖などを決める必要があります。
また古家のリフォーム時には内装工事をする際に、気密サッシに交換・断熱等の性能向上をする為に断熱材を入れることがあります。
４−３．設備
キッチン、浴室、トイレなど水まわりの設備も、材料によって価格は異なります。
キッチンのリフォームを考えてる人によっては、システムキッチンのカタログを見て予算の変更をする方もいるでしょう。
それだけシステムキッチンの値段（取り付け工事費含む）は高いのです。数百万円の豪華なシステムキッチンとなると、500万円以内でフルリフォームすることは難しくなります。
システムキッチンにこだわりがない、豪華なキッチンはいらないということであれば
従来のキッチンセットを安く手配して施工することもできるので、他の箇所にリフォーム予算をかけることができます。
トイレや浴室、洗面所などのサニタリーもリフォーム時にご要望が多いところです。
トイレなどはタンクレスのタイプが掃除もしやすく人気です。
上記のような水まわりの設備のリフォームに関しても、配管等のやり替えや内装工事が必要になってきます。
５．バリアフリー対策
一戸建てのバリアフリー対策は必ず必要です。一戸建てからマンションに住み替えを検討される一番の理由がバリアフリー対策をしていないからです。
今どきのマンションは段差がなくフラットな造り、エレベーター、車いすの幅の確保などされていることから高齢者の方が住みやすい設計になっています。
特に今、新築されてるマンションなどはバリアフリー設計、ユニバーサルデザインも取り組まれていて、子供からお年寄り、障害者の方まで住みやすくなっています。
もちろん、築年数が経った一戸建てでも、バリアフリー仕様にフルリフォームすることはできます。
バリアフリー対策の基本は段差の解消にあります。
５−１．段差の解消
玄関、お部屋と廊下、サニタリールームなどの動線の段差を解消する必要があります。
特に玄関部分、風呂場などの対策をしっかりと取らなければいけません。
平坦であり勾配が少ない事は当たり前です。
高齢者の方、車いす利用の方が快適生活をお送りする上の最低条件でもあります。
５−２．車いすが通れるように
車いすの通行のために玄関から廊下にかけてスロープをつくる・廊下からお部屋等への段差をなくすことは必要不可欠です。また廊下や開口部の幅の問題もあります。
車いすが通れるように通路の幅が最低限75cm以上確保することを考慮しなければいけません。
また車いすを回転するためのスペースの確保もほしいところです。
車いすが走行しやすい床材へのリフォーム、取っ手のついた引き戸に変更するなど、
車いす利用者の方の為のリフォームが必要です。
５−３．階段や廊下対策
階段や廊下には手摺をつけることです。浴室やトイレなどにも必ず手摺はつけます。
昔の古家ですと、傾斜度が高い鉄砲階段が多いです。
増築して階段を緩やかにすること、階段の向きを変えるなどの工事が必要とみられる場合も多いです。
一戸建てを売却してマンションに住み替えたいという多い理由として、階段の勾配がきつくて2階を使えない、1Fでしか生活を送っていないからという理由の方もいます。
５−４．介護保険を活用してリフォーム
介護保険が導入されてから、住宅改修時に介護保険の活用を検討する方も増えています。各自治体により制度内容が異なる場合もありますので、確認しておきましょう。
またリフォーム会社や不動産会社なども制度の活用自体の利用を知らない場合もあります。
介護保険において住宅改修費として支給が認められるのは大まかに６点あります。
・手摺の取付け
・段差などの解消
・滑り防止および移動の円滑化などのための床または通路面の材料の変更
・引き戸などへの扉の取替え
・洋式便器等への便器取替え
・上記５点の住宅改修に付帯して必要となる住宅改修
住宅改修の支給限度額は２０万円となります。１割が自己負担となります。
６．リフォーム時に気を付ける事
古家や築年数が経った物件のフルリフォームをご依頼いただく多くの方は、建物の構造の不安を持っています。
建物の傾き、基礎、柱の腐食など、いざリフォームの時に問題の箇所が沢山出てくることもあります。
６−１．リフォームコスト
建て替えでなく、フルリフォームする理由として、色々な理由があげられます。
・間取りを変更しない、建て替えよりもコストが安くすむならリフォームで済ませたいというケース
・容積率建ぺい率の問題で建て替えをすると建物のが小さくなってしまうケース
・建て替えができない再建築不可などの事情があるケース
大規模な基礎・柱の補強工事も含めて行ったほうが良いですが、新築コスト並みに高く費用がついてしまうこともあります。
リフォーム内容・部位・箇所・材料を細かく確認してから、リフォーム契約をする必要があります。
６−２．居ながらリフォーム
フルリフォーム、大規模リフォームの場合は居ながらリフォームが難しい場合もあります。
当社では短期借家の手配も可能です。
工事中には家具家電の移動や騒音・ほこりなどの発生、プライバシーの問題など
リフォーム規模によっては施主が居ながらだと、リフォームが難しいこともあります。
また施主が居ながらリフォームの場合には、工期が長くなってしまうことがあります。
事前に打ち合わせと工期日程や内容を確認しておくことがトラブル回避につながります。
６−３．家を長持ちさせるリフォーム
なるべく水まわりの箇所、床や天井・壁、建物の柱や基礎などは補強したほうが良いです。
古家の場合には、床下の防湿や換気の対策が不十分な家も多いため、防湿対策や換気口・通風口の確保をしておくことは大事です。
もちろん、耐震補強を含めて家じゅうに手を入れるとなると、かなりの金額はかかってきますので、リフォームの打ち合わせはよくしておくことです。
まとめ
フルリフォーム予算500万円内でおさめるためにはリフォームしておきたい箇所・妥協しても良い箇所など優先順位をつけておく必要があります。
理想どおりのリフォームを依頼するとなると、予算オーバーになってしまうことはよくあることです。
リフォーム契約する前に点検、打ち合わせ、見積もり、工事内容などよく確認してからリフォーム工事に進めましょう。
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