不動産会社のフルリフォーム済みの中古物件は要注意

不動産会社が売主物件として、マンションや一戸建てのリノベーション、リフォーム済み物件が多く販売されています。

中古物件の売買が活況なのは良いことですが、新築住宅以上にリフォーム済み物件を購入する場合には注意しなければいけません。

中古物件は新築に比べて売主の保証期間が短いからです。

１．フルリフォーム済みの中古物件は要注意

フルリフォーム済みの中古物件を購入する場合には要注意です。

新築物件の場合には、瑕疵担保期間が10年あって安心して買主は購入することができます。

平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」品確法では、新築住宅における下記の箇所の瑕疵担保責任の期間を引き渡し時から１０年間と義務付けました。

構造耐力上主要な部分である柱、梁、耐力壁、基礎、地盤、土台等の構造躯体
雨水の浸入を防止する部分である外壁や屋根の仕上、下地、開口部等

中古物件の場合には、売主が不動産会社の場合には2年間の瑕疵担保期間しか設定していないことが多いです。

不動産会社がフルリフォーム済み物件を販売してる場合には、瑕疵担保期間が短いことも多く、安心して購入できないことがあります

１−１．綺麗な物件は要注意

表面だけ綺麗にリフォームされている物件は、建物の構造躯体がしっかり修繕されているか確認しましょう。

不動産会社が壁・天井・床は重ね貼りにして、外壁・屋根塗装、水回り設備の交換等を最低限の低予算で済ませてしまうリフォームかもしれません。

築年数が浅い物件であれば表面のリフォームで十分ですが

築年数が３０年以上経ってる物件は床下や下地材の交換、また給排水管を交換しておかないと、買主が入居してから数年で不具合が発生する可能性は高いです。

１−２．旧耐震基準（1981年以前）の建物について

1981年6月以前に建築確認を受けた一戸建ての場合には、筋交いや金物、耐力壁の数が少なく構造への不安があります。

表面リフォームだけされていると、耐震や断熱・防音などに弱い構造のままということです。

築年数が35年から40年以上経過してるのであれば、品確法が施工される前の建物であるため地盤調査をされていない物件の可能性もあります。

それに、古い設備（水回り設備、給排水管、配管や配線）などは交換しておかないと、瑕疵担保期間を超えてから不具合が出てしまうかもしれません。

築年数が古いと、現在の法令に適合していない建物の可能性もあります。

１−３．住宅瑕疵保険などに入ってるかどうか

住宅瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険に入ってる中古物件であれば、買主は安心して購入することができます。

第三者機関の検査と保証がセットになっているので、購入した時点では問題ないということと5年間の保証期間があるため買主にとっては安心できます。

また、もし販売会社や宅建業者が倒産していたとしても、住宅瑕疵保険に加入してれば補償請求をすることができます。

１−４．どのようなフルリフォームをしたか要チェック

リフォーム済み物件を購入する場合にはどのようなフルリフォームをしたのか確認しておきましょう。

フルリフォームの内容が構造躯体や地盤、見えない箇所までしっかり補強工事しているかどうかです。

マンションと違って、一戸建ては基礎や土台、構造箇所を修繕していないと長く丈夫に使うことができません。

詳しくは『建築構造上主要な6か所をチェックしてリフォーム工事する』をご参考くださいませ。

１−５．どれぐらいの物件にどれぐらいのリフォームをかけているのか

1-1の項から1-4の項まで問題なければ、安心して中古住宅購入の検討ができるはずです。

あとは、どれぐらいの物件価格にどれぐらのリフォーム価格がかかっているかどうか気になるところです。

リフォーム済みの中古物件を購入するメリットとしては、新築と変わらない性能や見た目があって、新築よりも安く購入できるからです。

相場より高い金額でリフォーム済み物件を購入してしまうぐらいなら、リフォーム前の物件を購入して自分好みのプランでリフォームしてしまったほうが良いです。

２．リフォーム前の中古物件を探そう

安いお得な中古物件を探す場合には、常に物件探しのアンテナをはっておく必要があります。

AthomeやSuumo、Yahoo!不動産といった不動産ポータルサイトがあります。

不動産ポータルサイトには物件の条件を登録することで新着情報が入ってきたらお知らせしてくれる機能もあります。

また不動産会社から未公開の物件情報を教えてもらえる場合もあります。

当社でも未公開情報や不動産ポータルサイトに掲載される前の新しい情報をご紹介できます。

築年数が古くて、土地値以下で購入できればお得かもしれません。

こちらのページ『東京で格安・激安の一戸建てを1000万円台で手にいれる』ご参考くださいませ。

２−１．リフォームプランやリノベーションプランは自由

リフォーム済みの物件であれば、スケルトン状態でない限り自分の追加工事や希望の工事をしてもらうは難しいです。

リフォームやリノベーションは自分好みで行うことができるからこそ、楽しいのです。

リフォーム前の物件であれば、間取り変更や好きなメーカーのシステムキッチンやユニットバスなどを入れることができます。

２−２．好きな設備や間取り変更ができる

中古住宅は、買い手の家族構成に考慮した設計でない住宅が殆どです。

日当たりや家族の動線、ライフスタイルに考慮した間取りに変更したいものです。

フルリフォーム時に給排水管工事や床下・外壁やサッシ工事などを行うので、窓の箇所・間取り変更や水回り設備の移動もまとめて行います。

築年数が古い物件を下記のようにリフォームするとなると、リフォーム前の物件を購入するほうが良いかもしれません。

3DKから2LDKに変更する。お部屋数を広くして賃貸併用住宅にリフォームする。自然素材や無垢材を取り入れた自然派住宅にリフォーム。

こだわりの北欧インテリアが映えるリノベーション住宅にする。バリアフリーを最大限考慮した設計にする。

２−３．自分の予算に応じて、物件を探そう

しっかりとリフォーム予算を想定しておかないと、物件購入が大失敗に終わってしまう可能性があります。

リフォーム済み物件と違って、リフォーム前の物件は自分でリフォーム内容を決める必要があります。

付き合いのあるリフォーム業者や建築関係の人、大工さんなどがいないと、リフォーム前の物件に手を出すのは危ないです。

購入してからリフォーム業者に見積もりをお願いする方もいますが、築古物件は構造補強や耐震補強までおこなうと新築以上にリフォーム費用がかかる場合があります。

当社は購入前の中古物件の内覧時に同行して見積もりや提案は無料で行っておりますのでお気軽にご相談ください。

３．当社のフルリフォームについて

当社は古くてボロボロの家や空き家のリフォームを多く手掛けています。当社の売主物件として販売することもあります。

リフォーム前の物件や格安物件を探していると、建物本体や土台が傷んでいることが多いです。

そのような物件はリフォームをするときに、あちこちからボロが出てきます。

当社のほうで購入前の建物調査やリフォーム提案をすることで、所有者や買主の方が安心してリフォームを検討することができます。

家族にとって家づくりや家のリフォームは人生の分岐点。家族が安心して過ごせるためのリフォームをしましょう。

３−１．物件探しからお手伝いします

当社は宅建免許があり、土地探しから中古物件探しまでお手伝いできます。

物件探しの条件（予算、立地、周辺環境、建物の大きさ、駅徒歩時間、駐車場の有無、築年数）などのご要望をいただければ

3か月から6か月スパンで不動産情報の提供が可能です。

お客さんにピッタリ条件が合う、予算が合う物件をお探しさせていただきます。

当社の物件探しの方法としては、下記のような方法をとっております。

東日本不動産流通機構(レインズ)や業者間データベース（ハトマークやatbb）などの宅建業者しか見れない不動産情報のチェック

競売物件や差し押さえが入ってしまった物件

銀行や司法書士、ほかの不動産会社から入ってきた未公開の物件情報

当社の顧客の不動産売却情報

３−２．物件内覧時にリフォーム見積もりの提案

物件内覧時に建物の状態を検査して、建物の状態のご説明やリフォームの見積もりをご提案できます。

建物の築年数や修繕歴の有無、立地、簡単な工具と調査器、目視などである程度の状態は判断できます。

古家の場合には、解体工事や構造補強、耐震補強工事などはセットでご提案させていただいてます。

家全部の箇所を丸ごと交換するとなると新築よりも費用がかかってしまうため、予算や希望箇所・老朽化所に応じてリフォームの提案が可能です。

まとめ

フルリフォーム済みの中古物件を購入するならば、買主に不利である契約内容ではないか確認しておきましょう。

それ以外にもリフォーム内容（材料やメーカー、リフォーム箇所）の確認とリフォーム瑕疵保険の有無を確認しておきます。

高額な買い物となりますので、安いからと言って飛びついてすぐに購入してしまうのは危険です。