東京の不動産買取会社が信用できない７つのワケ

１．東京の不動産買取会社が信用できない７つのわけ

多くの方は不動産を売却するとしたら、まずは不動産仲介会社に売却の相談をする方が多いです。

不動産会社に買取相談される方は少ないでしょう。

はじめて不動産を売却する方は、どこの不動産仲介会社に相談したら良いかわからないかもしれません。

• 大手不動産仲介会社（8社から10社ぐらいあります）
• 地域密着してる地元の不動産仲介会社
• インターネットの査定サイトなどで高額査定してくれた仲介会社

不動産の売却をするとしたら不動産仲介会社2社から3社に売却相談をして、査定をしてもらい、その不動産会社の中の1社と専任媒介契約をすることになります。（専任媒介契約で1社に依頼するケースが多いです）

気を付けておきたい点として、不動産会社が高額査定してくれたからといって、その金額で売却できるとは限りません。

査定金額の根拠や売却方法、広告の仕方、アドバイスなどを総合的に勘案して、媒介契約をする不動産会社を決めるべきです。

売却依頼せずに、不動産会社に買取を依頼する方もいます

まずは現地確認してもらい無料査定をお願いします。

安心できる不動産買取会社かどうか見極めてから、不動産を買い取ってもらいましょう。

下記のページもご参考くださいませ。

東京の不動産買取会社～高額査定をしてくれる会社の選び方

不動産を買取対応してる会社は沢山ありますが、要注意ポイントは7つあります。

１−１．利益第一主義の不動産買取会社

仲介会社は高く査定しますが、買取会社は相場より安く査定することが多いです。

なぜなら、不動産買取会社は転売するときの利益や税金を考慮して、買取金額を提示してきます。

不動産買取会社は、買い取った不動産をどうするかは、下記のような3パターンあります。。

• 不動産を買い取った後にリフォームしてから転売をする
• 建物を解体して、新築してから販売する
• 収益物件として管理所有していく

転売利益、もしくは収益物件としての利回り・収益が確保されてないと、不動産会社は買取をしません。

相場より高く売りたいということであれば仲介会社に売却依頼するのが基本です。

仲介会社からしたら高く売却できれば仲介手数料が多くもらえる為、売主と仲介会社がウィンウィンの関係になれるのです。

買取会社からしたら、下手に物件を高く買いとってしまったら、損失につながる可能性が高いのです。

１−２．安く買いたい事情

仕入担当や買取担当の営業マンからしたら、不動産を安く仕入れしないと事業が成り立ちません。

また、相場より高く買い取ってしまうと利益が出ません。

ただし、不動産会社に在庫物件が無い場合や時期・タイミング次第では不動産買取会社でも高い金額で買ってくれることがあります。

直接、不動産買取会社とやり取りをしてる場合には仲介手数料がかからない、住宅ローンの白紙解約の心配がない等のメリットがある場合もございます。

また、土地が大きすぎたり、狭小や変形してる土地だと市場では中々売れづらく、結局、不動産会社が買ってくれることも多いです。

１−３．売却と比べて、買取金額はどれぐらい落ちるのか

不動産買取会社に買い取ってもらうと、通常の売却に比べて7割から8割になってしまうことが多いです。

不動産買取会社では税金や諸費用が1割、販売広告費用1割、利益1割を見込んでいるからです。

例えば周辺相場が1800万円で売却できる不動産の場合、買取会社ですと1400万円～1600万円で買い取ります。

税金（登録免許税・不動産取得税・固定資産税等）や諸費用（仲介手数料・司法書士報酬・印紙代・利息等）などが100万円位かかるとします。

販売するための広告費用や人件費が100万円とします。リフォーム費用が200万円、残りの200万円が不動産買取会社が転売できた際の利益です。

ただし、市況や販売エリアの需要によっては、下記の様に利益が出なくなってしまうこともあるのです。

• 売却が長引く事
• 税金や毎月の利息、広告費、人件費など多くがかかってしまうこと
• 周辺相場より値下げして販売することになった
• 難ありの不動産であること

結果的に100万円から200万円の利益もしくは赤字になってしまうこともあります。

だからこそ、安く買い取りできるかが不動産買取会社にとって鍵なのです。

１−４．査定金額が適当であることも

売却査定をする際には、物件や用途に応じて原価法、還元法、取引事例比較法を用いて査定金額を出します。

固定資産税評価額、路線価格と実勢価格があります。

東京23区の場合には路線価より実勢価格が上回っているため、実勢価格を基準に査定をする必要があります。

固定資産税評価額や路線価格は当てになりません。

買取査定の場合には上記の原価法、還元法、取引事例比較法などの査定方法を用いて査定金額を出しません。

不動産会社が買い取って再販する場合には、リフォームや解体・新築費用がどれぐらいかかるのか、そして利益がどれぐらい出せるのか調査した上で、買取金額を提示します。

不動産買取会社は安い査定金額を出してくることも多いのです。

１−５．営業トークなのか、本音のトークなのか

不動産売買の知識や経験がないと、不動産買取会社と直接交渉をすることは難しいです。

できれば仲介会社に買取の相談をしてもらいましょう。

不動産買取会社だと、営業マンは営業トークを必ずしてきます。

不動産売買の知識や経験がないと、営業マンのトークをすべて鵜呑みにしてしまいますね。

• この物件は現況のままだと建物も傷んでいて買い手はつかないだろう
• 建ぺいオーバーしているので住宅ローンがつかえない、当社であれば現金決済する
• 今月中であれば○○万円の買取数字が出せる。来月になると難しくなる

最低でも3社から4社には買取の査定をお願いしてみたら、良いでしょう。

不動産買取会社の営業マンはたいがい自社にとって都合が良いトークをします。（営業トークといってしまえが、しょうがないですが・・・）

相場よりも非常に安い金額で売買契約してしまっても後の祭りです。

１−６．中間省略登記が多発している

新・中間省略とは不動産買取業者がよく行う不動産登記です。

新中間省略登記により不動産会社が転売した際には、不動産取得税・登録免許税等の支出をおさえられるのです。

中間にあたる不動産会社への登記を省略して、不動産会社がみつけた買主に直接登記の移転をします。

新中間省力登記は適法ではありますが、あくまで売買契約書に特約として記載がされていること・売主の同意を得ている必要があります。

決済日近くになってから、別紙特約書を用意して売主に同意を得る不動産会社も多いのです。

決済をしていないのに転売活動をしていた不動産買取会社の行動に不信感を感じてしまう売主も多いでしょう。

１−７．誇大広告が多い業界

不動産業界は昔から誇大広告が蔓延しております。

“高く買い取る” 、”こんな物件は市場では売れない”、”近隣にばれない”、”高額買取する”など・・・

２．不動産買取をしてもらうならば

東京の不動産買取会社に査定依頼をしても、安くなってしまうのならば不動産会社に買取してもらうメリットはないだろうか？

一概にそうはいえません。不動産会社だからこそ高く買ってくれる場合もあるのです。

ただし、1社だけに見積もりをお願いするのはやめて下さい。

少なくとも2社、できれば3社から4社に査定依頼をしてください。

不動産買取会社の査定結果はバラバラだからです。

なるべく同時に査定依頼をして査定金額を競い合わせるようにしたほうが効果的です。

２−１．売り急いでいる場合

なるべく早めに売却したい、売り急いでいる場合には不動産買取会社に査定をお願いしましょう。

事情によっては早めに現金化したい場合には、現金決済してくれる買取会社は話がはやいです。

但し、相場より安くなってしまうこと可能性があることもあります。

• 滞納してる借入や税金があるので、売却して返済をしておきたい。
• 買い替えの為の自己資金を確保したい。
• 買取保証もあるので、売却をお手伝いさせてほしい。
• 住まなくなった家を年内に売却しておかないと、3000万円の特別控除が受けられない。
• 遺産分割協議にて売却後に相続人で分配することとなった、はやめに現金にしたい。

２−２．再建築不可や事故物件、住宅ローンが利用できない物件

土地建物の担保価値が低い物件、再建築不可物件、既存不適格物件、ワケアリ物件などは個人買主の方は少ないです。

このような物件は業者買取が多くなります。

当社でも積極的に買い取りしております。

再建築不可物件に関しては『再建築不可買取～当社が再建築不可を高く買い取る4つの理由』をご参照ください。

既存不適格物件に関しては『建ぺい率容積率オーバーの既存不適格物件を買取りしてもらう』をご参照ください。

株式会社HomeWay

東京都渋谷区渋谷2-4-6 サンゼンビル5F

Tel：03-6427-4177

Fax：03-6427-4178 

Mail：info@home-way.jp

東京都知事（２）第91180号

２−３．任意売却をしたい場合

住宅ローンの支払滞納をしていた場合には、催告書や督促状、期限の利益喪失に関する通知、代位弁済通知や差押通知が届きます。

催告書や督促状が届いてるうちに売却を検討しておきましょう。

この段階であれば任意売却にも余裕があります。

目黒区にある民事執行センターに配当要求終期の広告がされます。

不動産の謄本に記載がある所有者所在地に、任意売却を行っている不動産会社が数多く営業にいくのです。

まだどこの不動産会社にも任意売却の相談をしてない場合には、訪問にきた複数社の営業マンに話をきいてみましょう。

すでに引越しをしてしまっている、謄本の住所変更をしていない等の場合には、任意売却をする為の話がきけなくなってしまいます。

直接、不動産会社もしくは任意売却の業者に相談してみることです。

ただし、不動産会社に査定依頼をしても買取金額が低いと、住宅ローンの残債や借入金全額を返済できません。

そうなると金融機関や債権者の承諾を得られない場合が多いです。

３．当社の不動産買取システム

当社でも不動産を直接買い取りしております。

当社だからこそ下記のような物件は高く買い取りができます。

• 東京２３区内のボロボロの物件
• 再建築不可物件、既存不適格物件などリフォームの必要性が高い物件
• 築年数が30年以上経ってる物件、築年数不詳の物件

３−１．買取条件が明確

引き渡しをしていただいた後にも売主様にご不安が残らないよう、売主様にとって都合が良い売買契約をさせていただきます。

物件に重大な瑕疵や隠れた瑕疵が見つかった場合には、買主は売主に対して損害の補償や無条件解約を求めることができます。

当社買い取りの場合には、瑕疵担保免責とさせていただきます。

• 建物の瑕疵担保免責
• 確定測量無し、境界非明示
• 現状のまま買取対応

業者買取りの場合には気を付けておくことは上記の条件以外にも下記の点がございます。

• 手付け金は1割以上にしておくこと
• 契約書に記載されてる手付解除の期日や違約金内容を確認しておく
• 契約日から決済日まで１ヶ月以上の日数をおかないこと（売主都合を除く）
• 契約日以降に買主にとって都合が良い特約や念書、覚書を交わさない事

３−２．決済条件が明確

現金による決済をさせていただきます。

当社は金融機関による買取資金の融資を利用しません。

ローンの白紙解約がなくなるため、売主にとって安心して決済日をむかえることができます。

また決済のスケジュールも売主の方にあわせて、スケジュールを組ませていただきます。

通常は売買契約を結んでから、１ヶ月以内の売買代金の決済・所有権の移転手続きを行います。

売却を急ぎたい方、不動産をはやく現金化したい方は最短1週間で対応いたします。

当社買主の為、最終的にお渡しできる金額を明確にさせていただきます。仲介手数料もかかりません。

売買代金がお客様にお渡しできる金額となります。それ以外の費用はすべて当社負担です。

• 所有権移転手続きの費用・・・当社負担
• 売買契約書の印紙代・・・当社負担
• 残置物の撤去・・・当社負担
• 増築未登記がある場合・・・当社負担

まとめ

東京の不動産会社に買取依頼をすると、相場より安くなってしまうこともあります。

もし、２３区の不動産を売ることを検討してるのでしたら、売り急ぎの事情がある場合や特殊な物件を除いては、市場での売却を考えましょう。

３ヶ月から６ヶ月の販売スケジュールを決めて売却活動に取り組めば、十分に市場で売れるからです。

当社では、東京の不動産であれば、買取の相談だけでなく、売却の相談もお受けしております。