再建築不可物件は建て替えができません。
当社は再建築不可物件の売買に積極的に取り組んでいるため、リフォームという手段を取ることが多いです。
建て替えができるように役所に申請を行い、もしも許可が下りそうにない場合には、リフォームして建物を綺麗に再生する手段を取ることができます。
基本的には建て替えができるようになる手続きや許可がとれるまで、時間がかかるためフルリフォームしてしまったほうが早いケースが多いです。
１．建て替えができない不動産
東京の密集市街には、再建築不可の不動産が多くあります。
建築基準法の接道義務を満たしていないので、建て替えができないのです。
そうなると、リフォームや修繕をして、建物を再活用していくほかありません。
東京でも再建築不可の不動産は安く売買されていて、頻繁に不動産取引がされています。
１−１．フルリフォームの為の仮住まい
既存不適格の物件や再建築不可の物件は築年数が古い物件です。
建築基準法が施行されたり用途地域などが指定されることによって、再建築が難しくなった建物も多いのです。
築年数が30年オーバーとなると、建物自体はかなり傷んでいます。給排水管や基礎、外壁等の下地もぼろぼろになっていることが考えられます。
ただ、住みながらフルリフォームするとなると、居住者にとってはストレスがたまりやすくなります。
部分リフォームならまだしも、居住中の大規模リフォームは現実的に難しいです。
いったん、1ヶ月間～2か月間仮住まいを確保してからフルリフォームしてもらうのもありでしょう。
当社はリフォーム業もおこなっているので、都内にお住いの方でフルリフォームを考えていらっしゃる方にはスムーズに仮住まいの確保も可能です。
個人の方が賃貸の仲介会社に足を運んでも、1ヶ月から2ヶ月の賃貸契約はまず断られちゃいます。
１−２．外壁や基礎はボロボロ
前項であげたように築古物件や再建築不可物件は、外壁や基礎がボロボロです。
外壁でも塗装の塗り替えであれば、1週間から2週間の期間で行うことが可能です。
但し、基礎の補強となると、室内や床下での作業が生じてしまうので、所有者が住みながらのリフォームは出来ません。
１−３．増築や改築は駄目
再建築不可物件は建築確認の許可が下りません。
基本的には、増築や改築が認められないのです。
ただし、建物の間取りや広さを変更しなければ、リフォームすることは基本的には問題ございません。
また既存不適格物件の場合、建て替えなどをすると狭くなってしまうこともあるので、フルリフォームすることで大きさは変わらずに新築同様にすることもできます。
１−４．フルリフォームをするしかない
これから再建築不可物件を購入して住むことを考えている人は、入居前に建物をフルリフォームしてしまったほうが良いです。
部分部分の補修をするよりも、基礎から下地、表面的な箇所、給排水管や電気工事など含めて全体のチェックをしたほうが良いでしょう。
フルリフォームしてしまったほうが、部分部分でその都度リフォームしていくよりも、トータル的なコストを削減できる可能性が大です。
２．再建築不可のリフォームにあたって
再建築不可（未接道、接道間口が狭い）物件はリフォーム業者も仕事を嫌がる場合があります。
再建築不可のリフォームをお願いする場合は、なるべくその道のベテランのリフォーム業者にお願いするのが良いです。
このような不動産は色々とトラブルがつきものなのです。
２−１．近隣の方への挨拶
再建築不可物件の場合、接道してる道が私道であることが多いです。
また私道の持分が無かったり、通路の幅が狭かったりするので、リフォームする際にはしっかりと私道関係者や隣地の方には挨拶をする必要があります。
またリフォーム業者も私道の権利関係に関しては詳しくないので、リフォーム業者に所有者から説明をしておく必要もあります。
持分がない場合や隣地の境界との距離がとれてない場合には、足場を組むことが難しい場合があります。隣人がリフォームに協力的な方とは限りません。
私道に一時的に資材などを置くことも考えられますので、事前にリフォーム業者と打ち合わせをしておいたほうが良いでしょう。
２−２．リフォーム代は相場より高い
東京都内の総合リフォームの相場は坪40万円から50万円とされています。
但し、接道してる道が狭かったり、資材の搬入や足場を組むことがむずかしい現場となると
相場よりもリフォーム代が高くなってしまう場合があります。
またリフォーム業者が、再建築不可物件のリフォームはできないと、断る場合もあります。
現場次第ではあるので、まずはリフォーム業者に見積もりの作成と、現地を見てもらうのが良いでしょう。
２−３．複数の業者に見積もりを取る
古家やボロボロの家、再建築不可物件の場合は相場通りにリフォームしてくれる業者もいません。
リフォームする業者や人員の手間、期間が同じ規模の物件に比べて1,5倍から2倍以上かかる可能性もあるからです。
上記の項でもあげたように作業車や資材の搬入が容易ではない場合、業者によっては見積もりも跳ね上がります。
複数の業者に見積もりをとって、事情をよく理解してくれる業者や手間や期間がかかっても気持ちよく引き受けてくれる業者にお願いするのがベストです。
まとめ
これから再建築不可物件のフルリフォームを検討されてる方、購入をされた方も
はやめにフルリフォームを行ってしまった方が良いかもしれません。
今まで修繕やリフォームを大してしてこなった物件は、見えない部分（屋根・基礎・柱・床下や壁・天井等の下地、給排水管）が傷んでいる可能性大です。
