賃貸マンションやアパートを申込みするときに不動産会社に家賃交渉の依頼をしていますか？
家主や管理会社に家賃交渉するのは不動産会社の仕事ですが、あなたが不動産会社に家賃交渉の依頼をしなければ家賃交渉をしてくれません。
家賃が100,000円の物件を、もし95,000円に値下げしてくれたならば、5,000円×12ヶ月＝1年で60,000円浮くことになります。
それに、家賃が下がることで、敷金や礼金、仲介手数料、保証会社の費用等も下がることになります。
もしも、家賃100,000円が95,000円に値下げできた場合
家賃が100,000円、敷金礼金1ヶ月ずつ、保証会社50％だとして
- 前家賃100,000円 ⇒ 95,000円
- 敷金100,000円 ⇒ 95,000円
- 礼金100,000円 ⇒ 95,000円
- 仲介手数料108,000円 ⇒ 102,600円
- 保証会社50,000円 ⇒ 47,500円
- 火災保険料20,000円 ⇒ 20,000円
計478,000円の初期費用が455,100円になります。
月に5,000円年間60,000円浮くだけでなく、初期費用も約23,000円安くなり、2年毎の更新料も安くなることになります。
家賃交渉をするメリットはあっても、デメリットはないのです。
1.家賃交渉はしなきゃ損
家賃交渉はタダで不動産会社が行ってくれます。マクドナルドのスマイル注文(0円)のようなものです。
不動産会社は、お客さんに家賃交渉の依頼をされても、嫌な気はしません。
ただし、『家賃が下がらなければ申込みしない』という条件付きで依頼するのはやめましょう。
また、せっかく家賃を値下げできたのに、お客さんが申し込みをキャンセルするのもダメです。
家賃が下がれば、ラッキー位の気持ちでいてくれるのであれば、不動産会社も頑張って家主や管理会社に家賃交渉をしてくれるでしょう。
また、家賃以外にも、交渉できる条件はあります。
・初期費用（礼金や仲介手数料）・・・礼金を減らしてもらうことは管理会社や家主が損をする、仲介手数料を半額、無料にすることは不動産会社が損をする、という点で交渉相手が違ってきますが…。
・鍵の交換代や雑費・・・鍵の交換代は鍵交換が任意であれば、削ることが出来ます。雑費も削ることが可能かもしれません。
・賃料発生日（入居開始日）・・・通常は申込み日から2週間から3週間で賃料が発生します。
1-1.家賃交渉の目安は家賃の5%
家賃交渉の値下げできる最大の金額目安は家賃の5%です。
家賃50,000円だったら2,000円から3,000円、家賃100,000円だったら5,000円、家賃200,000円だったら10,000円位でしょう。
色んなポイントや条件が重なり合わないと、5%も値下げしてくれることは中々無いと思ってください。
50,000円から100,000円位の家賃であれば、家賃交渉がうまくいったとしても1,000円から2,000円値下げしてくれるパターンが多いです。
値下げ交渉がうまくいきやすいポイント
・空室期間が長い
・建物内に空室が多く発生してる
・不動産会社がADを削ってくれる
・家主、管理会社がちょうど値下げを検討していた
・すぐ近くに新築物件が出来た等、家主にとっての悪材料がある
・入居者の内容が家主に気に入られた（家主が通っていた大学と入居者の大学が同じだった等…）
1-2. 1月から3月は家賃交渉がむずかしい
1月から3月はお部屋探しの繁忙時期なのです。この時期は大学生や新社会人の引っ越しシーズンであり、また社会人の方でもこの時期に更新をする方は多いのです。
家主や管理会社の立場からしても、1月から3月の時期は入居希望者が増える為、家賃交渉を受け付けしたくないでしょう。
ワンルームや1Kタイプのお部屋の家賃交渉は、空室が多く発生してる人気が無い物件でない限り、うまくいきづらいです。
ただし、1LDKや2LDK等の広いマンション、高級マンション、ファミリーマンション等は家賃交渉できる可能性があります。
これらの物件は、大学生や新社会人等が探すお部屋（1R、1K）とは関係ないからです。
繁忙時期に家賃交渉をするデメリットがあります。
もしも1番手で申し込みできたとしても、2番手、3番手に申し込みをした方を優先してしまう場合があります。
家主からしたら、通常の家賃で入居してくれる方を優先するのは当たり前ですね。
1-3.ADが付いてるかどうか・・・
ADが付いている物件であれば、ADをなくすことで礼金をゼロにしてくれたり、家賃を減額してくれることもあります。
賃貸業界のADという言葉を聞いたことない方は、下記の記事などをご参考くださいませ。
知っておきたい不動産賃貸業界の仲介手数料の裏話【広告料/AD】
不動産屋で賃貸物件を借りる時に仲介手数料無料や半額にする方法
1-4.不動産会社の実力が問われる！？
家賃交渉が成功するかどうかは、不動産会社の実力？ いや、営業マンの実力が問われるのです。
管理会社の情報、家主の情報、空室期間や建物内の空室状況など、賃貸営業マンは値下げする為の材料をそろえた上で、家賃の値下げ交渉に挑まなければいけません。
もちろん、管理会社によっては、あっさり家賃の値下げを断ることもあります。
会社の方針で家賃交渉を受け入れない会社もあるでしょうから。
ちなみに、当社が管理してる物件をネット公開した時でも、沢山の不動産会社が問い合わせをしてきます。
沢山の不動産会社から交渉を受けることはありますが、やっぱり営業マンの交渉の上手い下手はありますね。
『この営業マンは家賃交渉がうまいなぁ～よし、家主に一度ふってみよう』と思うことや、
『この営業マンは雑な家賃交渉をしてくるなぁ～家賃交渉してきてるけど、本当に契約まで決めてくれるのかな？』と思うのです。
2.不動産会社による値下げ交渉のストーリー作りが大切
不動産会社が値下げ交渉をするためには、管理会社とやり取りをするにあたって、ストーリー作りが大切です。
ただ、申し込みをする時に、管理会社に対して『家賃の値下げできますか？』 とたずねるだけなら、どこの賃貸営業マンでも出来ます。
管理会社からしたら、いきなり仲介会社の賃貸営業マンから『家賃の値下げできますか？』と言われても、即答するはずがないのです。付き合いがある業者や担当者だったら、話は別ですけどね。
上述しましたが、管理会社の情報、家主の情報、空室期間や建物内の空室状況などを営業マンは把握しておかないといけません。
繁忙期で内見確認や問い合わせが殺到している物件など、人気物件はどう頑張っても賃貸営業マンは値下げ交渉ができないこともあります。
2-1.空室期間、他の空室の有無
家賃の値下げ交渉をするにあたって、4月から12月は狙い目です。
2か月から3ヶ月以上、空室になっているのであれば、値下げ交渉の余地があります。
家主からしたら、家賃10万円だとして、空室期間が1ヶ月発生（機会損失100,000万円）するぐらいならば、家賃を数千円安くしてあげて、すぐ入居者が決まったほうが嬉しいですからね。
空室期間が長く発生している、建物内で他の空室が多く発生しているのであれば、営業マンからしたら家賃の値下げ交渉はしやすいです。
閑散期であれば、管理会社や担当者に対して強気で交渉できるでしょう。
2-2.管理会社の担当者からの『どうででしたか？』に対して
管理会社から不動産会社に対して、内見後に『お客様の内見、どうしてたか？』という電話がかかってくる場合があります。
この電話がかかってきたタイミングこそ、『お客さんは大変気に入ってましたが、、家賃が当初の予算をオーバーしていて…家賃の値下げはできそうですか?』 などと不動産会社から管理会社や家主に対して、
軽くジャブを打つタイミングです。
管理会社の社内ルールで内見後に電話確認を入れてるだけの場合もあれば、空室期間が長く担当者が焦っていて電話をしてきてる場合もあります。
後者であれば、不動産会社からしたら、値下げ交渉のステップにしやすいはずです。
2-3.管理会社に心証を良く見せる
管理会社の担当者もひとりの人間です。
不動産業者の心証、申し込んできたお客さんの心証が良ければ、管理会社の人間も気持ちよく値下げを受け入れてくれるかもしれません。
私が家賃の値下げ交渉を断る不動産業者の例として
- 悪評がたっている不動産業者
- 内見をまだしていないのに、内見前から家賃交渉をしてくる不動産業者
- 内見期日をコロコロ変える不動産業者（おそらく、お客さんの都合なのだろうが、お客さんの心証が悪くなる可能性あり）
- 内見時間を守らない、鍵とりや返却時間を守らない不動産業者
お客さんの心証とは、基本的に申込みの内容です。
但し、内見時に家主とばったり遭遇するなんてことや、管理会社立会いの場合もありますので、
内見時の心証も大事になってくる場合があります。
申込みの内容に関しては、引っ越しの動機や申し込み理由といったところから、勤め先の内容や年齢、保証人の内容等がチェックされます。
2-4.欲張りすぎないこと
申込みをするにあたって、交渉事が多すぎると、管理会社から断られてしまいます。
家賃なのか、初期費用なのか、賃料発生日なのか、
どれか１つに絞って、交渉することが大切です。
私の賃貸営業マンとしての経験談ですが、交渉事は家賃か初期費用のどちらかにしておきましょう。
AD付きの物件であれば手数料を無料にしてもらって、家賃交渉をしてもらえばいいだけです。
もし、家賃を値下げにしてもらえなかった時には、なるべく賃料発生日をのばしてもらうように不動産会社に交渉してもらえばいいのです。
家賃か初期費用のどちらが交渉しやすいかというと、家賃の値下げでしょうね。
さいごに
家賃の値下げ交渉、参考になりましたでしょうか？
どの物件でも家賃交渉は出来ます。値下げが成功するかしないかは、また別の話ですが。
賃貸物件を申込みするときには、不動産会社に必ず値下げ交渉の依頼をしておきましょう。
