不動産会社によっては、賃貸物件を借りる時に仲介手数料が安くなったりします。
エイブルのように仲介手数料半額とうたっている不動産会社もあります。
何故、エイブル等の不動産会社が仲介手数料半額で紹介できるのかといいますと、それは自社物件や管理物件であれば仲介手数料は無料や半額にできるということなのです。
実際に、他社物件や他サイト掲載物件、ポータルサイト掲載物件、すべての物件を仲介手数料が半額以下で紹介してくれる不動産会社は存在しないでしょう…
自社物件や管理物件であれば、家主から広告料といった名目で報酬をもらえたり、違う名目（掃除費用やサービス費用）でお客さんに請求できるからです。
だから、借主から頂く仲介手数料は半額や無料にできるのです。
不動産屋で賃貸物件を借りる時に仲介手数料半額や無料で紹介してもらったことがある経験、皆さんはありますか？
仲介手数料が半額から無料になる、からくりは色々とあるんですよ。
このページでは、不動産屋で賃貸物件を借りる時に仲介手数料をまけてもらう方法、またその仕組みについて詳しく解説させていただきます。
これからお部屋探しをされる方はぜひご参考くださいませ。
1.不動産屋の仲介手数料とは
国土交通省では、不動産屋が賃貸物件の紹介を行って受け取ることが出来る報酬の上限額を定めています。
報酬とは、仲介手数料のことです。仲介手数料の上限は、家賃の108％（税込）までとされています。
家賃が80000円、管理費が4000円の賃貸物件の場合には、不動産屋が借主に対して請求できる仲介手数料の上限額は86,400円までとなります。
ほとんどの不動産屋は賃貸物件をお客様に紹介したときに、契約時に上限で定められている仲介手数料1か月分（家賃の108％）をお客様に請求しているでしょう。
仲介手数料は何故支払わなければいけないのか。それは当然のことではあります…
何故ならば、不動産屋が賃貸物件を探したり、物件の案内をしたり、審査が通過するためのアドバイスを行ったり、契約や鍵の引き渡しの段取りを組んだり、お客様のために尽力をしくした不動産屋に対する報酬なのです。
では、賃貸物件を探したり、案内したりすることで沢山の時間を割いてくれた不動産屋に対して、、仲介手数料をまけてくれって言うのは、、失礼にあたるでしょうか？
いえ、そんなことはございません。
1-1.無料や半額にはできる
不動産屋に対して、堂々と仲介手数料が無料や半額にできるかどうか、確認をしましょう。
お客さんから、そのようなことを言われたとしても、不動産屋は嫌な顔をしないはずです。
但し、仲介手数料が無料や半額になるかどうか、聞くタイミングが大事なのです。
必ず、内見する前か内見した直後に仲介手数料をまけてくれるかどうか、確認しましょう。
審査通過後や契約時に聞いても、おそすぎます。不動産屋の営業マンも、困った顔をすることでしょう。
仲介手数料が無料や半額にできるかどうかは、物件次第です。
物件の家主が、報酬の負担（広告料として）をしてくれるような物件であれば、仲介手数料が無料や半額にできるのです。
1-2.家賃×100%＋消費税がかかる
原則、仲介手数料は家賃×100%＋消費税がかかります。管理費や共益費は含まれません。
家賃が5万円だったら、54,000円
家賃が8万円だったら、86,400円
家賃が10万円だったら、108,000円になります。
家賃がどんなに安かろうが、高かろうが、この計算の仕方は変わりません。
都心の不動産屋は家賃が安くなると、仲介手数料も安くなる分、物件探しに手を抜く営業マンもいるでしょう。
家賃が3万円から4万円の物件を探してくれと依頼されても、不動産屋の儲けは4万円前後の仲介手数料にしかなりません。
家賃が20万円の物件を紹介すれば、216,000円の仲介手数料となります。
不動産営業マンは、『家賃が安かろうが全力でやります！』というでしょうが、本音としては『家賃が安いから仲介手数料も安い。どうしたもんだろうか…』となります。
逆に、家賃が20万円位の物件を探している方は、仲介手数料の上限216,000円を払う必要もないと思いますが…
家賃が216,000円という高額の物件であれば、半額でも108,000円です。仲介手数料は半額にまけてもらいましょう。
家賃が5万円の物件だろうが、20万円の高級物件だろうが、営業マンの仕事量はさほど変わりません。
1-3.物件次第で仲介手数料は無料にできる
物件次第で仲介手数料は無料に出来ます。AD【広告料】がついている物件かどうかなのです。
詳しくは下記の記事を閲覧ください。
知っておきたい不動産賃貸業界の仲介手数料の裏話【広告料/AD】
お客さんから『この物件は仲介手数料が安くなりますか？無料になりませんか？』などと確認しなければ、ADがついている物件だとしても営業マンは仲介手数料を安くしないでしょう。
何故ならば、お客さんに仲介手数料108%を支払ってもらって、また家主からもAD100%もらえれば、営業マンは家賃の200％以上の報酬を手にすることができるからです。
家賃が10万円であれば、108000円＋100000円で208000円の売上がたちます。
ほとんどの不動産会社において、営業マンの給料体系は、売上によって歩合給がつくシステムです。
不動産会社の営業マンの多くは月に売上80万から100万という売上をあげようと必死になっているものです。
月に80万から100万円以上の売上をたてれば給料が多くなるのです。
1-4.やっちゃいけない乗り換え行為
めったにないケースですが、お客様によって、やっちゃいけない乗り換え行為をすることがあります。
私が以前、勤めていた賃貸不動産の会社でもあったものです。
乗り換え行為とは…
物件の内見だけはA不動産会社に依頼して、申込・契約行為はB不動産会社に依頼するというような行為です。
B不動産会社からしたら、内見の手配や物件探しの手間がなくなる分、仲介手数料を割り引いてくれることがあるのです。
A不動産会社の担当営業マンからしたら、数時間、数日かけて、物件のご紹介や内見手配をして、尽力をつくしたのに、
他の不動産会社で契約されたら、、、たまったもんではないでしょう。
但し、管理会社や家主によっては、そのような行為をする借主の申し込みを断るケースもあります。
ADが付いている物件なのに、仲介手数料を安くしない不動産会社であれば、乗り換えちゃっても大丈夫でしょうけど…!!
2.もしも、私がお客様の立場にいるとしたら
このページを書いている私（篠崎）は、2年に1回のペースで引っ越しをしています。
自分で物件探しや内見の手配、契約書の作成などおこなっているため、仲介手数料がかからないのがうれしいところです。
もしも、私が不動産会社の営業マンをやめてしまい、お客様の立場にいて物件探しをするとしたら、どうするでしょうか。
基本的には、不動産会社には仲介手数料を払う前提で物件探しをします。
その代わりに、当り前のことですけど頑張って物件を探してもらいますし、良い物件があったら、すぐ報告してもらいます!
ただ、貯蓄を全くしてなくて初期費用が無い場合には、礼金や仲介手数料がかからない物件、フリーレントがついてる物件を優先して探してもらうでしょうね！
もしも、私がお客様の立場にいるとしたら、どうやって物件探しをするか、私なりの考え方をお伝えさせていただきます！
2-1.信頼できる営業マンに任せる
最初はSUUMOやHome’Sなどの不動産ポータルサイトから物件問い合わせを行って、対応が良い営業マンがいたら物件探しを依頼するでしょう。
第一印象が良いからといって、信頼できる営業マンとは限りませんが…
途中で信頼がおけなくなれば、他の不動産会社の営業マンに依頼しなおします。
都内では、賃貸の不動産会社は沢山ありすぎるくらいですからね。
信頼できる営業マンに物件探しを任せれば、車でまとめて3件から4件内見の手配をしてくれます。
他の不動産サイトで気になった物件があったとして、物件名を伝えれば空室確認や内見手配をおこなってくれるはずです。
2-2.物件ごとに仲介手数料の有無を確認しておく
私がお客様の立場だったら、内見させてもらって気に入った物件だった場合に、その場で大体の初期費用や仲介手数料の有無、保証会社が利用必須かどうか等、確認します。
仲介手数料をまけてくれないかどうか聞くことは肝心なことです。
ADが付いていない物件、広告料が無い物件だったら、仲介手数料はしっかりと支払いますけどね。
沢山の時間を割いてもらっているのであれば、当然だと思います。
ただ、営業マンの対応が良い、スピーディーである、不手際をおこさない、良い物件を色々と探して提案してくれていたことが前提となりますが。
物件によっては、保証会社が利用必須だったり、初期費用の雑費が高かったりしますから、ここらへんも要チェックです！
2-3.営業マンとの信頼を築いておく
信用できそうな営業マン、相性が良さそうな営業マン、仕事ができそうな営業マンがいれば、信頼を置いて物件探しを任せちゃいます。
お客さんから信頼を置かれれば、営業マンも嬉しいでしょうから。
基本的には、売上制である営業マンも売上がたつことが嬉しいですけれども、、それよりも嬉しいことはお客さんから感謝されたり、お
客さんが友人や知人の方を紹介してくれたりすることです。
そういうことは売上をあげるよりも嬉しいものです。
2-4.初期費用が無い場合には、予算も伝えておく
初期費用が無い場合には、予算も伝えておきます。
なるべく、礼金がかからない、仲介手数料がかからない、雑費も安い、保証会社の利用も必須でない物件を探してもらいます。
予算を伝えておかずに、契約時になって仲介手数料の交渉をするのは、さすがに間違った行為だと思います。
さいごに
仲介手数料を半額や無料にできるかどうかは、物件次第のため、気にせず営業マンに確認しましょう。
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