借地・底地問題の解決に向けて
地主として底地を整理・処分したい方や、借地権を売却したい借地人の皆様へ。また、借地・底地の問題に関心をお持ちの方々へ。
平成４年以前になされた借地契約は旧法借地権となります。
もし、お子様が借地権を相続した場合、その権利はお子様に引き継がれる仕組みとなります。
子供の代になってしまうと、地主や借地人の付き合いがまったくなくなってしまい、借地・底地の整理が遠ざかってしまうこともあります。
借地権を地主が買い取るか、底地を借地人が買い取ることで、借地・底地問題は解決の一歩を踏み出せます。しかし、現実にはそのようなケースが必ずしも多くないのも事実です。
東京都内では土地の権利が旧法借地権である借地権付き戸建てが多く売買されていますが、底地の売買はそんなに多くありません。
底地は収益性が低く、借地人が関わる土地を購入希望する個人は限られ、多くは業者が買い取ることが一般的です。
こちらのページでは、借地権や底地に関する買取業者をリストアップしています。
借地権や底地の売買を考える際に役立つ基本的なQ&Aも掲載していますので、ぜひご参考にしてください。
1.借地権、底地の買取業者の一覧
当社が運営してる買取専門の公式サイトです。
東京の借地権の買取査定・相談なら弊社までご相談下さい
住友林業レジデンシャル様は、借地権の売却という分野においては業界一番手を走っている会社です。借地権の売却の手伝いだけでなく、買取もされているようです。
住友林業グループの賃貸管理をしている会社です。借地権の売却や相続対策のセミナーも行っています。「借地権事業部」として借地業務を専門に行っており、借地権譲渡に特化した業務体制を敷いております。
マーキュリー様は借地権や底地の売買だけでなく、直接の買取もされているようです。地主さんとの調整や交渉、底地との同時売却など、どんな相談も受けられています。また借地権だけでなく、再建築不可等の難ありの土地も対応されているようです。
借地権者様のお悩みを早期に解決するべく「迅速・的確・わかりやすい説明」で借地権者様の対応をさせて頂き、年間1000件の問合せ実績による経験・知識で安心をご提供いたします。
新青土地コーポレーション様は、借地権・底地の売却だけでなく、借地権・底地の評価や相続について、また買戻し・等価交換、借地権の更新、地代・更新料・各種承諾料などについて、等多岐にわたってコンサルティングをされているようです。
借地権の売買、借地権の相続、更新、地代の問題、借地に纏わる様々なトラブルのご相談、底地の整理・売却の相談を受けています。借地権に関する知識と実績豊富なスタッフが、皆様の借地権売却を全力でサポートを致します。
ピタットハウス上野昭和通り店は借地権の買取専門サイトや、借地権の無料相談サイトを開設されていて、借地権の買取に積極的に力を入れているようです。買取対応エリアは東京、埼玉、千葉、神奈川となっています。
どんな状態の借地権でも買取りしています。老朽化が進んだボロボロの建物でも、買取ります！「地主とのトラブルが解決するまでは買えない」、「更地に戻さないと買い取れない」などの条件を要求することもせず、どんな状態の借地権でも現況で買取りをしております。
1-1.借地権の譲渡を地主が承諾してくれない？
借地権を売却する際には、地主の承諾が必要となります。
地主が借地権の譲渡を認めない、建て替えや契約の更新を許可しないという事例はよくあります。
地主が第三者への譲渡や更新を拒絶をして、借地人に対して明け渡しを求めるためには正当事由が必要です。
過去の判例から分かるように、旧法借地権は借地人の権益を保護する傾向があり、地主の正当な理由が認められないケースが多いです。
借地人が借地権を譲渡しようとする際、地主が承諾をしてくれない場合、いくつかの理由が考えられます。
地主側で共有名義人が多くて話し合いが進まない場合や、法人との連絡が難しい状況もあります。
最終的には地主が借地権を買い取ることもあるため、まずは円満な交渉を心掛けることが大切です。
また地主がどうしても承諾をくれない場合には、借地非訟手続きを行うことで、1年以内におおむね地主と借地人の紛争を解決することができます。
借地非訟事件の種類
- 借地条件変更申立事件
- 増改築許可申立事件
- 土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件
- 競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
- 借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件
下記、裁判所のホームページもご参考くださいませ。
1-2.底地だけを売れるのだろうか？
底地を所有されている地主の方々の中には、地代収入が多くないために資金繰りに困るケースや、底地を売却したいとお考えの方が増えています。
底地を売却する際には、以下のような選択肢が考えられます。
- 借地人への売却
- 不動産業者への売却
- 投資家や資産家、法人への売却
借地人が底地を購入する場合は、借地人と地主の双方にとってメリットがあります。
借地人が底地を買うことで、借地人にとって土地の権利が所有権になり、売却や建て替え・更新だって制限がなく自由になります。
また、借地権に比べて、土地の権利が所有権であれば高く売却できるようになります。
ただし、借地人が高齢で相続人がいない場合は難しいこともあります。
また、借地人と共同で土地を売却する方法や、等価交換を通じてそれぞれ所有権を持つ方法もあります。
こうなってくると、専門の不動産会社がどこまで協力して動いてくれるかです。借地権や底地の売買に実績がある不動産会社に依頼すると良いでしょう。
底地を買い取って入れる不動産業者や法人もあります。ただし、収益性が低く、底地の評価の割合で買い取ってもらうことはむずかしいです。
最良の選択肢は、借地人に買い取ってもらうか、借地人と連携して底地を整理することです。
1-3.借地権割合
国税庁が公表している路線価図には借地権の割合が定められています。特に地価の高いエリアでは、借地権の割合が高くなることがあります。
あくまでも借地権の割合は相続税の金額を算出するために定められていて、必ずしも売買の為の基準になるわけではありません。
たとえば、借地権の割合が70%で宅地の評価が4000万円であるとしても、地主に2800万円で買い取ってもらう・・・という提案は、簡単には合意に至らない可能性があります。、まとまる話もまとまらなくなるかもしれません。実際の話し合いでは、さまざまな要因が影響を及ぼすでしょう。
また、地主が土地を買い戻したいと望んでいる場合は、状況は異なるかもしれません。
借地権割合にこだわってしまうと、借地人・地主が協力して借地・底地の整理をする、またどちらかが買い取るといった話は決裂してしまいます。
借地人・地主、双方の利益を考慮し、円滑なコミュニケーションを保ちながら、価格の割合を話し合うことが重要です。
1-4.借地権、再建築不可、築古物件という三重苦
借地権、再建築不可、築古物件という悪条件が重なりあっている不動産もあります。
再建築ができない土地の場合、借地権や底地の整理を行っても新しく建物を建てることはできない制約があります。
このような土地の場合、再建築不可や借地権を扱っている不動産業者に売却することで効果的な解決策が得られることがあります。再建築ができない土地でも、専門の業者が対応してくれることでスムーズな手続きが可能です。
下記のページもご参考くださいませ。
再建築不可物件について詳しく解説しています。建て替えが出来ない不動産、相続不動産を高く売るためにはどうしたらよいだろうか。再建築不可の土地を直接買取もしております。
さいごに
地主の立場から、借地権の更新拒絶を裁判所に認めてもらうことは難しいです。借地人に対して高額の立ち退き料を提示しても正当事由なしとされた判例もあります。
多くの場合、借地期間の更新がなされているのです。
借地権や底地の問題を解決するには、不動産業者のコンサルティングが重要です。
そのため、借地権や底地に関する売買業者や仲介業者の情報をまとめました。借地権や底地に関する悩みを抱えている方は、専門の不動産業者をぜひご利用ください。
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