不動産仲介会社に空き家の売却依頼をして、すでに半年が経過しても、一向に進展がない。
売却依頼してる不動産仲介会社が営業活動してるかどうか不安になってきたので、直接買取業者に空き家を買い取ってほしい・・・
そんなご相談が多いですね。特に、東京ではなく千葉県や茨城県、栃木県などからの相談が多いのです。
その理由は、田舎や地方の土地や建物は売買需要が非常に低いためです。
30坪から40坪の土地建物であっても、100万円以下という安い価格で多くの物件が市場に出ています。そのため、売れない更地や空き家を処分することは非常に難しい状況となっています。
一部の自治体では、空き家バンクの設立や空き家取得、リフォームの助成制度を設けています。
田舎や地方では、無料で引き取り手を見つけることが難しく、自治体もリフォーム支援をしているようですが、現実にはうまく機能していないケースもあります。
空き家を放置することによるトラブルが増加しており、今後は所有者に対して勧告や罰則が課せられるケースも増えてくるでしょう。
こうした点も含めて、このページでは空き家の処分に困っている方々に向けて、売れない不動産の処分方法や空き家の買取業者についてお伝えします。
1.売れない空き家を処分するには
売れない空き家や空き地を処分するには、有効な活用方法を見つけるか、買取業者を探す必要があります。
いくらタダでも、有効活用できない空き家を引き取ってくれる業者はいません。
不動産業者が買い取ってくれる場合は、以下の3つの方法で活用されることが一般的です。
・賃貸物件として収益化する
・リフォームして再販する
・建物を新築する
相場よりも安く売られている場合、個人の方が住宅として購入することも考えられます。
そのため、多くの人に物件情報を知ってもらうためには、空き家バンクへの登録や不動産ポータルサイトへの掲載が欠かせません。
不動産ポータルサイトへの登録や広告掲載は、不動産仲介会社に売却依頼をして手配する必要があります。
なかなか売れない空き家を処分するには３つの方法があります。
- 不動産業者に買い取ってもらう、引き取ってもらう
- 空き家バンクに登録する、自治体に寄付する
- 売却依頼してる不動産仲介会社を変更する
東京でも空き家の数は増加していますが、多くの方がリフォームして活用する傾向にあり、そのため東京の空き家には売買の需要があります。
東京では、空き家を更地にしてしまうと固定資産税が高くなるため、相続した空き家を解体せずに放置しているケースも多いです。
特に東京23区の空き家は、売却を検討した場合、需要があるため比較的スムーズに売れるでしょう。
しかし、地方にある空き家の問題は異なります。一部の地域では買い手がほとんど現れず、100万円以下の空き地や空き家が多く存在し、売却が非常に困難な状況です。
1-1.業者に買い取ってもらう
東京でも管理放置されている空き家は多く存在します。
以下のような事情があるため、売却が難航しているケースが見受けられます。
- 親が施設に入居している
- 遠方に住んでいて相続したものの売却ができない
- 親が亡くなってから売り出してるがずっと売れない
事情は人それぞれですが、住宅を長く空き家として放置していると、近隣へ迷惑をかけてしまう問題も発生します。
売れない空き家を迅速に解決する手段として、不動産業者に買い取ってもらう方法があります。
現金で即買い取ってくれるのが不動産業者です。
場合によっては二束三文で引き取ってもらうことになります。
特に以下のようなケースでは、個人では対応が難しい場合があります。
・残置物が多くて、処分代だけでも相当かかる空き家
・リフォームが必要なボロボロの家
かなりの残置物がある場合や建物がボロボロの場合には、個人の方では手におえないかもしれません。
残置物処理、建物のリフォーム代が非常にかかるからです。
先に残置物処理代を支払って、処理代が物件の売値よりも高くついてしまったなんてことになりかねません。
残置物があるまま現況で買い取ってもらったほうが賢明です。
毎年、維持管理費や固定資産税がかかるのであれば、はやめに売却したほうが賢明です。
不動産業者のメリットとして、現況渡しで対応してくれる点が挙げられます。
つまり、残置物があったり建物に欠陥や不具合があっても、不動産業者は現状のままで買い取ってくれるのです。
1-2.空き家バンクに登録する
地方に所有する空き家を処分する方法として、空き家バンクへの登録が一つの選択肢となります。
空き家バンクは、自治体が公開しているウェブサイトです。
一部の自治体では、空き家の購入やリフォームに対して助成制度を提供している場合もあります。
まずは、自治体のホームページをチェックして、空き家バンクが設けられているか確認しましょう。
しかし、不動産業者の視点から見ると、現状では空き家バンクが効果的に機能しているとは言い難い状況です。
空き家バンクに掲載されている物件は無料では売買されず、建物の契約不適合責任の免責や再建築の可否、接道状況などが詳細に記載されていないこともあります。そのため、空き家バンクのウェブサイトにアクセスする人数が限られており、不動産取引が活発に行われていないのが実情です。
不動産仲介会社が提供する物件情報は信頼性が高く、物件調査がしっかりと行われています。それに比べると、空き家バンクに掲載されている物件情報の信用性は低いと言えるでしょう。
空き家問題は社会的な課題として取り上げられることが増えています。自治体の空き家バンクが今後、不動産を探す方々から注目を集められるようになれば、より良い解決策となるかもしれません。
1-3.不動産仲介会社を変える
専任媒介契約してる不動産仲介会社を変えることです。
不動産仲介会社は売却のために主に以下のような業務を行います。
- 物件調査、役所調査
- インターネット掲載、レインズ登録
- 問い合わせ客に物件の案内、提案、住宅ローンの紹介
- 売買契約、引き渡し
不動産仲介会社によっては、インターネットでの物件掲載を行っているかどうかが異なります。ネット掲載には費用がかかるため、一部の会社では行っていないこともあります。
また、レインズとは不動産業者しか閲覧できない物件情報のデータベースです。レインズへの登録は無料で行うことができ、十分に成約に繋がる可能性があります。
レインズに登録しておくことで、他の不動産仲介会社が顧客を紹介してくれる可能性が高まります。
ただし、さらなる可能性を追求するならば、atHomeやYahoo!不動産、Home’s、SUUMOなどのポータルサイトにも物件を掲載することが重要です。
住宅や土地を探している方々は、こうしたポータルサイトを必ずチェックする傾向にあります。
1-4.地方の土地の現状と対策
地方の土地においては深刻な状況が見受けられます。駅や市街地から近い便利な場所でなければ、売却が難しいのが実情です。
中古の一戸建てや築浅の物件が数百万円から一千万円前後で売られています。
もっと安いところになると、中古の一戸建てが200万円から300万円という価格で取引されてるところもあり、土地の価値が全く無いとみなされているのです。
地方の空き地や空き家の所有者は、近隣不動産がどのような価格で売買されているのか、その土地の相場について正確に把握することが重要です。
たとえば、400万円から500万円の価格帯で取引されている地域で、同じエリアで1000万円という価格で空き家を売り出しても、ほとんど売れる可能性はないでしょう。
地方や田舎における空き家問題は深刻化しており、少子高齢化が進行している中で、東京一極集中の現状において、国や行政が地方の空き家問題を解決するのは困難と考えられています。
地方の土地の所有者は、欲に目を向けずに手放すことを検討するべきでしょう。
不動産を売りたいお客様にとって、地方の土地の現状を理解し、適切な対策を立てることが大切です。
2.売れない空き家は田舎が原因！？
東京都とその他の地方エリアとでは、公示価格には2極化が見られます。
東京は人口流入が多く、高層ビルや賃貸マンションの建設も盛んで、経済的に活況を呈しています。
一方、地方では人口が減少し、商店街の衰退や商業施設の建設が進まないなどの課題があります。
経済的な需要が少ない地方エリアでは、不動産を購入しようとする人が少なく、安値で不動産が売り出されても売買が成立しにくい状況が見られます。
相場よりも安く売られている場合でも、一部のエリアでは全く買い手がつかないケースもあります。このような地域では住宅の問い合わせが全くない状況が生じています。
将来的には空き家の数は増加していく見込みであり、売れない空き家や空き地が増え、国や自治体が地方の問題に積極的に取り組まない限り、地方や田舎の空き家問題は深刻化していくでしょう。
2-1.東京の土地は難ありでも売れる
東京23区の空き地や空き家は、状態がボロボロであっても売れる市場です。
土地が高くて、売り物がなかなか出ないエリアであれば、難ありの土地であっても買い手はつくのです。
例えば、田舎では綺麗にリフォームされた平成築の一戸建てが700万円から800万円で1年以上売れ残っていることもありますが、東京では10坪程度の狭小地で道路に面していない、築年数不詳でボロボロの一戸建てが2000万円台で売買されることが多いのです。
建物がボロボロ、土地が小さくて変形している、旗竿地、再建築不可、敷地いっぱいに建物が建てられている、こんな難ありの条件でも、東京では問題なく売買されています。
一方で田舎の空き家問題は、買い手がつかないために相続する子供たちにとって潜在的な問題を抱えていると言えます。
子供たちに相続させないために、生前に不動産を処分しておきたいという相談が増えているのも現実です。
2-2.需要の少ない田舎の土地
所有している土地の需要があるかどうかは、インターネットで簡単に調べることができます。
所有している空き地や空き家が以下の条件に該当するか確認してみましょう。
- 駅から10分以内かどうか
- 駐車場がついているかどうか
- 市街地から近いかどうか
- コンビニやスーパーが徒歩圏かどうか
また、atHomeやHome’s、SUUMOなどのポータルサイトで同エリアの売り出し物件や賃貸物件を調べることも重要です。
売り出し価格と成約価格は異なる場合があるため、様々な角度から需要があるかどうかを判断する必要があります。
もしも月に数件の反響があるものの、半年や1年と成約に至らない場合、それは需要があるが相場よりも高いと見なされている可能性があります。
そのような場合は価格を下げることで、いずれ成約する可能性が高まります。
一方で需要がほとんどない空き地や空き家の場合、不動産仲介会社の販売活動や広告活動を行っても、月に1件の反響すら得られないこともあります。
需要の少ない田舎の土地を売却する際は、市況を正確に把握し、適切な価格設定やアプローチが重要となります。
2-3.安値で売る
田舎の空き地や空き家を処分するには、時には二束三文で引き取ってもらうという気持ちで臨む必要があります。
もちろん、エリアや立地、土地建物の状態にもよりますが…
土地の大きさ（坪数）、坪単価、公示地価、固定資産税評価額を気にして、「土地が大きいから◯◯◯万円以上で売りたい」とか、「坪単価◯◯万円以上で売りたい」といった希望を持つ方もいらっしゃいます。
東京の空き地や空き家であれば、再建築が可能であれば、そのような売り出し価格の計算が通用することもありますが、田舎のまったく売買が成立していない地域では、そのような計算は無意味なこともあります。
実際に坪単価が1万円でも売れない土地は沢山あります。そのような場合は不動産仲介会社も手数料にならないため、売却活動をあまり積極的に行ってくれないことも考えられます。
田舎の土地を処分する際には、現実的な視点で価格設定を行い、可能な範囲内で安値での処分を考慮することが大切です。
需要の少ない地域では適切なアプローチが求められるため、柔軟な対応が重要です。
2-4.空き家の買取業者一覧
当社運営サイトです。首都圏の空き地、空き家であれば買取の無料査定いたします。
解体費用を捻出するかどうか、現況のままで結構です。建物の有無は問いません。売却のご相談（買取保証サービス付き）もお受けしております。
都内及び近郊の戸建てや再建不可、空家の買取調査されています
自社で買取されない場合には、提携会社での買取もされています。リフォームやリノベーション工事もされています。
東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での不動産買取りをされています
首都圏での不動産、任意売却・競売・相続・遺産整理を主に不動産の買取から販売、賃貸管理等、不動産総合コンサルティングを行われています。
さいごに
売れない空き家を処分するには、仲介会社では対応してくれないこともあり、買取業者に買取もしくは引き取りしてもらった方が早道です
特に地方や田舎の土地の処分は今後ますます難しくなるでしょう。
もし居住用や賃貸用として活用する予定がない場合、できるだけ早く買取や処分を検討することをおすすめします。
空き家問題はますます深刻化しており、売れない土地や空き家を手放さないと潜在的な問題を抱えることもあります。
ですから、売却を希望する方は柔軟な発想で価格設定を考え、買取業者に相談することも検討すべきです。
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