東京都の空き家条例、特別措置法に対する5つの解決策

空き家を所有していて困っている方は、多いです。

こちらのページでは下記についてまとめさせていただきました。

・空き家条例や空き家問題

・空き家の有効活用

・空き家の売却の方法

・不動産買取業者

年々、空き家問題が深刻化しています。建物を放置していると、年々建物の価値は減っていきますので、売却や処分も検討しましょう。

1.急増する空き家問題

全国の空き家問題がニュースで取り上げられることが頻繁に多くなってきました。

少子高齢社会を迎えてきてる今日、東京都内でも沢山の新築マンションが分譲されてます。

だからこそ、中古マンションや一戸建ての空き家が急増しています。

空き家になってしまった住宅は、下記のようなケースが多いです。

新しいマンションに住み替えをして、空き家になってしまった住宅

両親が住んでいた住宅を相続したが、いまだに売却されていな空き家

駅から遠くて、需要が低いエリアのボロボロの空き家

再建築不可物件、狭小物件、既存不適格、擁壁物件で買い手がつかなく空き家のままの住宅

空き家になる家は借り手や買い手がつかないことも多いです。

人に貸せる家であれば貸したいという方も多いでしょう。

下記のように建物の状態や立地・周辺環境が悪く、借り手がつかないこともあります。

築年数が古い
設備も悪い
駅から遠い
駐車場が無い
間取りが悪い

1-1.空き家がもたらす問題点

借り手や買い手がつかない空き家を維持管理せずに長年放置してしまうと問題が多く発生します。

空き家で一番迷惑こうむるのが隣人や近隣の方です。

空き家を管理放置されると、建物が劣化してくることにより強風時や台風時に、隣地に外壁材や屋根材、建物の一部などが飛んでしまう危険性があります。

春から夏にかけては雑草や草木が生い茂ってしまう時期です。放置していると、必ず隣地に草木が越境してしまいます。

ボロボロの家が隣地にあるだけで景観が悪くなってしまいます。

空き家問題がさらに街全体に発展すると、シャッター街やさびれた街となってしまいます。

空き家は不審者の侵入や放火の危険性などを招く原因ともなる為、

自治体や国土交通省では空き家問題をどうにかすべく、空き家条例や特定空き家に対する特別措置法を施行しています。

1-2.空き家条例とは

空き家所有者に対する地方自治体の条例のことです。

平成26年時点では全国で401の自治体が空き家条例を制定しています。

空き家の所有者に対して適正な維持管理を義務つけるとともに、必要な措置などを勧告できます。

全国では空き家条例を導入している自治体が増えています。

実際に、家屋倒壊の恐れがあり、強風時に危険があるとして所有者へ勧告、措置命令、解体作業が行われた事例もあります。

1-3.地域ごとの空き家条例

平成26年時点で東京都内では7つの区、2つの市が空き家条例を導入しています。

千葉県では16の市、神奈川県では5つの市、埼玉県では18の市で導入されています。

東京都の空き家条例を導入してるエリア

足立区、大田区、渋谷区、新宿区、杉並区
墨田区、中野区、小平氏、八王子市

1-4.特定空き家に対する特別措置法とは

適切な管理や維持がされていない空き家が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており

地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため対応が必要ということで空き家に対する特別措置法が施行されました。

・固定資産税などの住宅用地特例の対象から除外。（最大で今の固定資産税の6倍近くまであがってしまいます。）

・所有者に対する勧告や命令、解体等の強制執行

・所有者に対する解体費用などの請求

特別措置法に関しては国土交通省のこちらのサイトをご覧ください。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

2.空き家に悩む所有者の現実

空き家の処分に悩んでいる人は、マンションに住み替えしたご高齢の方や亡くなった親の戸建てを相続した子供が多いです。

築年数が40年から50年経つと、建物の基礎や土台・構造箇所はかなり傷んでいます。

建て替えやフルリフォームをするにしても数百万円から1000万円、2000万円とかかってしまう為、現況のまま売却したい人が多いです。

売却や人に貸そうと思うものの、なかなか売却できない・借り手がつかないで5年、10年と空き家のまま放置されてることもあります。

空き家になってしまうと、誰も管理や点検をされないことがあり、建物の腐朽や雨漏りが加速してしまいます。

2-1.寄付できない現実

賃貸や売買の需要が低いエリア、地方や田舎のエリア、不動産取引が少ない地域では土地建物の売買が成立しづらいです。

解体費用が数百万円かかってしまう、更地にしてしまうと固定資産税が高くなってしまう。

また土地の寄付を自治体にお願いしても受け付けてくれない、そういう状況の中で空き家の処分に困ってる人は多いです。

東京都内でも寄付や引き取りをお願いしたいけど、できなくなくて困ってる方は多いのです。

特に難あり、訳ありの物件となると、処分がいっそう難しくなります。

再建築不可物件などは建て替えができない為、建物を毎年修繕しながら維持するしかありません。

建ぺい率容積率オーバーの物件、がけ地や傾斜地に建っている擁壁物件を処分したい、だけど誰も買ってくれなくて困ってるという方もいます。

2-2.固定資産税がかかる

不動産を所有していると固定資産税や都市計画税が毎年、数万円はかかります。

解体して更地にしてしまうと固定資産税が6倍近くになってしまう為、どんなにボロボロの状態になってしまっても解体できない都合があるのです。

このまま土地建物を処分できないとなると、死ぬまで無駄な税金を払い続けるのではないかと心配する方も多いです。

2-3.古家付き土地の売却、処分すらできない現実・・・

まったく需要がないエリアの古家付き土地となると、売却どころか無料で引き取り手すら、あわられません。

東京都内ならまだしも、他県の一部エリアでは不動産の処分に困ってる方は多いです。

3.不動産会社が提案する解決策5つのポイント

不動産をはやく処分したい、売却したい方の為の解決策を提案いたします。

ボロボロになってしまった家、需要が低いエリアの古家付き土地、再建築不可など土地に難がある不動産などは

当社にも売却や引き取りの相談が多いです。

3-1.買取業者の利用

仲介会社に売却の依頼をしてみたがまったく話にならない、売ることは難しいんじゃないかと言われた・・・

そんな方は不動産の買取会社に相談してみてはいかがでしょうか？

業者によりますが、一般的に市場価値が低い土地建物でも買い取って見事に再生している不動産会社は多いのです。

リフォーム系の買取再販会社

既存不適格・再建築不可など難あり物件を積極的に買い取る会社

建築基準法の43条但し書きや道路申請、隣地や役所との交渉に長けた買取会社

不動産仲介会社は物件価格が安いと仲介手数料も安くなるために本腰を入れて動いてくれません。

市場価値が低い土地建物は売買金額が1000万円以下になることがあるため、仲介手数料は安くなってしまいます。

500万円の不動産であれば、売主（所有者）からは21万円＋消費税しか報酬をもらえないことになります。

この報酬は東京都内であれば賃貸物件の報酬とたいして変わらない金額である為、

売買仲介の労力やリスクを考えると、仲介をやりたがらない不動産会社も多いのです。

3-2.土地の再生を行う

再建築不可物件などの場合には、建て替えができない土地の為、市場価値は低くなっています。

隣地や役所との交渉に長けてる不動産会社であれば、43条但し書きの許可や隣地の土地の売買等で再建築不可物件を建て替えができるようにします。

再建築可にすることで市場価値が相場に近くなるため、売買することが容易になります。

3-3.人に貸すには賃貸専門の業者に相談する

空き家を人に貸すには、不動産売買の会社に相談してはいけません。

賃貸専門の仲介会社に相談する必要があります。

売買系の不動産会社に比べて、賃貸専門にやってる仲介会社のほうが入居者付をすぐに行ってくれます。

売買と賃貸とではまったく畑が違う世界なのです。

賃貸専門の仲介会社2社から3社に訪問して、古家や空き家の賃貸活用について相談をしてみましょう。

賃貸専門の仲介会社でも、其々営業方法や集客方法がことなりますので複数社いくことをお勧めします。

・駅前の賃貸仲介会社、20代から30代の社員がほとんどの会社

・カウンター席が4席から5席しかなく、年配の方が1人～2人で営業してる会社

・大手チェーン系の賃貸仲介会社

・空中店舗にあり、インターネット広告（Athome、suumo等）を積極的に活用してる会社

3-4. 1社でも多くの不動産会社に売却依頼をする

売却を考えるにしても複数社にかならず相談や依頼をしてください。

市場価値が低い物件の売却依頼を受けても、本腰入れて売却活動しない不動産会社は多いのです。

1社に専任媒介の依頼をするならば、信用・信頼できそうな不動産会社や営業マンをしっかり見極めることです。

定期的な報告を行うことは不動産会社の媒介上の義務ですので、しっかりと不動産会社に仕事をしてもらいましょう。

3-5.土地建物の価値を知る

どんなにボロボロの不動産や人気がないエリアの物件だとしても、また再建築不可物件や既存不適格物件だとしても、

東京都内の物件であれば必ず買い手はいます。

土地建物の価値を知ったうえで、売りに出してしまいましょう。

・インターネットで同一エリアや類似エリアの売り出し物件を確認する

・不動産会社にいって過去の成約事例などを調べてもらう

・土地の形状が悪い場合、建築基準法の道に接していない場合にはその道のプロの業者に相談する

さいごに

空き家のままにしておくのは非常にもったいないことです。

相談する不動産業者を間違えなければ、ちゃんと売却できる可能性があるのです。

複数の不動産会社に相談することが大切です。