解体費用がかかる物件、現況のままで売却

築年数が古い一戸建て、アパート、小規模ビル、店舗付き物件、

建物が古くなってしまったら更地にしてから売却する方法もありますが、

更地にしてから売り出す場合、買い手が見つかる前に解体費用がかかってしまうため、現況のままで売却する方法をおすすめします。

建物の構造や、坪数（大きさ）、人力作業の有無、作業車の出入りスペース、駐車スペースが有るかどうかで、解体費用も大きく変わってきます。

また解体したら建物の滅失登記をしなくてはいけません。売れなければ翌年の固定資産税も高くなってしまいます。登記費用や税金の負担が増えるということです。

こちらのページでは、実際に解体費用がどれぐらいかかるのか、解体してから売却したほうが良いのか、解体してはいけない事例について説明します。

築古物件の売却をご検討の方は、ご参考くださいませ。

1.解体費用がかかってしまう物件

物件によって解体費用はことなります。現況のまま売るか、解体をして更地で売り出すか、どうすべきかお悩みの方も多いでしょう。

土地を売却せずに、しばらくはコインパーキング等で収益不動産（土地）として活用しながら所有されている方もいらっしゃいます。

解体業者はいくつもあるため、複数の業者に自分で解体費用の見積もりを取ることができます。

不動産業者紹介の場合には、不動産業者によってはキックバックを乗せてる場合があるため、自分で見積もりをとりましょう。

売りに出すのであれば、更地にした後で、土地家屋調査士に依頼して確定測量や境界確定をしておいた方が良いでしょう。

個人間の土地の売買では、公簿売買が一般的ではありますが、境界があいまいの場合には隣地立会いの上で境界確定や確定測量をしておくべきです。

但し、売主が一連の手続きを売却前から行っておくと、解体費用や測量費用、登記費用などの負担がかかってくるため、結局は現況のままで売却するほうが得策といえます。

※解体後、更地渡し
販売時や契約時には古家がたっていますが、引き渡し時までに更地渡しにすれば良いのです。売主にとっては金銭的な負担がない形で解体してから引き渡すことが出来ます。

1-1.解体費用の相場

木造の住宅、鉄骨造、RC造の物件の解体費用はどれぐらいかかるかご存知ですか？

東京の物件と地方の物件の解体費用を比べたら、地方の物件の方が解体費用は安いです。

駐車場スペースや隣接地との境界、敷地の状況、接道してる道路の広さ、人件費などの要因がでかいです。

道路が狭い、人件費が高い、土地がごちゃごちゃしてる東京は解体費が高くついてしまい、地方や田舎の物件のほうが安く解体できるということです。

わかりやすい目安として、東京都内の解体費用の相場は下記のとおりです。

木造住宅：坪３万円から４万円

鉄骨造：坪４万円から５万円

ＲＣ造：坪５万円から６万円

30坪の木造住宅であれば、90万円から120万円前後かかるということです。

駐車スペースが無い狭小地や人力作業が多くなってしまう土地だと、解体費用は高くなる傾向にあります。

また建物の解体費用以外にも地中埋設物の撤去や樹木の伐採撤去、庭石の撤去などによって費用が増します。

一般的な木造住宅３０坪であれば、100万円から150万円ぐらいかかると知っておきましょう。

1-2.固定資産税・都市計画税が高くなる

住宅用地に建っている物件を解体してしまうと、翌年から固定資産税や都市計画税が高くなってしまいます。

小規模住宅用地（200㎡以下の土地）であれば、建物を解体してしまうと、固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になってしまいます。

建物を解体することで、住宅用地の税金特例を受けられなくなるからです。

住宅用地の特例

引用：東京都主税局ホームページ

1-3.現況のまま売却か、更地渡しか

個人の方が築古物件を売り出す場合には、現況のまま売却しても問題ないでしょう。

不動産仲介会社が現況のまま買ってくれた買主に対して解体業者や建築業者の紹介をすれば問題ありません。

また引き渡し時までに更地にするという特約付きで売買契約することもできます。

一度、建物を解体してしまうと、翌年の固定資産税や都市計画税が高くなってしまうため、土地を有効活用しない場合には、所有者の税金負担が増すだけです。

空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されてから、空き家や古家を所有しておくことに心配されていらっしゃる方もいますが、倒壊寸前や相当のボロボロの状態でなければ、『更地にしておいたほうが良いだろうか』 などと、気にする必要はありません。

1-4.解体しては駄目な物件

解体しては駄目な物件があります。再建築不可物件です。

一度、更地にしてしまえば、建物を新築することは出来ません。

知り合いの不動産会社から『更地にした方が売れるよ～』と言われたので更地にしてしまった方、そういう方多いんですよ…そのようなことを言う不動産会社がいけないんですけどね。

また、その他にも狭小地やセットバックが必要な物件、建ぺい率オーバーしてる既存不適格物件、これらの不動産も要注意です。

同規模の建物を建てられない不動産って結構多いんですよ。建て替えでなく、リフォームしたほうがよい不動産があるってことも知っておいてください。

そのような不動産の場合は、現況のままで売るほうが良いのです。

1-5.仲介会社に依頼する

土地の大きさが20坪から30坪といった一戸建てあれば、現況のままで十分に売却することが出来ます。

不動産会社に売却依頼をすれば、中古一戸建て、古家付き土地として売りに出してくれるでしょう。

築年数が古い、ボロボロの物件の場合は、更地渡しという条件付きで売りに出せばよいのです。

1-6.買取業者に依頼する

住居系地域であれば土地の大きさが50坪から100坪以上、商業地域であれば50坪以上あれば

戸建て用地やマンション用地として買取業者が積極的に買い取ってくれます。

また、土地が小さくても1棟現場として、現況のままで買ってくれるのが買取業者です。

1-7.解体業者一覧

建物を解体するためには、建設業許可か解体工事業の登録が必要です。

東京都だけでも、解体工事を行っている業者の数は１０００社から２０００社はあるでしょう。

その中の東京の解体工事業者一部をまとめさせていただきました。

解体工事と言っても、家屋解体、内装解体、マンションの解体、ビル解体と分かれます。

• マツダジャパン株式会社
• 東京、埼玉県、千葉県、神奈川、一都三県を中心に、家屋解体や鉄骨・RC造の建築物の解体をおこなわれています。
• 自社施工業者の為、中間マージンなどが発生せずに、解体工事をおこなってくれます。
• 03-5933-0031

• 株式会社ジェイテック
• 解体・産業廃棄物収集運搬・人口手配
• 木造建築、鉄筋コンクリート造、鉄骨造などの建物の解体工事から廃棄物の収集運搬、中間処理、再資源活用、最終処分まで行われています。
• 049-293-5962

• 信成興業株式会社
• 店舗、オフィスなど幅広く内装解体、家屋解体を中心に東京都内で多くの解体工事の実績がございます。
• 048-996-3700

• 株式会社竹藤工業
• 東京の解体の専門会社です。
  東京と埼玉、千葉県のマンション、戸建、店舗、施設の解体工事のご相談を承っております。
• 03-5714-1377

• 有限会社清川興業
• 家屋解体工事をメインとした、建替え、借地返却、区画整理など、丁寧な施工をし、最後までサポートされています。
• 03-3878-6426

さいごに

更地にした後で、パーキングや太陽光発電、アパート建設といった土地活用を考えてるのでなければ

空き家になってしまったとしても、なるべく解体せずに現況のままにしておきましょう。

更地にしてから売却するにしても、売るのが遅くなってしまうと、3000万円特別控除の特例の要件を受けられなくなってしまう可能性があります。