日本の不動産、とくに東京の不動産は2015年から2016にかけて値上がり傾向にあります。
外国人の方は不動産購入が日本人よりもうまいです。
また現金一括で購入できる方が多く指値がとおりやすいことから、買った時点でキャピタルゲインを得られてる方も多いです。
これからどんどん、外国人の方、特に中国人の方が日本の不動産を多く購入していくかもしれません。
1.海外在住の外国人が日本の不動産を購入する
沢山の外国人の方が日本の不動産を購入する件数が増えていることを私は非常に強く実感しています。
東京で一戸建てやアパートを販売していると、エリアや価格帯にもよりますが、お問い合わせの約半数が外国人です。
収益物件であれば外国人からのお問い合わせ割合も増えています。
日本在住の外国人の方は日本の不動産を購入できますが、海外在住の外国人の方でも日本の不動産を購入できます。
外国人の方が日本の不動産を買うには
日本居住の外国人の方が住宅ローンを組んで、不動産購入する場合には永住権を求められます。
永住権のない外国籍の方でも住宅ローン対応してる金融機関はありますが、金利が高くなってしまいます。外国人の方が日本で現金一括購入するケースも多く、その場合には永住権等なくても問題ありません。
基本的には下記のものが不動産購入にあたって必要となってきます。
・在留カード
・印鑑
・住宅ローンを利用する際には、日本国内での収入証明書等
・住宅ローンを利用する際には、勤めている場合には社会保険証、個人事業の場合には確定申告書等
海外在住の外国人の方が日本の不動産を買うには
最近では、アジア圏在住の方、特に中国や韓国在住の方が日本の不動産を積極的に購入しています。
海外に住みながら日本の不動産を購入することは出来ます。下記の書類が必要となります。
但し、永住権をもっていない外国人の方は日本の銀行ローンを組んで購入は難しいため、現金一括決済となります。
・公証書（宣誓供述書）
・身分証明書（パスポート等）の写し
・印鑑（認印可）
1-1.国によって違う
国によっては、日本に入国する際にビザが必要となってきます。2014年12月時点では67の国が商用，会議，観光，親族・知人訪問等を目的とする場合には，入国に際してビザを取得する必要はありません。
また国によって日本に在留期間できる期間もかわってきます。
韓国はビザを取得せずに日本に入国できますが、中国やインドなどはビザを取得してから日本に入国する必要があります。
今日では、中国人が日本の不動産を積極的に購入しており、今後、日本の不動産会社が招へい人となって中国人が不動産を購入しに日本へ来るケースも増えるでしょう。
1-2.日本に滞在できる期間
中国の場合、観光目的で日本に滞在できる期間は15日もしくは30日となります。
日本で不動産を購入してから手続きをするための期間としては、15日だと現実的には難しいです。親族や友人、不動産会社等が招へい人や身元保証人となって、ビザを取得することで90日滞在できます。
日本に90日滞在できれば、不動産の購入から、その後のリフォーム計画や税金手続き、賃貸管理の計画までたてやすくなります。
協力してくれる日本在住の親族や友人、不動産会社がなければ、中国人の方が投資目的で日本の不動産を購入することは難しいでしょう。
1-3.不動産会社が招へい人となる
当社でも海外在住の外国人の方に対して招へい人となって、日本へ呼ぶための書類の手配をすることがあります。
当社の場合では、当社販売物件に興味を持った外国人の方が日本滞在中に買付等をしておいて、後日、契約や決済の為に、日本に再度くるのです。
再度きてもらうためには、当社が招へい人となって、招へい理由書や会社概要説明書、会社謄本、場合によっては身元保証書等を用意することになります。
外国人の方が不動産を購入する場合には現金一括であることが多く、ローンの手配などが無い分、不動産会社にとっては楽といえます。
但し、公証書やビザの取得の為に、帰国されてから準備するまでに1週間から2週間かかることがあり、また万が一ビザが下りなかった不測の事態を考慮すると
親族や身内の方が日本にいてくれたほうが安心して不動産取引ができるといえます。親族や身内が招へい人となってくれるし、万が一の際には代理人となって契約決済をしてくれるので、安心して購入することができるでしょう。
1-4.日本人が海外の不動産を購入する場合
日本人が海外の不動産を購入するケースも増えています。
シンガポールやマカオ、マレーシア、タイ、ベトナム、フィリピン、ドバイなどのアジア圏が発展していて、海外不動産投資に向いてきています。
特にシンガポール等は税率も低く事業家や投資家などの富裕層から人気があります。
日本、特に東京の不動産は全体的に物件価格は高く、それに付随する税金（不動産取得税や登録免許税、固定資産税）も高く、キャピタルゲインは中々得られません。
それに比べて、発展途上である海外の不動産では、キャピタルゲインが得られる可能性は十分にありえます。
但し、外国人の方が日本で現金決済をもとめられるように、日本人が海外の不動産投資を行おうとしても十分に現金が無ければ現実的に難しいでしょう。
2.不動産を購入してから
日本の不動産を購入（売買契約から決済）してから、日本に滞在してる間にリフォーム業者や管理会社等の選定をしなければいけません。
また海外在住の方でも、日本の不動産を購入したら不動産取得税や固定資産税などの支払いや家賃収入等の申告をする必要があります。
この場合には、納税管理人の選定をして、「所得税の納税管理人の届出書」を税務署に提出することになります。
2-1.売買契約、決済をしてからリフォームまで
日本に、不動産購入からリフォームの計画まで手伝ってくれる親族や友人がいれば、あなたにとって大きな助けとなるはずです。
日本の不動産を投資目的で購入する場合には、中古物件であれば、リフォームやクリーニングなどの計画が必要となります。
リフォームに関しては、不動産会社からのリフォーム業者の紹介、またインターネットで工務店やリフォーム会社を探すことが出来ます。
日本のリフォーム業者の数は10万社近くあります。但し、専門分野が異なる為、個人の方だと何処の業者に依頼したら良いのか迷われることが多いです。
日本のリフォーム業者
・工務店 ・設備業者 ・屋根、外壁業者 ・左官屋 ・クリーニング業者
・塗装業者 ・内装工事業者 ・サッシ工事業者 ・個人大工
迷った時は不動産会社から複数社のリフォーム業者を紹介してもらいましょう。
当社でも数十社のリフォーム業者や大工、塗装業者とのネットワークがあり、ご紹介することも可能です。
2-2.海外から送金をする場合
海外から日本の銀行に送金をする場合には、余裕持って送金手続きをしておく必要があります。
また中国等は海外送金の規制や外貨の両替交換の規制などがあります。
送金をする際には、スイフトコードや銀行名、口座番号、受取名義人名などを英字アルフェベット表記で間違いなく手続きをする必要があります。
海外の銀行によっては、他の銀行を経由して日本の銀行に送金されるため、日数がかかる場合もあるのです。
余裕を持って、決済日の1週間から2週間前には送金手続きをしておいたほうが無難です。
2-3.物件の管理、入居者付
購入した物件を賃貸募集かけて人に貸すために、管理会社の選定をしなければいけません。
なるべく物件近くの管理会社がお勧めです。物件近くの会社であれば、物件の案内、入居者のトラブルなど迅速に対応してくれるからです。
管理会社を選定すれば、あとは入居者付をやってもらいましょう。
賃貸条件（家賃、敷金、礼金、ペット可否、その他）を決めたら、賃貸募集をかけることになります。
また物件によっては、サブリース業者が高く借りあげてくれる場合があります。
シェアハウスや民泊が流行しており、一戸建てやアパートでも、業者が高く借りてくれるのです。
2-4.納税管理人の選定
国内に住所を有していない又は有しないこととなる場合には、納税管理人を選定することになります。
家賃収入がある場合には、確定申告をしなければいけなく、納税管理人を通して確定申告を通すことになります。
確定申告に関して、税理士に依頼する場合には管理会社や親族等に安く対応してくれる税理士法人を紹介してもらいましょう。
さいごに
海外在住で日本の不動産を購入したい方、お気軽に当社までご相談くださいませ。
物件探しから、リフォーム業者の紹介、ビザや招へい書類のご相談もお受けしております。
東京都内の物件探しは、お客様のご条件をお伺いした上でお探しさせていただきます。
