共有名義人が多い土地や不動産を売却したくても、勝手に売却することはできません。
原則、共有名義人の承諾は必要なのです。こういった共有名義による売れない問題をつくらないためにも、相続時には単独名義としておくのがベストなのです。
もし、共有名義人が多い不動産を売却する場合には、不動産の価格や相場を適正に出してもらい、共有名義人の間で価格の認識を一緒に持つことが大事です。
1.共有名義で所有してる不動産
不動産を共有名義で所有していると、勝手に売却がしづらくなります。
持分だけ売却は出来ますが、一戸建てやアパートなどの場合には持分だけ買ってくれる方は、いないでしょう。
共有名義で相続することは問題を先送りすることになってしまうため、相続する際には単独名義にしておいた方が後々処分や売却がしやすくなります。
家族間が仲悪くなってしまったり、弁護士が介入することにならないのが一番です。
資産や相続財産が多くて、兄弟間や家族間の中が悪いと、争続に発展してしまいます。また共有名義にしてしまったことで売るに売れなくなってしまうこともあるのです。
1-1.親から相続した不動産
現金と違って、不動産は分けることがむずかしいです。
相続する方が複数いる場合には、共有名義でいったん相続する方も多いです。
家族間や兄弟間では、立場の違いによって財産相続の話が中々まとまらないことがあります。
家族みなが、居住用として、収益物件としても、活用しないのであれば、すぐに現金化して分割すればよいでしょう。
実家の土地や代々引き継いでいる土地等は相続人によって考え方も変わってくるでしょう。
相続の争いをおこさないためにも、被相続人である親が生前に相続対策をしておきましょう。
こちらのページ«財産、遺産相続で揉めないよう不動産をうまく分ける»もご参照くださいませ。
1-2.夫婦で共有してる不動産
夫婦で不動産を共有してるケースも結構あります。夫婦ともに扶養でなく働いている場合には、夫のお金と妻のお金と区別して、共有名義で住宅購入してる方もいるでしょう。
問題となってくるのは、もしも夫婦が離婚した際の不動産の分け方でしょう。
夫婦で共有名義の場合には、離婚した際に不動産の所有や売却にあたって揉めやすくなってしまうことです。
また財産分与による所有権の移転では、登録免許税や不動産取得税はかかってきます。
1-3.共有名義のメリットデメリット
共有名義で不動産を所有していることのメリット・デメリットがあります。
相続人それぞれが世帯をもっているとすると、それぞれの考え方や立場があるため、相続人である兄弟間や親子間の考え方も変わってきます。
なるべくは単独名義にて相続しておいた方が、トラブルにならずにすみます。
メリット
・購入時においては税制の特例や住宅ローン控除がどちらも受けられる（夫婦購入の場合には、夫も妻もローン控除が利用できる）
・家族に勝手に売却されない、売却されにくくなる
デメリット
共有名義人同士の意見がまとまらないと、家が売りづらくなる
共有人の1人が認知症等になってしまうと、売却までの手間が増えてしまう
不動産の維持管理を共有名義人が公平に負担しないと、トラブルになりやすい
1-4.単独名義で相続する
遺産を分割する際には、3種類の分割の方法があります。
・現物分割
土地、収益物件、ビル、現金（預金）、証券などの遺産がある場合、相続人それぞれにうまく分ける方法です。
相続人A、B、Cがいた場合には、Aには土地と証券・Bには収益物件と預金・Cには収益物件といったようにそれぞれの財産を単独名義で所有することにします。
差額が発生する場合には、代償分割で調整します。
・換価分割
相続財産や不動産を売却して、現金化してから相続人同士で按分して分ける方法です。
実家に誰も住まなくなって空き家になってしまった場合には、この方法がお勧めです。
・代償分割
現物分割では対応が難しい場合に、代償分割をすることになります。
遺産が収益物件だけであった場合、相続人AとBがいたとして、Aが単独名義で収益物件を所有することにします。
Aはその代償として現金3000万円をBに与えることにします。
共有名義で問題を先送りにしないで、単独名義で相続するか、売却して現金化することで相続人で分けた方が良いでしょう。
2.共有名義人が多い土地を売却する
遺産の分割がうまくいかない場合には、いったん相続人同士の共有名義にしておきます。
2人ならまだしも、相続人が多くなってくると、後々の売却や活用が難しくなってくるため、本来は共有を避けておきたいところです。
共有が長引いてしまい、叔父や甥などとの共有にまで発展してしまうと、後々不動産の処分が面倒なことになってくるため、はやい段階で売却するか、共有を解消しましょう。
2-1.共有名義の不動産を売る為に
不動産が共有名義になっている場合、共有名義人全員の承諾が必要になってきます。
勝手に売却することは出来ない為、不動産会社に売却依頼をする前に相続人同士で話をしておきましょう。
売るにあたっては下記のようなことが必要になってくるからです。
・売買契約書に実印にて捺印、決済時に印鑑証明書等の提出
・契約、決済時に原則、共有名義人の立ち合いの必要あり（遠方や施設にいるなどの事情を除く）
・権利証もしくは登記識別情報
2-2.土地を分筆して売る
土地の持分だけを買ってくれる個人の方はいません。業者が買ってくれる場合もありますが、相場よりかなり低くなってしまいます。
相続人同士で話がまとまらずに自分の持分を売却したい場合には、土地を分筆して売るという手段があります。
但し、分筆するにしても測量と境界確定をしなければいけなく、土地家屋調査士に支払う費用も最低数十万円はかかってきます。
また分筆の仕方で土地の価値もかわってくるため、ここでも共有名義人同士で話をまとめるる必要があります。
土地が大きい場合には、土地を分筆して共有を解消されることはよくあることです。
2-3.不動産業者による立ち合い
共有名義が多い場合には、共有名義人同士の意見をまとめなければいけません。
大きな土地や収益物件であって、多くの共有名義人がいる場合には、話し合いの場にて不動産業者の同席があっても良いでしょう。
不動産業者の意見や提案があって、不動産の評価や活用方法・相場などを相続人が理解することで、共有名義の解消につながる可能性もあります。
2-4.兄弟間、親族間の売買では税金がかかる
共有名義を解消するために、共有名義人の間で売買をするケースもあります。
現金で決済できるのであれば問題ないですが、難しい場合には銀行等による資金調達をしなければいけません。
要件を満たせば住宅ローン控除も活用できます。
ただし、身内間の売買では、税制の特例など（3000万円特別控除）など活用できない為、譲渡所得税などの税金がかかる場合があります。
さいごに
共有名義人の数だけでなく、物件の種別（土地、アパート、一戸建て、マンション、収益物件）によって、共有名義の解消方法もかわってきます。
当社にて共有名義人が多い不動産の売却相談、共有持ち分等の売却相談もお受けしております。
お気軽にご相談くださいませ。
