囲繞地通行権～私道トラブルを防ぐためにも

1.売買するときに私道のトラブルが発生しやすい

私道持ち分が無い袋地の物件を購入した時に、囲繞地所有者が私道のルールや通行権に関して厳しく言ってくるかもしれません。

古家が立ち並んでいるようなエリアでは境界が明示されていないこともあります。

それに境界標や杭等が設置されていないと、リフォームや工事の時になってトラブルになることもあります。

売買するときには売主に確定測量を行って境界標を設置する、通行・掘削の承諾書をもらっておくことが理想です。

私道の持分があれば他の私道所有者から通行の承諾書類等をもらいやすいですが、持分が無い袋地所有者は囲繞地所有者から通行承諾をもらえないことも多いです。

1-1.売るときに通行承諾をもらう

通行に関する権利をしっかり書面で確保していれば問題ないのですが、隣人からの好意や黙認により通行しているケースも多いのです。

袋地の場合には、通行承諾や掘削同意を隣人や私道所有者からもらいます。

そうしないと、将来その袋地の物件を売りづらくなってしまいます。

中古住宅購入で買主が一番不安になるのが、隣人・近隣トラブルの可能性です。

通行や隣地トラブルを抱えていると、売れづらくなるのは当然ともいえます。

もし、袋地を購入しても長年通路として使用されていたのであれば、所有権が移転しても囲繞地通行権は認められます。

ただ、リフォームや通行の問題を考えると、通行承諾や掘削同意書の取得はしておいたほうが良いでしょう

1-2.囲繞地の所有者

囲繞地の所有者からしたら、囲繞地通行権を認めたくない人もいます

囲繞地の所有者によって、そうなってしまう感情は様々です。

・囲繞地通行権者がいると、将来的に売却するときに土地建物の価値が減ってしまう

・土地の税金や償金を負担していないのに、勝手に通行してほしくない

・土地の所有権を持っていないのに、挨拶やお礼がない。土地を無断使用してるという認識をしてほしい

不動産会社が囲繞地所有者にしっかりと交渉をしておくことで、不動産売買された後、第三者に所有権が移転された後にトラブルを防ぐこともできます。

1-3.袋地の所有者

囲繞地通行権は法律上の権利に基づいているのであるから、私道の持ち分が無くても袋地の土地を売ることは出来ます。

囲繞地通行権は、最低限の幅員まで認められます。1ｍから2ｍくらいまでの幅が多いです。

旧所有者が通行していた場合には、好意で通行を旧所有者にだけ黙認していたという隣地の方の主張もあるでしょう。

売買行為を行う場合には、通行地役権の設定や通行承諾の書面を交わす、分筆してから土地の売買をする等の手段をとることもあります。

1-4.通行権はあるが、一般の買主は私道トラブルを懸念する

隣地の方の通行承諾などを得ていない場合には一般の買主は購入後の通行トラブルを懸念します。

個人の投資家や不動産業者などは価格が安ければ、購入してくれます。

不動産会社に依頼して囲繞地通行に関して隣地と解決できなければ、一般の個人の方へ売却が難しくなります。

囲繞地通行権は法律上の権利に基づいてるケースであったとしても、境界確定や通行承諾書の取得、地役権の設定などすることで隣人と解決をしておくべきです。

2.囲繞地通行権をめぐって和解するには

囲繞地通行権とは、袋地所有者が公道まで通行できるように認められているものです。

性質としては囲繞地の所有者の承諾を要しないで法律上当然に認められるものです。

ただし、将来的にリフォームや再建築する場合には隣地の承諾が必要になってきます

。また大きな近隣トラブルに発展してしまうことを避けるためにも囲繞地通行権をめぐって双方の経緯や意見を取り入れた上で和解しておきたいところです。

その仲介としての役割を果たすのが不動産会社です。

なるべくは、訴訟にならないように話し合いや書面で解決をしておきたいところです。

2-1.長年道路として供されてきたら・・・

従来より無償で通行してきた、長年通路として使用されてきた場合には無償の通行権が認められることが多いです。

あくまで囲繞地所有者の損害が最小になるように幅が確保されることが前提となります。

共有地の分割または土地の一部譲渡の結果、袋地が生じた場合には償金を支払う必要はありません。（民法第213条）

ただし、別に公道に接している通路があるのであれば、囲繞地通行権は認められません。

その場合には基本的に通路の所有者の承諾や使用賃借契約等が必要となります。

袋地所有者としては、うまく土地建物を売却するためにも穏便に囲繞地の問題を解決しておきたいところです。

そのような土地は境界が確定されていないことも多いです。

売却する際には確定測量の負担を申し出ることや、通行承諾の償金（お礼金）などをお支払するのも一つの方法です。

2-2.不動産会社がしっかりと話をする

法律上の原則や事例を交えた話をしないと、話し合いがむずかしいでしょう。

それに不動産会社の営業マンが囲繞地所有者の立場を理解した上で交渉をしないと、門前払いをされてしまいます。

囲繞地の無償通行権があったとしても、隣人の承諾が得られない限り、個人の購入希望者の不安を払しょくすることはできません。

また再建築不可物件などの場合には、金融機関の融資を受けるには通行承諾の提出を求められることもあります。

通行承諾が提出できない場合には共同担保や自己資金を多く求められるため、囲繞地所有者から通行承諾をもらっておかないと売却しづらくなります。

2-3.不動産問題に詳しい弁護士に相談する

袋地を相続したり購入したものの、近隣に挨拶に行ったら私道の通行を認めないと言われてしまった。

そんな方も多いのではないでしょうか？

囲繞地所有者の行動がエスカレートしてくると、植木鉢やコンクリートブロック・三角コーンなどを置く方がまれにいます。

いきすぎたせいか、私道所有者が逮捕されたケースもあるぐらいです。

当事者で話がまとまらない場合には、私道や境界トラブルに詳しい弁護士に相談することです。

不動産を専門に扱っている弁護士も多いため、

袋地を相続してしまった方、購入してしまった方はまずは不動産会社に相談してください。

袋地の場合には不動産会社から重要事項説明を受けているはずです。

不動産会社の説明が不十分だった場合には、不動産業者の注意義務違反、説明義務違反を問える場合があります。

弁護士や不動産会社に隣地との交渉を任せてしまったほうが良いです。

2-4.不動産買取業者に売る

まったく話をすることがむずかしい、聞く耳をもたない、長い年月をかけて理解をいただく必要がある囲繞地所有者の方もいます。

所有者の売却時期が決まっている場合には、不動産買取業者に売ってしまった方がはやいです。

当社では他人地を通行する必要がある袋地、建築基準法の道路に接していない再建築不可の土地も買取しております。

また隣地の折衝も当社にて穏便に解決する話し合いも可能です。お気軽にご相談くださいませ。

さいごに

私道をめぐる問題や紛争は専門家に相談をする必要があります。

袋地のトラブルに発生してしまった、私道持分がない土地建物の売却を考えている場合には、

当社までお気軽にご相談くださいませ。