私道のトラブル、隣地の方と穏便に解決して不動産を売却する

私道や境界のトラブルをかかえない為にも、普段から隣地や周辺の方とのコミュニケーションをとっておきましょう。

近隣との紛争の問題を抱えていると、いざ不動産を売却しようと思っても、購入希望者が少なくなってしまう原因になります。

また近隣トラブルや隣人との紛争の理由を隠してた場合には、買主から契約解除や損害賠償請求を求められる可能性もあります。

1.境界と私道のトラブルが発生

一戸建てはマンションと違って、境界や私道の紛争・トラブルが多いです。

私道は民民の話しあいになりますが、当事者だけだと話がまともらないこともあります。

不動産取引や民法・判例に詳しい方であれば良いですが、場合によっては不動産会社や法律家に相談するケースも出てくるでしょう。

境界のトラブルは、自分の土地と他人の土地があって境界がしっかりと明示されていないケースに発生しやすいです。

私道に関しては、複数の人が同じ道を利用しています。私道を共有しているのか、分筆されているのか、また持ち分は無いのかで、解決手段も変わってきます。

第三者に譲渡されて建築当時の所有者と今の所有者が変わってしまい、私道の紛争やトラブルが発生することもあります。

そういうことがおこらないように不動産売買のタイミングで隣人や関係者との境界確定や私道の話し合いをしておきたいところです。

それに境界や私道のトラブルがあると、売却さえ難しくなってしまうことがあります。

1-1.私道・境界とは

道路は公道と私道に区別されています。

公道は国または地方公共団体が維持管理している道路です。

それに対して私道は個人や団体・企業が所有をしていて維持管理している道路です。

国や地方公共団体が管理していないからこそ、通行妨害などの紛争が起きやすく、解決をすることも簡単ではありません。

境界とは、土地と土地の境目ということです。

法律的には登記記録上の1筆と1筆の土地の境目を『公法上の境界』といいます。

隣地との話し合いできめられた境界が『私法上の境界』といわれます。

長年経つと、この『公法上の境界』と『私法上の境界』が一致していないことがあります。

特に都心五区や城南エリアなどは土地の坪単価が200万円から300万円以上することもあり、わずかな境界のズレが争いに発展しやすいのです。

隣人や近所の方とトラブルが起きるのは、まさにこの境界争いによるものから発展するが多いです。

境界争いのきっかけとして、塀をたてたり、増改築されたり、また新しい所有者に変わったことでトラブルになることがあります。

1-2.隣人が私道に植木鉢やコンクリートブロックを並べだした

私道が数筆に分筆されてる場合や境界確定されていない場合によくあることです。

隣地の方が私道部分に植木鉢やコンクリートブロックを置きだして、通行する際に邪魔になっている・自動車が通れなくなってしまったということがあります。

今まで私道の通行をしていた、自動車を利用ししてきたという経緯があるのであれば、隣人の植木鉢やコンクリートブロックなどを取り除くよう要求できます。

通行の妨害に関してはよくニュースで取りざたされており、妨害してる人が逮捕された事例もあります。

通行妨害の排除の事例は多数あります。

隣人の方が話に応じてくれれば問題はないのですが、応じてくれない場合もあります。

通行妨害の排除請求に関しては訴訟・仮処分・調停などの手段をとることになります。

通行を妨害する隣人に対しての損害賠償や慰謝料の請求が認められた判例もあります。

1-3.隣地の屋根や木が一部越境してきてる

隣地の建物の一部や木の枝・根・葉っぱが越境してきてる場合があります。

ただし、屋根や木の所有権は隣地にあるため、勝手に撤去や伐採することができません。

隣地の承諾を得て撤去や伐採してもらうしかありません。

枝と根では、とらえ方が変わってきます。枝の場合には隣地の方に伐採してもらう、根が越境してきた場合にはその根を切り取ることができます。

ただし、根を切り取って気が枯れてしまった場合には不法行為責任が生じてしまいますので、隣地の方に訴えた方が無難です。

屋根や室外機などが一部越境していても、建築途中の物件でない場合には、すぐに撤去してもらうのは難しくなります。

損害賠償の請求や訴訟を提起することはできますが、実質的な被害が出ていない場合には強制撤去や損害が認められない場合もあります。

隣地の方が売買されるタイミングやリフォーム・建て替えのタイミングで直してもらう等の覚書を交わしてもらうようにしましょう。

1-4.自動車の通行を妨害される

家の敷地が私道の奥にあるのだが、自動車の通行を妨害されてしまったという相談があります。

今まで自動車で通行していたり、他の私道所有者が通行しているのであれば、自動車を通行する権利は十分にあると判断できます。

ただ、これから車を購入して通行をしようとしてる場合には、私道共有者の自動車の通行の許可を受けてから通行するべきです。

また自動車で通る時間帯、通行のスピード、自家用のみ（居住者のみ）、道路上には駐車しない等の制限をつくっておいたほうが私道共有者の理解を得やすいです。

裁判では私道の客観的な利用状況によって判断されるため、車の通行が肯定されたケース・否定されたケースどちらもあります。

1-5.袋地の所有者にとっての囲繞地通行問題

不動産を売却するときに、囲繞地の所有者の通行承諾や掘削同意を交わしておかないと、売りづらくなってしまいます。

買主が金融機関で住宅ローンを組む時に通行承諾書が無ければ、ローンが満額下りないこともあります。

囲繞地を通行できる権利は法律上当然のこととされているため、通行するために囲繞地所有者の承諾が絶対に必要なるというわけではありません。

但し、現実的には水道管やガス管工事などは私道所有者の承諾が必要になるため、通行承諾や掘削の同意書は売却するときにとっておきたいところです。

もちろん、囲繞地所有者の都合で建物を建築するからといって、道路や囲繞地を封鎖することはできません。

新道路が開設されない限りは囲繞地通行権を消滅させることはできないのです。

袋地とは・・・他の土地に囲まれて、道路に接していない土地のことです。袋地所有者は囲繞地を通行する権利があります。

囲繞地とは・・・民法において、袋地を囲んでいる土地のことをいいます。

2.不動産が売れないピンチ

私道や境界のトラブルがあれば、不動産を売りづらくなってしまいます。

私道や境界の確定、通行のトラブルを穏便に解決して、不動産を売れればよいです。

昔からの隣人との根深い遺恨が残っている場合には、解決することも簡単ではありません。

下記のような事で隣人が不快な気持ちを持ってることもあります。

・挨拶をしたのに返事がなかった　・生活音がうるさくて困っていた、注意もしたが聞き入れてくれなかった

・ごみ出しのルールを守らず迷惑していた　・囲繞地（土地）を使わせているのに、感謝の言葉すらない

・無断建築や増改築をおこなっていた　・境界トラブルがあった

2-1.通行承諾をもらえない

袋地の場合や、分筆されていて私道の所有者が複数いる場合には、私道所有者の通行承諾や掘削同意書を交わしておいた方が良いです。

隣人との付き合いが浅かったり、以前からトラブルがあったりすると、承諾書のサインを簡単にもらえない場合があります。

購入検討者の不安が払しょくされない限り、物件価格を安くしても売りづらくなります。

そういうことが起きないように、不動産会社による隣人や私道共有者や所有者への交渉が必要です。

2-2.境界の確定に応じてくれない

不動産の売買の際、境界確定ができない場合には売買の白紙解約の特約をつけることもできます

なぜ境界の確定をするのかといいますと、下記の理由が多いです。

・境界の明示をするため。法務局に測量図がない、古い測量図しかないため。

・境界標がない、なくなってるため。隣地との境界を確定して、土地の形状や面積をはっきりさせるため。

・建築物などのプランをたてるため。

境界の確定に応じてくれない場合には、筆界特定手続や境界確定の訴えをおこすことはできますが時間がかかりますので現実的でありません。

本来、土地の境界を確定させておくことは隣人含む当事者たちにとっては大切なことなのです。

境界の確定や土地の測量に関しては隣地の方に土地家屋調査士が話をしにいきますが、

隣地の方が判子をくれない場合には所有者の方が数センチから数十センチ譲ってしまうケースもあります。

2-3.リフォームや建築を反対される

家の外壁塗装工事や屋根工事の際には足場を組むことを反対されることがあります。

隣地使用権（民法第209条）は認められている為、どうしても了解が得られないときは仮処分の申し立てをすることはできます。

基本的には隣地の方の了解をえてから行いたいところです。

反対する理由としていくつか考えられます。

・敷地いっぱいに建物を建てた経緯があって、隣人からは迷惑がられていた

・工事の挨拶や事前の承諾がない。勝手に工事をはじめている。囲繞地であって、ちゃんと承諾をとってほしい。

・境界線から50cm距離をとって、建築をしていないほうが悪い

遺恨が残ったまま強行的にリフォームや建築をしてしまうと、売却や相続で第三者の譲渡してからも、争いが残ったままになってしまいます。

2-4.不動産買取会社に売る

不動産買取会社であれば、境界非明示・特約無しで買い取ってくれます。

不動産会社は土地や私道において紛争の解決や交渉に慣れている為、不動産会社に買い取ってもらうことは一つの方法です。

当社でも中古一戸建てや古家付き土地など境界非明示での買取を対応しております。

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3.裁判上の事例

私道や境界の紛争が起きたことによる裁判の判例は多くあります。

通行権に関しては私道所有者や囲繞地通行権者が保護される判決は多いですが、それでも隣地トラブルを抱えたままだと売却しづらくなってしまいます。

通行承諾を交わしてもらうためにも、所有者の隣地との日常の中でのコミュニケーションをとっておくことや、双方にとっての話し合いの解決は必要になってきます。

また隣地の方への償金を支払う、土地の分筆売買をすることで解決することも可能です。

3-1.囲繞地通行権者への償金請求

囲繞地の所有者が袋地の所有者に対して金銭を要求することがあります。

特に売買で所有者が変わった場合に多いです。

民法212条によると、囲繞地通行権者は通行地の損害に対して償金を支払うことを要する旨定められています。また、囲繞地所有者が通行による損害額や償金の適正額を主張・立証する必要があります。

ただし、囲繞地通行権者が償金を支払いしなかったからといって、囲繞地の通行権がなくなるわけではありません。

袋地に対して囲繞地通行権は法律によって認められています。

償金の支払いを命じた事例や認めなかった判例はあります。　名古屋地判４８・１２・２０判事７５０－７４　　神戸簡判昭５０・９・２５判時８０９・８３

3-2.通行妨害に対する損害賠償

私道にコンクリートブロックや杭を打って通行の妨害をすることで逮捕されたケースもあります。

私道の所有者や袋地の所有者は囲繞地通行権にもとづいて通行妨害排除の請求ができます。

通行妨害をされれば、それによって損害を受けた場合に損害賠償の請求ができます。

損害額の算定は容易ではないですが、通行妨害によって建物が建てられなくなった場合には損害も大きくなるでしょう。

さいごに

私道のトラブルがある、境界が確定できない、袋地の土地である等

隣地や私道の問題があって、不動産の売却に悩まれていませんか？

そういう場合には当社にお気軽にご相談くださいませ。